Nie czekaj na komornika, wybierz dobrowolną sprzedaż nieruchomości!

Mimo to narzędzie to było wykorzystywane już wcześniej jako sposób na spłatę zobowiązania przez klienta i uniknięcie egzekucji komorniczej. Wciąż jednak najczęściej stosowanym przez banki sposobem odzyskiwania środków w przypadku kredytów nieregularny jest egzekucja komornicza, której procedura jest długotrwała, skomplikowana prawnie i nadmiernie kosztowna. Ale czy wina leży tylko po stronie banku ?

Jakub Kaczor
Koordynator Projektu Bankowej Platformy Nieruchomości
Centrum AMRON

e-mail: jakub.kaczor@amron.pl

www.amron.pl

Zaciągając kredyt hipoteczny nikt nie zakłada, że jego sytuacja finansowa się pogorszy, w efekcie czego terminowe spłaty rat mogą stać się problemem. Wręcz przeciwnie, każdy zakłada, że jego sytuacja finansowa będzie co najmniej na takim samym poziomie, jak w dniu podpisania umowy kredytowej, a nawet – że wraz z nabieranym doświadczeniem, wykształceniem i poprawą pozycji zawodowej, będzie go stać na więcej. Dlatego też problemy finansowe odczuwane są zazwyczaj nie tylko w aspekcie materialnym, ale również psychologicznym, ponieważ oznacza to przejście ze strefy komfortu w przestrzeń, w której nie zawsze potrafimy się odnaleźć.

Dlatego też osoby zmagające się z problemami finansowymi często unikają kontaktu z bankiem, ograniczając w ten sposób liczbę złych informacji o swojej sytuacji finansowej, ale jednocześnie – często nieświadomie – godząc się na utratę kontroli nad procesami, które dzieją się w związku z ich zobowiązaniami.

Egzekucja komornicza krok po kroku

Egzekucja wierzytelności rozpoczyna się od wypowiedzenia umowy kredytowej przez bank i od tego momentu od całości zobowiązania będą naliczane odsetki ustawowe (obecnie 7% w skali roku). Następnie bank kieruje wniosek do sądu rejonowego o wydanie nakazu zapłaty. Koszt wydania nakazu wynosi 5% kwoty długu, na jaką nakaz zostanie wydany. Początkowo koszt ten pokrywa wierzyciel, ale finalnie doliczony zostanie do łącznej kwoty zobowiązania dłużnika i zostanie spłacony z kwoty uzyskanej w związku z egzekucją.

Kiedy sądowy nakaz zapłaty się uprawomocni, bank składa go wraz z wnioskiem o wszczęcie egzekucji z majątku dłużnika u komornika sądowego, na terenie którego znajduje się nieruchomość będąca zabezpieczeniem kredytu. W związku z długotrwałym, przewlekłym i mało skutecznym procesem egzekucji komorniczej, bank składa wniosek o poszukiwanie całego majątku dłużnika oraz jego zajęcie – jest to jedna z pierwszych niedogodności, które dotkną klienta, ponieważ zajęte zostaną jego konta bankowe, część wynagrodzenia, a często dochodzi też do zajęcia i licytacji ruchomości.

Informacja o podjęciu działań i wszczęciu egzekucji przez komornika pojawi się w księdze wieczystej nieruchomości, a konkretnie w dziale III księgi. Oczywiście komornik oprócz wpisu w księdze wieczystej będzie informował dłużnika o kolejnych etapach egzekucji komorniczej listownie – ważne, by pamiętać, że nieodbieranie korespondencji od komornika nie zwalnia dłużnika z obowiązków określonych w treści tej korespondencji. To samo dotyczy korespondencji wysyłanej przez bank oraz sąd.

Unikanie odbierania listów nie zatrzymuje procesu egzekucji, a jedynym skutkiem, jaki przynosi, jest nieświadomość dłużnika – adresata tej korespondencji o sytuacji, w jakiej się obecnie znajduje. Dodatkowo, w korespondencji znajdują się informację dotyczące trybu składania wniosków lub skarg, które mogą być przydatne, jeśli dłużnik czuje się pokrzywdzony i nie zgadza się z decyzją banku, sądu bądź komornika.

Po wpisaniu roszczenia w dziale III księgi wieczystej, komornik występuje do banku-wierzyciela o wpłatę zaliczki na poczet kosztów związanych z opisem i oszacowaniem wartości nieruchomości. Koszt ten również finalnie powiększa kwotę długu i bank rozliczy go z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Komornik prowadząc czynności nie angażuje własnych środków, dlatego zaliczka od banku na pokrycie kosztów biegłego jest niezbędna do  wyznaczenia terminu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Czynność ta musi się odbyć w nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji, dlatego w tym miejscu ponownie podkreślę konieczność odbierania korespondencji.

W przypadku braku wiedzy o planowanych przez komornika odwiedzinach bądź celowym niewpuszczeniu komornika do mieszkania bądź domu, komornik na wniosek wierzyciela ma prawo do wezwania ślusarza, który rozwiercając zamki umożliwi wejście do nieruchomości. Wezwanie ślusarza i wejście do nieruchomości odbywa się w asyście policji i obie te czynności swoim kosztem finalnie obciążają właściciela nieruchomości, a trzeba jeszcze pamiętać, że po takim siłowym otwarciu drzwi zamki nie nadają się już do użytkowania i ich wymiana jest niezbędna. Dodatkową kwestią jest aspekt wizerunkowo-społeczny, ponieważ świadkami tej czynności będą osoby postronne, często sąsiedzi.

Czytaj także: Upadłość konsumencka – najważniejsze zmiany od 2020 roku

Twoją nieruchomość wystawią za 3/4 jej wartości

Wartość nieruchomości określona przez biegłego jest niezmiernie ważna, ponieważ to na jej podstawie będą określane ceny wywoławcze na licytacji. Na pierwszej licytacji komornik podejmie próbę sprzedaży nieruchomości za 3/4 jej wartości określonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego. Jeśli nikt nie weźmie udziału w pierwszej licytacji, odbędzie się druga licytacja – wówczas ceną wywoławczą będzie 2/3 wartości nieruchomości. Warto wiedzieć, że cała procedura jest dosyć przewlekła, w efekcie czego okres od wypowiedzenia umowy kredytowej do drugiej licytacji często trwa ok. dwa lata, choć zdążają się przypadki, kiedy ten okres przekracza pięć lat! Przez cały ten czas od kwoty należnej bankowi naliczane są odsetki karne.

Jeśli podczas którejś z licytacji pojawi się osoba zainteresowana nabyciem nieruchomości, która weźmie udział w licytacji, nieruchomość zostanie jej sprzedana. Po takiej skutecznej licytacji, przybiciu przez sąd przebiegu licytacji i zapłacie przez kupującego całej kwoty (kwota ta przechowywana jest w depozycie sądowym do czasu przyjęcia planu podziału środków, o czym za chwilę), sąd wyda przysądzenie własności nieruchomości na rzecz kupującego, potwierdzając tym samym jego prawo do nieruchomości. W sytuacji, gdy dotychczasowy właściciel – dłużnik nie chce opuścić lokalu dobrowolnie, nowy właściciel ma prawo do eksmisji tego i innych lokatorów z nieruchomości.

Nieruchomość zlicytowana, a wierzyciele wciąż na karku

Oprócz kwestii związanych z opuszczeniem lokalu, w stosunku do zlicytowanego dłużnika odbywa się jeszcze jedna czynność, w której on bezpośrednio nie uczestniczy, ale która jest niezmiernie ważna z punktu widzenia przyszłości jego finansów. Plan podziału środków, bo o tym mowa, określa sposób podziału środków uzyskanych z licytacji pomiędzy komornika i wierzycieli. Dopiero po uchwaleniu przez sąd tego planu następuje wypłata środków z depozytu i przekazanie ich do komornika, banku i ewentualnych innych wierzycieli.

Mogłoby się wydawać, że jest to koniec problemów dłużnika, ale często środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej nie zaspokajają w pełni roszczeń banku i egzekucja komornicza z innych składników majątku – najczęściej z wynagrodzenia trwa dalej, a dłużnik często nie ma szans na rozpoczęcie nowego życia, często latami spłacając zobowiązanie, które mógł spłacić podejmując w odpowiednim momencie inną decyzję –  decyzję o dobrowolnej sprzedaży nieruchomości.

Dobrowolna sprzedaż nieruchomości

Aby rozwinąć wątek korzyści związanych z dobrowolną sprzedażą nieruchomości, wróćmy do początku problemów finansowych klienta banku, czyli do pierwszej lub drugiej zaległości ze spłatą raty kredytu. To jest ten moment, w którym warto odpowiedzieć sobie szczerze na pytanie, czy obecne problemy finansowe są incydentalne i jest szansa, że w niedługiej przyszłości znajdą się środki na spłatę obecnych zaległości, czy może jest to poważny kryzys i mimo szczerych chęci wygospodarowanie środków na spłatę zobowiązań jest niemożliwe.

Często klienci w kryzysie zaciągają kolejne kredyty lub pożyczki na spłatę zobowiązań z tytułu kredytu hipotecznego. Jest to jedna z najgorszych opcji – pieniądze pożyczone na spłatę kredytu również trzeba spłacić. W efekcie w każdym miesiącu oprócz raty za kredyt hipoteczny dochodzą kolejne zobowiązania  z tytułu tzw. „chwilówek” zaciągniętych w celu podreperowania sytuacji finansowej. W ten sposób powstaje tzw. pętla kredytowa, z której bardzo trudno wyjść. Dlatego też kiedy pojawią się pierwsze problemy w spłacie kredytu hipotecznego i nie ma realnych szans na szybkie uregulowanie ich bez zadłużania się w innych instytucjach, warto zastanowić się, czy naprawdę nas stać na tę nieruchomość? Czy nie jest ona dla nas za duża? Czy może jej koszt związany z np. dobrą lokalizacją nie jest dla nas zbyt drogi?

Dobrowolna sprzedaż nieruchomości jest szansą na odzyskanie możliwie wysokiej części zainwestowanych w nieruchomość środków. Sprzedając nieruchomość na wolnym rynku, dłużnik może sam wybrać najkorzystniejszą ofertę złożoną przez potencjalnych nabywców, unika również wszystkich dodatkowych kosztów związanych z egzekucją komorniczą oraz piętna osoby zlicytowanej.

Decyzję o samodzielnej sprzedaży nieruchomości można podjąć w prawie każdej chwili, również po wypowiedzeniu umowy kredytowej przez bank oraz podczas prowadzonej egzekucji komorniczej, ale należy pamiętać, że wraz z upływającym czasem rośnie kwota zobowiązania do spłaty (naliczane są odsetki od zaległości, dochodzą również dodatkowe koszty związane z windykacją), a sytuacja prawna nieruchomości się komplikuje. Dlatego im wcześniejsza decyzja o sprzedaży nieruchomości, tym szanse na sprzedaż nieruchomości za przyzwoitą kwotę są większe.

Czytaj także: Egzekucja komornicza z nieruchomości – jak to działa?

Chcesz sprzedać nieruchomość – powiedz to bankowi

Pierwszą rzeczą, jaka należy zrobić po podjęciu takiej decyzji, jest poinformowanie o niej banku. Jest spora szansa, że uda się wynegocjować jakieś wsparcie ze strony banku – wachlarz możliwości jest naprawdę szeroki: od karencji w spłacie kapitału, przez restrukturyzację zaległości, po wsparcie w sprzedaży nieruchomości. Aby sprzedać nieruchomość, warto wiedzieć, jaka jest jej realna wartość. Można posłużyć się operatem szacunkowym przygotowanym na potrzeby udzielenia kredytu bądź – jeśli od tego czasu minęło kilka lat – poprosić bank o pomoc w określeniu realnej wartości nieruchomości.

Jeśli zamierzamy zaangażować do pomocy w sprzedaży pośrednika w obrocie nieruchomościami, można zdać się na jego doświadczenie. Wystawienie nieruchomości za cenę zawyżoną może skutkować odstraszeniem potencjalnych kupujących. Sondowanie rynku poprzez powolnie obniżanie ceny jest skuteczną metodą na osiągnięcie optymalnej ceny, ale rozpoczęcie tego procesu ze zbyt wysokiego pułapu może być tylko stratą cennego czasu. Poprzez sprawne i efektywne przeprowadzenie transakcji, dłużnik ma szanse na spłatę w całości swoich zobowiązań, odzyskanie zainwestowanych w nieruchomość środków oraz szybsze i łatwiejsze wyjście na prostą.

Którą drogę wybrać?

Porównanie dobrowolnej sprzedaży nieruchomości z egzekucją komorniczą w trzech kluczowych aspektach, jakimi są kwestie finansowe, czas trwania oraz bagaż emocjonalny związany z całym procesem, w każdej z  tych kwestii dobrowolna sprzedaż nieruchomości jest korzystniejsza i lepsza dla osoby, która popadła w problemy finansowe.

Zakładając hipotetyczną sytuację klienta mającego 360 tys. zł długu  oraz nieruchomość o rynkowej wartości 450 tys. zł, który zdecyduje się obniżyć cenę nieruchomości względem jej wartości o 10%, można z dużą dozą prawdopodobieństwa przewidzieć, że znalezienie nabywcy i sprzedaż nieruchomości za kwotę 405 tys. zł w okresie do sześciu miesięcy nie będzie stanowiło problemu. Uwzględniając nawet koszt odsetek ustawowych naliczanych przez bank przez ten okres na łączną kwotę 12 565 zł, po transakcji na kliencie nie będą ciążyły żadne zobowiązania, a nawet będzie miał on do dyspozycji kwotę ok. 32 tys. zł na nową drogę życia.

Natomiast po drugiej stronie tej sytuacji jest egzekucja komornicza i druga licytacja, podczas której nieruchomość zostaje sprzedana za 2/3 wartości nieruchomości, czyli 301 tys. zł. Dodatkowo wynagrodzenie komornika może wynieść ok. 50 tys. zł, a koszt odsetek ustawowych przez długotrwałość procesu czterokrotnie zwiększy kwotę odsetek należną dla banku do ok 50,5 tys. zł. W efekcie po przeprowadzeniu egzekucji komorniczej klient traci nieruchomość i dodatkowo cały czas ma do spłaty zobowiązanie w wysokości prawie 160 tys. zł!

W przypadku, gdy cena nieruchomości sprzedawanej w trybie sprzedaży dobrowolnej oparta jest na realnej wartości, cały proces związany ze sprzedażą nie powinien trwać więcej niż max. rok. Natomiast przy szybko prowadzonej egzekucji komorniczej, druga licytacja powinna się odbyć w ok. 2 lata od wypowiedzenia umowy kredytowej.

Sytuacja każdego klienta jest trochę inna i dlatego też długość trwania każdej ze spraw jest inna, ale nie są szczególnymi wyjątkami sprawy, kiedy licytacje odbywają się po pięciu latach, a nawet i później, nie mówiąc już o finalnym wpływie środków, których podział potrafi trwać w nieskończoność. Każdy licytowany klient powinien wziąć pod uwagę, że bank przez cały ten czas nalicza odsetki karne i kiedyś trzeba będzie je spłacić. A dodając do czasu trwania egzekucji komorniczej z nieruchomości czas trwania późniejszej egzekucji pozostałej części długu, która odbywa się najczęściej z wynagrodzenia, klient może być obciążony zajęciem komorniczym nawet dożywotnio.

Problemy finansowe zawsze wpływają na życie osobiste i społeczne kredytobiorcy, rodząc szereg złych emocji. Ale bagaż tych emocji  i doświadczeń jest nieporównywalnie mniejszy podczas dobrowolnej, samodzielnej sprzedaży nieruchomości, niż podczas licytacji komorniczej. Kiedy klient ma kontrolę nad tym, co się dzieje z jego zobowiązanie, jego majątkiem i w efekcie – jego życiem, rozmowy na tematy sposobów rozwiązania problemów finansowych z bankiem odbywają się w zaciszu gabinetów.

Klient może spokojnie opuścić sprzedaną nieruchomość i z pozostałych środków zagwarantować sobie możliwość wynajęcia bądź kupienia innej, tańszej nieruchomości – co może nie być komfortową sytuacją, ale na pewno dającą szansę rozpoczęcia wszystkiego od nowa. Dużo gorzej sytuacja klienta wygląda w toku egzekucji komorniczej, gdzie z mocy prawa część czynności, jak np. sama licytacja, musi odbyć się w sposób jawny z możliwym udziałem osób postronnych. Dodatkowo, informacja o problemach finansowych rozprzestrzenia się bardzo szybko w lokalnej społeczności, często dłużnikowi w takiej sytuacji przyklejana jest łatka nieudacznika, osoby nierzetelnej i niepotrafiącej zatroszczyć się o przyszłość swojej rodziny. Co równie istotne, spora część całego procesu odbywa się bez udziału i bez wpływu klienta na jego przebieg, powodując poczucie braku kontroli nad własnym życiem.

Dlatego też mierząc się z problemami finansowymi, nie warto być biernym – zawsze najlepszym punktem startu jest szczera odpowiedź na podstawowe pytanie, czy stać mnie na postępowanie komornicze (w kontekście finansowym, reputacyjnym oraz z punktu widzenia dobra mojego i moich najbliższych) i w sytuacji, gdy odpowiedź jest negatywna – kontakt z bankiem i ustalenie optymalnego planu ewakuacyjnego.