Nietrafiona hojność „Mieszkania dla młodych“

Sytuacja, w której w trakcie roku zabraknie pieniędzy na wypłaty w programie „Mieszkanie dla młodych” to scenariusz, który może się ziścić najwcześniej w 2016 roku. Wtedy to do użytkowania będą oddawane mieszkania, których budowa rozpoczęła się w trakcie trwającego obecnie ożywienia. Dla odmiany w bieżącym roku pieniędzy jest aż nadto – sugerują dane opublikowane niedawno przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Wynika z nich bowiem, że na koniec maja z pieniędzy przewidzianych na 2014 r. wykorzystano jedynie 22,3%. Jeśli sytuacja w kolejnych miesiącach rozwijać się będzie podobnie, to do końca roku wykorzystane zostanie 53,5% budżetu, a więc do kasy państwa może wrócić 279 mln zł niewykorzystanych na dopłaty.

Mechanizm na trudne lata

Mechanizm wydatkowania pieniędzy w programie „Mieszkanie dla młodych” został stworzony w taki sposób, aby w pierwszych latach obowiązywania obciążać budżet w umiarkowanym stopniu (niewykorzystane środki wracają do kasy państwa). Nie powinno to dziwić, biorąc pod uwagę spowolnienie gospodarcze i trudności budżetowe. Lektura ustawy pokazuje bowiem, że o tym, czy beneficjent będzie korzystał z budżetu przewidzianego na rok 2014, 2015, 2016, 2017 czy 2018, decydować będzie w uproszczeniu prognozowany moment oddania inwestycji do użytkowania. W efekcie w ciągu zaledwie pierwszego roku działania programu pieniędzy do wydania jest tyle, że można kupić z dopłatą około 20 – 30 tys. mieszkań deweloperskich. Problem w tym, że deweloperzy nie mają aż tylu mieszkań kwalifikujących się do dopłat, które zbudowane zostaną najpóźniej do końca 2014 r., a ponadto program w pierwszym roku dopiero się rozkręca (ofertę przygotowują kolejne banki i deweloperzy, budowana jest znajomość produktu wśród nabywców). Popularność „Mieszkania dla młodych” stopniowo powinna rosnąć. W efekcie w kolejnych latach pieniędzy może zabraknąć. Nie powinno to nastąpić jednak wcześniej niż w 2016 r. – wtedy do użytkowania oddawane będą mieszkania, których budowa rozpoczęła się pod koniec 2013 i w 2014 r., a więc w latach wyraźnego ożywienia.

Bogatsi nie dają, ale pożyczają

Minusem obowiązującego w Polsce programu dopłat jest jego wąski zakres i krótkoterminowość. Po pierwsze, aby zakwalifikować się do grona beneficjentów, trzeba spełnić szereg wymagań (wiek, stan posiadania, wybór z ograniczonego grona nieruchomości). Poza tym raz wydane pieniądze nie będą mogły służyć w przyszłości pomocą osobom młodym w zdobyciu „dachu nad głową”. Przykładem programu, który pod tym względem jest efektywniejszy, jest brytyjski „Help to Buy”, który do tego jest znacznie mniej kosztowny niż polskie „Mieszkanie dla młodych”. Przewiduje on bowiem dwa warianty – w jednym („equity loan”) jeśli nabywca posiada 5-proc. wkład własny, może liczyć nawet na dodatkowe 20% w formie preferencyjnej pożyczki, która przez 5 lat jest nieoprocentowana, a potem oprocentowanie obliczane jest poprzez dodanie do współczynnika inflacji jednego punktu procentowego.

Pożyczkę można spłacić w dowolnym momencie – nawet przed upływem pięcioletniego okresu bezodsetkowego lub najpóźniej wraz ze sprzedażą nieruchomości. Co ważne, jeśli ktoś skorzysta z tego modelu i sprzeda kupioną z rządową pomocą nieruchomość, będzie się także musiał podzielić z państwem pieniędzmi ze sprzedaży. Jeśli pożyczka nie jest spłacona, to 20% ceny sprzedaży trafi do budżetu (niezależnie od tego, czy nieruchomość zyskała czy straciła na wartości). Pieniądze raz wykorzystane do wsparcia rynku nieruchomości docelowo wrócą więc do budżetu.

Analogię do rodzimego „Mieszkania dla młodych” można upatrywać w tym, że z pierwszego wariantu brytyjskiego programu można skorzystać tylko przy zakupie nowego domu o określonej cenie maksymalnej (600 tys. funtów w Anglii, 400 tys. w Szkocji i 300 tys. w Walii). Z drugiej strony, z pomocy państwa może korzystać zarówno osoba, która kupuje pierwszą w życiu nieruchomość, jak i osoby, które już kiedyś nieruchomość posiadały – rodzimy program dopłat nie jest tak liberalny.

Drugi system w obrębie „Help to Buy” pozwala także na zakup nieruchomości z rynku wtórnego. Chodzi tu o „mortgage guarantee”, a więc mechanizm oparty o gwarancje dawane przez państwo. W tym wypadku przyszły nabywca także musi posiadać 5-proc. wkład własny. Kolejne 15% gwarantuje państwo – o ile kredytobiorca nie będzie spłacał rat, 15% salda kredytu bank będzie mógł windykować z budżetu. Sytuacja taka jest jednak bardzo rzadka (na przykład w Polsce 3 osoby na 100 nie spłacają kredytów hipotecznych). W efekcie rzeczony system gwarancji niesie za sobą bardzo niskie koszty budżetowe. Beneficjenci mogą natomiast na korzystnych warunkach zadłużyć się na 95% ceny nieruchomości (na wyspach standard to 80%), bo z punktu widzenia banku właściciel reprezentuje takie same ryzyko, jakby dysponował 20-proc. wkładem własnym. Dla nabywcy „mortgage guarantee” jest rozwiązaniem droższym niż „equity loan”. Zaciągając kredyt z gwarancją niezbędne jest bowiem opłacanie rat od kwoty 95% ceny nieruchomości, a nie jak w przypadku equity loan od 75% kwoty. Plusem systemu gwarancji jest jednak fakt, że sprzedając nieruchomość, właściciel nie musi dzielić się ceną sprzedaży z budżetem, a poza tym maksymalna cena nieruchomości w całym kraju to 600 tys. funtów.

Bardziej opłacalne dopłaty do oszczędzania

Od wielu lat ciekawy pomysł, który mógłby stymulować rynek nieruchomości znacznie efektywniej niż „Mieszkanie dla młodych” lansuje także rodzimy Związek Banków Polskich. Chodzi tu o kasy mieszkaniowe, a więc system długoterminowego oszczędzania na nieruchomości, które wspierane byłby z budżetu. Takie modele działają np. w Niemczech, na Węgrzech czy w Czechach. Mechanizm ten wymagałby wspomagania budżetowego głównie na początku, a więc w okresie, kiedy beneficjenci gromadziliby środki na wkład własny. Z nawiązką środki budżetowe wydane na ten cel powinny wrócić do fiskusa wraz z przejściem programu w okres, w którym beneficjenci zaczęliby kupować mieszkania. Należy przypomnieć, że z taką decyzją wiążą się spore przychody dla budżetu. Podatki dochodowe (PIT i CIT) i pośrednie (VAT) płacą bowiem: deweloperzy, banki udzielające kredytów hipotecznych, notariusze, rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy, firmy produkujące i sprzedające materiały budowlane oraz sami wykonawcy.

Pobieżne szacunki sugerują, że mechanizm ten byłby bardzo efektywny. Przyjmujmy, że przez 5 lat uczestnik kasy odkładałby co miesiąc 500 zł, przy czym bank oferowałby oprocentowanie na poziomie 3,5%, a drugie tyle dodawałby budżet. Gdyby ponadto przyjąć, że jednocześnie fiskus zrezygnowałby z pobierania podatku od zysków kapitałowych (tzw. podatek Belki), to aż milion osób mógłby zebrać przez 5 lat wkład własny na zakup mieszkania w kwocie około 40 tys. zł. Koszt dla budżetu wyniósłby 3,5 mld zł – identycznie jak w przypadku działającego dziś „Mieszkania dla młodych”, który w nabyciu mieszkania ma pomóc około 100 – 150 tys. osób. Plusem kas mieszkaniowych byłby także fakt, że wykorzystanie zebranych pieniędzy na wkład własny byłby opłacalny z punktu widzenia budżetu – w formie podatków do kasy państwa wpłynęłaby kwota od kilku do kilkunastu razy większa, niż poczynione wydatki.

Bartosz Turek
Lion’s Bank