Opłacalność prywatnego najmu mieszkań w Polsce

Nie bez znaczenia są również niepewne perspektywy systemu emerytalnego płynące z niekorzystnej sytuacji demograficznej, pogłębionej dodatkowo przez decyzję o obniżeniu wieku emerytalnego. Segment prywatnego wynajmu mieszkań jest w Polsce tym segmentem rynku nieruchomości, który mimo upływu czasu pozostaje najmniej transparentny i w dużym stopniu niezdolny do generowania informacji. Dzieje się tak pomimo, że informacja taka, przez obniżenie poziomu niepewności związanej z inwestowaniem na tym rynku, mogłaby w znacznym stopniu przyczynić się do jego rozwoju, a tym samym ułatwić życie jego uczestnikom, choćby przez uruchomienie przez banki produktu kierowanego do inwestorów kupujących mieszkania na wynajem – kredytów buy-to-let.

Nie bez znaczenia dla kondycji rynku najmu w Polsce jest fakt, że rynek najmu zdominowany jest przez osoby prywatne, w znakomitej przewadze nie będące profesjonalnymi inwestorami i traktujące najem wyłącznie jako źródło dodatkowego dochodu. Nie bez znaczenia jest również to, że znaczna część rynku wciąż pozostaje w szarej strefie.

W odpowiedzi na te wyzwania, od trzech kwartałów Centrum AMRON, dzięki współpracy z firmą Mzuri i Stowarzyszeniem „Mieszkanicznik”, w ramach Raportu AMRON-SARFIN publikuje podstawowe informacje na temat wysokości czynszów i struktury rynku prywatnego najmu mieszkań. Publikowane przez nas dane wskazują na to, że mimo znacznej liczby mieszkań, które w ostatnich latach trafiły na rynek, poziom czynszów w większości największych miast rośnie. Dzieje się tak nie tylko z powodu rosnącego popytu na mieszkania na wynajem czy wyrównywania poziomu dochodowości najmu przy rosnących cenach mieszkań, ale również przez podnoszenie standardu wynajmowanych mieszkań, wywołane wprowadzaniem przez inwestorów na rynek mieszkań kupionych na rynku pierwotnym. Szczegółowe dane transakcyjne, zarówno z rynku najmu, jak i sprzedaży mieszkań, pozwalają na dokonanie zaawansowanej analizy dochodowości najmu w największych miastach w Polsce. Poniższa analiza oparta jest na zestawieniu wartości konkretnych nieruchomości określonych przez rzeczoznawców majątkowych lub w transakcjach sprzedaży i wysokości uzyskanego za tę nieruchomość czynszu najmu, bez opłat eksploatacyjnych, dla próby około 3 000 mieszkań zlokalizowanych w największych miastach w Polsce. W analizie porównywana jest roczna stopa zwrotu z inwestycji.

Zdecydowanie najwyższy zwrot z inwestycji osiągają inwestorzy wynajmujący mieszkania najmniejsze. Potwierdza to struktura wielkości wynajmowanych mieszkań. Blisko 40% z nich to mieszkania 1 pokojowe. Prawidłowość ta, w pełni zresztą zgodna z intuicją, występuje na rynkach wszystkich miast i wynika przede wszystkim z wysokiego popytu na mieszkania o niskim czynszu, na które może sobie pozwolić więcej najemców. Znaczna dysproporcja w poziomie zwrotu z inwestycji między mieszkaniami najmniejszymi (około 9% łącznie dla największych miast Polski) i mieszkaniami 3 pokojowymi (około 5% łącznie dla największych miast Polski) jest jednym z podstawowych czynników zwiększających popyt na małe mieszkania i w konsekwencji wpływającym na ich ceny. Dane Centrum AMRON wskazują, że segment mieszkań o powierzchni do 35 m.kw. był w ciągu ostatnich czterech kwartałów tym, w którym notowano największe wzrosty cen. W Warszawie średnia cena takich mieszkań wzrosła w tym okresie o blisko 7,5%.

Różnice w poziomie cen mieszkań, postrzegania poszczególnych miast przez inwestorów czy poziomu popytu nie zawsze związanego z migracją powodują, że poziom dochodowości najmu w na rynkach największych polskich miast dość znacząco się różni. Tak duża rozbieżność opłacalności najmu w różnych lokalizacjach możliwa jest, poza brakiem dostępu do informacji, przede wszystkim dlatego, że grupa profesjonalnych podmiotów, zarówno indywidualnych, jak i instytucjonalnych jest zbyt mała, aby „uruchomić” arbitraż. To oczywiście daje grupie aktywnych, odważniejszych inwestorów indywidualnych szansę na osiągnięcie znacznie wyższego poziomu zwrotu z inwestycji.

Przebieg krzywych dochodowości dla największych polskich miast wskazuje zdecydowanie najniższą dochodowość najmu w Warszawie. Na przeciwnym biegunie znajdują się natomiast Łódź i konurbacja Katowicka. Dane te korespondują oczywiście z cenami mieszkań, które w konurbacji Katowickiej i Łodzi są spośród badanych miast najniższe. Różnice w dochodowości najmu wynikają jednak również ze skali rynków, a co za tym idzie – z poziomu konkurencji o najemcę, a także stopnia bezpieczeństwa zainwestowanego kapitału. Obydwa rynki gwarantujące najwyższe zwroty z inwestycji to obszary borykające się z problemami demograficznymi, z czego w naturalny sposób wynika niepewność co do przyszłej wartości mieszkań. Wydaje się zatem, że w przypadku konurbacji Katowickiej i Łodzi możemy mówić o klasycznej sytuacji, w której wyższy zysk z najmu jest premią za wyższe ryzyko.

Analiza przebiegu krzywych dla pozostałych miast przynosi dwie ciekawe obserwacje. Pierwszą jest „przyspieszone” obniżenie dochodowości najmu dla mieszkań od 35 m.kw w górę w Poznaniu, wykazujące specyfikę tego rynku. Dla pierwszych dwóch kategorii wielkościowych mieszkań krzywa poznańska wykazuje poziom dochodowości najmu zbliżony do notowanego dla Wrocławia i Gdańska, począwszy jednak od 35 m.kw krzywa wyraźnie obniża się powielając w zasadzie przebieg krzywej krakowskiej. Drugą natomiast jest wyraźne wyhamowanie spadku dochodowości dla mieszkań większych we Wrocławiu.

Co również ciekawe, poziom dochodowości najmu dla Warszawy i Łodzi praktycznie wyrównuje się dla mieszkań o powierzchni powyżej 80 m.kw. Podobna sytuacja ma również miejsce w przypadku innych miast. Wydaje się, że taki wynik obliczeń należy przypisywać rosnącemu wraz z wielkością wynajmowanych mieszkań udziałowi mieszkań o podwyższonym standardzie, a więc mieszkań droższych. Segment takich mieszkań jest jednak na wszystkich rynkach bardzo mały i nie przekracza 5% łącznej liczby wynajmowanych mieszkań.

Jerzy Ptaszyński

Centrum AMRON