Nieruchomości komercyjne: rynek inwestycyjny w Europie Środkowo-Wschodniej w 2024 roku oczekuje stabilizacji kosztów finansowania
Niepewność dotycząca wysokości i czasu dostosowania cen sprawiła, że uczestnicy rynku byli mniej chętni do aktywnego składania ofert w większości sektorów. Co więcej, niepewność spowodowana przez brak transakcji typu „prime” w środowisku rosnących stóp kapitalizacji powoduje trudności w procesie wyceny, który jest kluczowym punktem odniesienia zarówno dla właścicieli, jak i potencjalnych inwestorów.
W rezultacie ceny oczekiwane przez sprzedających są wyższe niż większość kupujących jest w stanie zaoferować. Ta luka znacząco ograniczyła aktywność kupujących, co w rezultacie przełożyło się na niski wolumen transakcji w 2023 roku.
– Polska doświadczyła znacznego spadku aktywności na rynku inwestycyjnym, osiągając najniższy jej poziom od 2009 roku, z całkowitym wolumenem transakcji wynoszącym około 2,0 mld euro. Niemniej, warto zauważyć dominację sektora przemysłowego, który osiągnął obrót w wysokości 967 mln euro, z czego znaczna część została wygenerowana przez przełomowe przejęcie przez NREP 80% udziałów w 7R.
– Tymczasem w Czechach, całkowity wolumen inwestycyjny osiągnął 1,3 mld euro, przekładając się na spadek o 27% rok do roku. Czescy inwestorzy pozostali najbardziej aktywni odpowiadając za ponad 70% obrotów. Sektor handlowy wyłonił się jako dominujący, stanowiąc 39% zawartych transakcji.
– W 2023 roku rynek węgierski doświadczył znacząco obniżonego zainteresowania ze strony kupujących i zakończył rok z wynikiem 610 mln euro, co oznacza spadek rok do roku o 30%. Głównym motorem napędowym rynku byli węgierscy nabywcy, którzy odpowiadali za 80% całkowitego wolumenu. Biura utrzymały swoją pozycje jako najbardziej aktywnej klasy aktywów.
– W Rumunii wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2023 roku wyniósł 500 mln euro, co oznacza spadek o 60% w porównaniu z rokiem 2022. Transakcje handlowe dominowały, stanowiąc 58% ogółu, a biura 17%. Lokalni inwestorzy odpowiadali za mniej niż 23% wolumenu inwestycji.
– W 2023 roku w Słowacji wolumen inwestycji osiągnął całkowitą wartość około 660 mln euro, co stanowi spadek o 40% w skali roku. Jednak porównując zeszłoroczny wynik do 5-letniej średniej spadek wynosi już jedynie 17%.
Czytaj także: Nieruchomości komercyjne: kryteria ESG coraz częściej decydują o kredycie
Zwiększona aktywność transakcyjną na rynku nieruchomości w 2024 roku
– Rok 2024 rozpoczął się pozytywnie. Prognozy pokazują umacnianie się gospodarki zarówno globalnie, jak i w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Oczekiwane są spadki kosztów pożyczek oraz dobre wyniki na rynkach akcji.
Na początku roku zaobserwowaliśmy intensywniejszą aktywność transakcyjną na rynku nieruchomości, co pozwala patrzeć pozytywne w przyszłość w kontekście poprawy płynności finansowej i zmniejszenia różnicy pomiędzy ceną ofertową a ceną kupna w przyszłości – komentuje Andrei Vacaru, CEE Head of Capital Markets at iO Partners.
Czytaj także: Europejski Zielony Ład zmienia rynek nieruchomości komercyjnych
Nieruchomości komercyjne w Polsce: przewidywany wzrost
Mimo niestabilności związanej z podwyższonymi kosztami finansowania, polski rynek nieruchomości komercyjnych nadal jest świadkiem finalizacji wielu transakcji, jednak łączny wolumen inwestycyjny w 2023 roku stanowił jedynie 33% wyniku z 2022 roku.
Obroty napędzane były głównie przez sektor przemysłowy, który nadal cieszył się zwiększonym zainteresowaniem inwestorów i odpowiadał za około 50% wszystkich inwestycji w 2023 roku.
Sektor handlowy, drugi pod względem aktywności, zakończył rok z wynikiem 442 mln euro i reprezentował 22% obrotu. Zdecydowana większość wolumenu transakcji została wygenerowana przez parki handlowe, obiekty typu convenience i wolnostojące sklepy spożywcze co pokazuje obecne zainteresowania inwestorów.
Biura wygenerowały 427 mln euro, co oznacza spadek o 80% w porównaniu z rekordowym 2022 rokiem, kiedy rynek był świadkiem finalizacji bezprecedensowej sprzedaży Warsaw Hub. Prawie wszystkie nieruchomości biurowe sprzedane w 2023 roku znajdowały się w Warszawie.
– W 2023 roku na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce obserwowaliśmy znaczny spadek aktywności inwestorów, głównie z powodu bezprecedensowego wzrostu kosztów finansowania.
Fundamenty rynkowe w Polsce wykazują jednak znaczną odporność w obliczu globalnej niepewności. Pomimo wyzwań, w minionym roku PKB Polski wzrosło.
Przewiduje się, że tendencja wzrostowa utrzyma się także w kolejnych latach. Ponadto, spodziewane efekty deglobalizacji otwierają nowe możliwości dla rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza w sektorze przemysłowym – komentuje Dmytro Havrylenko, Head of Capital Markets, JLL.
