NBP: silne ograniczenie aktywności na rynku mieszkaniowym w II kw. 2020 r.
„W II kwartale br. odnotowano silne ograniczenie aktywności na rynku mieszkaniowym – liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była o ponad połowę niższa w porównaniu do poprzednich okresów. Koszty budowy mieszkań jednak nadal rosły w konsekwencji wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce. Obserwowano spadek średnich, transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym niektórych miast oraz dalszy ich wzrost na rynku wtórnym. Natomiast na rynku komercyjnym dostępne dane nie obejmują jeszcze okresu pandemii” – napisano.
Wpływ pandemii na rynek mieszkaniowy
Jak wskazano w raporcie, wpływ pandemii na rynek mieszkaniowy jest złożony, a ceny na rynku pierwotnym i wtórnym zmieniały się w różnych kierunkach.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym
„Nadal rosły ceny ofertowe nowo wprowadzanych mieszkań na rynku pierwotnym (RPO). Jednocześnie deweloperzy ograniczyli ich podaż, licząc na podwyższenie lub utrzymanie ceny rynkowej. Wysokie ceny ofertowe mogą też podlegać różnego rodzaju promocjom, co ułatwia sprzedaż. Natomiast ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (RPT) zaczęły spadać w Warszawie i grupie 10 miast, utrzymując lekki wzrost w grupie 6 (największych – przyp. red.) miast. Na rynku wtórnym w największych miastach spadł nieco popyt na mieszkania na własność. W analizowanym okresie obserwowano spadek cen ofertowych (RWO) w Warszawie i grupie 6 miast oraz ich wzrost w grupie 10 miast (innych niż grupa 6 miast – przyp. red.)” – napisano.
„Ceny transakcyjne mieszkań na rynkach wtórnych (RWT) rosły we wszystkich grupach miast, jednak dynamika wzrostu spowolniła. Pewna bezwładność rynku wtórnego wobec pierwotnego jest typowym zjawiskiem, gdyż rynek wtórny tworzą indywidualni sprzedający, którzy nie są skłonni do obniżania cen i często mogą przełożyć transakcję w czasie. Rosły też ceny korygowane hedonicznie, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej niż miało to miejsce kwartał wcześniej” – dodano.
Do grupy 6 największych miast należą: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław.
Grupa 10 miast to Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra.
W omawianym okresie, według danych zebranych przez NBP, średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) spadły w II kw. 2020 r. w Warszawie i 6 największych miastach, jednak nadal rosły w 10 pozostałych miastach.
„Nadal rośnie oferta internetowa mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości” – dodano.
Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań
Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) wyniósł w omawianym kwartale 0,78 m kw., tj. nieznacznie zmniejszył się względem poprzedniego kwartału jednak nadal był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,30 m kw. (tj. o ok. 62 proc.).
Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego zwiększył się nieco w II kw. Wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego również nieznacznie wzrósł.
Głównym czynnikiem powodującym lekkie wzrosty wskaźników dostępności były rosnące wynagrodzenia.
Spadek stawek czynszów w najmie długoterminowym
Według NBP spadły stawki czynszów w najmie długoterminowym, a w konsekwencji obniżce uległy wskaźniki opłacalności najmu, jednak wciąż inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat, inwestycji w nieruchomości komercyjne bądź w 10-letnie obligacje skarbowe.
NBP podał ponadto, iż rynek nieruchomości komercyjnych też został dotknięty przez pandemię COVID-19, a związane z tym ograniczenia w działalności przedsiębiorstw będą mieć wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza w dłuższej perspektywie.
„Należy pamiętać, że czynsze w obiektach komercyjnych są podpisywane na kilka lat, a zerwanie tych kontraktów wiąże się z kosztami. Jednak gdy najemca powierzchni staje się niewypłacalny, nie jest w stanie płacić czynszu. Niektórzy najemcy, szczególnie ci znaczący, wykorzystują sytuację do negocjacji poziomu czynszu. Natomiast transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości są wynikiem długich renegocjacji, zatem na rynku inwestycyjnym ewentualny wpływ pandemii widoczny będzie z opóźnieniem” – napisano.
Pandemia przyspieszyła pojawiające się wcześniej zmiany
Wpływ pandemii na zmiany strukturalne w sektorze nieruchomości komercyjnych będziemy obserwować dopiero za jakiś czas – ocenia NBP.
„Pandemia przyspieszyła pojawiające się wcześniej zmiany. Na rynku biurowym część firm już wcześniej korzystała z pracy zdalnej w celu ograniczania kosztów. Handel wcześniej zaczął częściowo przenosić się do Internetu, a duże centra handlowe, aby przyciągnąć klientów, przemieniały się w centra rozrywki oraz otwierały kina. Jedynie rynek magazynów rozwija się silnie, tworzone są nowe powierzchnie, lokalizowane zwłaszcza w pobliżu dużych miast. Koszt ziemi nie wydaje się mieć już takiego wpływu, jak przed kilkoma laty, zaś możliwość niezwłocznej obsługi klienta i powiększenia obrotów skłania najemców do wyboru magazynów w bardzo dobrych lokalizacjach” – dodano.
Rynek nieruchomości biurowych
Na rynkach nieruchomości biurowych w II kwartale 2020 r. zmniejszały się nierównowagi, wynikające z wcześniejszego nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią.
„Podaż nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Według informacji firm doradczych, na koniec omawianego okresu zasoby powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach biurowych wyniosły ok. 11,3 mln mkw., a w budowie było ok. 1,6 mln mkw. Stopa pustostanów na tych rynkach nieznacznie wzrosła do poziomu 9 proc. wobec 8,6 proc. na koniec I kw. 2020 r. W Warszawie stopa pustostanów na koniec II kw. 2020 r. wyniosła 7,9 proc. (wobec 7,5 proc. w I kw. 2020 r.). (…) Pomimo pandemii popyt na powierzchnie biurowe utrzymywał się na wysokim poziomie, co było wynikiem wcześniejszych negocjacji” – napisano.
Według NBP, choć na rynku powierzchni handlowo-usługowych nie można jeszcze ocenić wpływu pandemii, to można przypuszczać, że sektor handlowy w 2020 r. znacząco odczuje skutki pandemii COVID-19, z uwagi na obowiązujące do maja 2020 r. ograniczenia prowadzenia działalności w obiektach handlowych z wyjątkiem sklepów spożywczych, aptek, pralni, drogerii i placówek finansowych.
„Czasowe zamknięcie obiektów handlowych oraz wciąż odczuwalna niepewność na rynku pracy może wpłynąć na zmianę zachowania kupujących – ograniczyć konsumpcję do dóbr podstawowych. Z informacji prasowych wynika, że znaczna część najemców w dużych obiektach handlowych chce renegocjować warunki najmu. Dopiero po zakończeniu tego procesu będzie można wyciągać wnioski o stanie tego sektora rynku nieruchomości. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec II kw. 2020 r. wyniosły ponad 12,2 mln mkw., a powierzchnia w budowie kształtowała się na poziomie 350 tys. mkw. Niski przyrost nowych powierzchni może oznaczać, że inwestorzy uważają rynek za nasycony, co potwierdza pojawianie się projektów przekształcających istniejące centra handlowe w centra handlowo-usługowo-rozrywkowe” – dodano.
