Narodowy Program Mieszkaniowy – szanse i zagrożenia

Co istotne, o randze dokumentu stanowi również to, że sam Narodowy Program Mieszkaniowy ma w zamyśle autorów, oprócz reindustrializacji, rozwoju innowacyjnych firm, tworzenia kapitału dla rozwoju, ekspansji zagranicznej oraz tworzenia warunków dla zrównoważonego rozwoju społecznego i regionalnego, być jednym z narzędzi służących realizacji „Planu na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju”. Jak podkreślają autorzy programu, „utrzymujące się wieloletnie deficyty mieszkaniowe odnoszą się do podstawowych zagadnień znajdujących odzwierciedlenie w większości pułapek rozwoju Polski, wymagając nadaniu temu obszarowi odpowiedniej rangi w procesie odpowiedzialnego rozwoju kraju”. Z tym, oczywiście, trzeba się zgodzić.

Diagnoza

Podobnie, trudno nie zgodzić się z podstawowymi wnioskami z diagnozy sytuacji mieszkaniowej Polaków zawartej w dokumencie. Najważniejsze z nich to:

• konieczność prowadzenia konsekwentnej i spójnej polityki mieszkaniowej w długoletniej perspektywie czasowej
• potrzeba koncentrowania polityki mieszkaniowej na redukowaniu deficytów nie tylko ilościowych, ale również jakościowych
• konieczność uwzględnienia zmienności deficytów mieszkaniowych w czasie i miejscu, a co za tym idzie, dostosowania polityki mieszkaniowej do zmieniającej się sytuacji (zmienność sytuacji ekonomicznej, ewentualny powrót znacznej części emigrantów)
• konieczność obniżania energochłonności budynków mieszkalnych przez prowadzenie działań termomodernizacyjnych
• niska dostępność mieszkań, w tym przede wszystkim dla osób młodych (według autorów raportu, tylko ok. 2,5 proc. nowego zasobu może trafić do osób, które nie dysponują środkami umożliwiającymi na zakup mieszkania na rynku lub budowę własnego domu), wyzwania demograficzne oraz potrzeba wzrostu jakości przestrzeni
• konieczność podjęcia systemowej refleksji nad problemem mieszkalnictwa senioralnego
• konieczność silniejszego powiązania polityki mieszkaniowej państwa z polityka planistyczną i wspieraniem ładu przestrzennego
• konieczność zmiany dotychczasowej polityki mieszkaniowej państwa koncentrującej się na wsparciu budownictwa na własność i kierującej pomoc budżetową praktycznie wyłącznie do osób lepiej sytuowanych, zapominającej o osobach o przeciętnych i niskich dochodach.

Cele i sposoby realizacji

W odpowiedzi na zidentyfikowane problemy Narodowy Program Mieszkaniowy nakreśla trzy podstawowe cele polityki mieszkaniowej, które, zgodnie z założonym przez Program harmonogramem, powinny zostać zrealizowane do roku 2030. Są to:

Cel 1: Zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających ich nabycie lub wynajęcie po cenach komercyjnych.

Cel 2: Zwiększenie możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym (ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową).

Cel 3: Poprawa warunków mieszkaniowych, stanu technicznego zasobów mieszkaniowych oraz zwiększenie efektywności energetycznej.

Realizacji tych celów służyć mają następujące działania i instrumenty:

– zmiany w obowiązujących przepisach prawa
– aktywizacja budownictwa lokatorskiego
– rozwój budownictwa spółdzielczego
– wprowadzenie pakietu „Mieszkanie+”
– wspieranie mniej zamożnych gospodarstw domowych w ponoszeniu wydatków związanych z zaspokajaną potrzebą mieszkaniową
– wspieranie realizacji przedsięwzięć poprawiających stan techniczny istniejących zasobów mieszkaniowych i warunki zamieszkiwania
– polityka senioralna: jakościowa i ilościowa optymalizacja zasobów mieszkaniowych wraz z towarzyszącą infrastrukturą, stosownie do specyfiki wyzwań zmieniającej się struktury wiekowej społeczeństwa.

Regulacje prawne

Wśród planowanych działań trzy wydają się być działaniami przełomowymi, zmieniającymi podstawy dotychczasowej polityki mieszkaniowej państwa i decydującymi o wartości całego programu. Działaniem pierwszym są planowane, można wręcz powiedzieć, rewolucyjne i długo oczekiwane zmiany w przepisach prawa, regulujące proces budowlany, ład przestrzenny i relacje uczestników rynku najmu mieszkań komunalnych.

Na największą uwagę zasługuje w tym obszarze zapowiedź wprowadzenia Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego, kompleksowo regulującego i upraszczającego proces budowlany w zakresie zarówno planowania przestrzennego, jak i budownictwa. O istocie i głębokości zmian środowiska prawnego branży świadczy wyraźne akcentowanie konieczności zapewnienia zachowania ładu przestrzennego i lokowania inwestycji w oparciu o plan miejscowy i na gruntach wyposażonych w infrastrukturę, a także, w obszarze budownictwa, potrzebę zmniejszenia wymogów formalnych w procesie uzyskiwania uzgodnień budowlanych i dostosowania obciążeń do ciężaru gatunkowego inwestycji.

Nowy Kodeks ma również, co powinno ucieszyć inwestorów, uporządkować i wskazać wszystkie decyzje i uzgodnienia, jakie inwestor musi uzyskać przed wydaniem zgody inwestycyjnej, jak również uprościć i jednoznacznie uregulować zasady ustalania stron postępowania. Z punktu widzenia inwestorów, zarówno indywidualnych, jak i deweloperów, zmiany te byłyby przełomowe przede wszystkim ze względu na obniżenie niepewności, a co za tym idzie, ryzyka związanego z zakupem gruntu i uzyskiwaniem uzgodnień planistycznych. W znacznym stopniu mogłoby to ułatwić właściwą wycenę gruntu budowlanego, a z pewnością skróciłoby sam cykl budowlany, co oczywiście przyczyniłoby się do obniżenia kosztów realizacji projektów deweloperskich. Z drugiej jednak strony, rozwiązania takie w pewnym stopniu (na niektórych rynkach być może nawet w znacznym stopniu) ograniczyłoby podaż gruntów pod zabudowę. Wydaje się, że głównej bariery należałoby przy tym upatrywać raczej nie w braku planów miejscowych, ale w wymogu uzbrojenia gruntu budowlanego w konieczną infrastrukturę. Taka zmiana w naturalny sposób wywołałaby presję na wzrost wartości gruntów budowlanych, a w konsekwencji prawdopodobnie również czasowe ograniczenie wolumenu produkcji deweloperskiej.

Trudno zatem powiedzieć, czy te zmiany przypadną do gustu inwestorom, przyzwyczajonym do prowadzenia inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. W procesie jej wydawania strony postępowania wykazywać mogły bowiem pewną „elastyczność”, która co prawda pozwalała w niektórych przypadkach na podniesienie opłacalności projektu, ale której skutki możemy również obserwować na co dzień w naszym otoczeniu. Tym bardziej, zarówno w zakresie uproszczenia procedur budowlanych, jak i wprowadzania ograniczeń, zmierzających do porządkowania i podnoszenia jakości przestrzeni, planowane zmiany należy ocenić pozytywnie. Można powiedzieć, że do szczęścia potrzebne nam będą już tylko dobrej jakości plany miejscowe i przepisy o odrębnej własności obiektów budowlanych, o których NPM, niestety, nie wspomina, a które mogłyby ułatwić wykorzystanie gruntów skarbu państwa do realizacji programu. Termin rozpoczęcia prac legislacyjnych nad nowym Kodeksem Urbanistyczno-Budowlanym określono na rok 2017. Drugim z obszarów planowanych zmian prawa jest zmiana przepisó...