Najem społeczny jako nowatorskie narzędzie polityki mieszkaniowej

Jedna z propozycji, która mogłaby przyczynić się do rozwiązania tego problemu, to wdrożenie w ramach polityki mieszkaniowej rozwiązań określanych jako najem społeczny.

Społeczne pośrednictwo najmu to niewielki element zagadnień polityki mieszkaniowej, który polega na wykorzystywaniu prywatnych mieszkań na wynajem dla realizacji celów społecznych. Społeczne agencje najmu, czyli instytucje pośrednictwa są prowadzone przez samorządy lokalne i instytucje pozarządowe w wielu krajach. Celem tej działalności jest pomoc w wynajmowaniu prywatnych mieszkań osobom  mającym trudności – ze względu na niskie i niestabilne dochody – w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Społeczne agencje najmu oferują swoje wsparcie przede wszystkim osobom bezdomnym i zagrożonym bezdomnością, w tym: rodzinom niepełnym, osobom z niepełnosprawnością oraz osobom starszym, znajdującym się w trudnej sytuacji ekonomicznej i społecznej. W wielu krajach europejskich społeczne agencje najmu znacząco przeciwdziałają bezdomności i wykluczeniu społecznemu, łagodząc powszechny i poważny problem ograniczonej dostępności finansowej mieszkań dla osób ubogich. Taka działalność ma również znaczenie dla  stabilizacji funkcjonowania mieszkań na wynajem – ich właściciele uzyskują możliwość długotrwałego najmu i gwarancję regularnych wpływów, w zamian za obniżenie poziomu czynszu w stosunku do standardów rynkowych. Jest to korzystne zwłaszcza dla właścicieli mieszkań o obniżonym standardzie, którzy mają trudności z ich wynajęciem na warunkach rynkowych. Poprzez działalność społecznych agencji najmu zwiększa się efektywność wykorzystania zasobów mieszkań na wynajem, może ona również spowodować skrócenie kolejki oczekujących na mieszkania komunalne lub socjalne.

Przedstawione rozwiązania są prawie nieobecne w Polsce – brak odpowiednich zapisów
w przepisach dotyczących zapewnienia mieszkań osobom wykluczonym powoduje, że najem społeczny nie jest stosowane (z bardzo nielicznymi wyjątkami) w polityce mieszkaniowej samorządów lokalnych i właściwie prawie nieznany.

Dwa lata temu powstał projekt „Społeczna Agencja Najmu jako instrument polityki mieszkaniowej w Polsce”, realizowany od 1 maja 2015r. do 31 stycznia 2017r. i dofinansowany przez Narodowe Centrum Badań i Rozwoju w ramach programu „Innowacje Społeczne”. Projekt ten prowadzony jest przez Fundację Habitat for Humanity Poland przy współpracy Uniwersytetu Śląskiego oraz Uniwersytetu Warszawskiego, a także czterech miast partnerskich: Poznania, Łodzi, Warszawy (dzielnica Mokotów) i Gdańska. Długofalowym celem projektu jest zwiększenie dostępności mieszkań oraz podwyższenie standardów mieszkaniowych dla osób potrzebujących, poprzez wypracowanie innowacyjnego narzędzia polityki mieszkaniowej – Społecznych Agencji Najmu (SAN).

SAN to agencje pośrednictwa najmu działające w formule non-profit, prowadzone przez lokalne samorządy i/ lub zarejestrowane organizacje pozarządowe, które wynajmują lub pośredniczą w wynajmowaniu mieszkań na rynku najmu prywatnego osobom w potrzebie mieszkaniowej, oferując system gwarancji finansowych i działań opiekuńczych. SAN stały się ważnym instrumentem przeciwdziałania bezdomności i wykluczeniu społecznemu w krajach Europy Zachodniej, ponieważ z założenia zajmują się pomocą w wynajęciu mieszkania osobom o niskich dochodach. SAN oferują prywatnym właścicielom, w zamian za obniżenie czynszu i wynajem mieszkania osobom ubogim, długoterminowy najem i gwarancje spłat czynszu, utrzymania mieszkania we właściwym standardzie, wsparcie administracyjne oraz monitorowanie stanu mieszkania. Potencjalni lokatorzy uzyskują od SAN wielopłaszczyznowe wsparcie dostosowane do ich indywidualnej sytuacji oraz gwarancję bezpiecznego mieszkania w godziwych warunkach, długoterminową umowę najmu, dostępny czynsz, mieszkanie w dobrym standardzie oraz wsparcie w sytuacjach kryzysowych w zamian za utrzymanie mieszkania w należytym stanie i regularne opłacanie czynszu.

Zgodnie z docelowym modelem funkcjonowania, SAN jest trzecią stroną w stosunkach najmu, której celem jest poprawa ich trwałości, jakości i dostępności. SAN zajmuje się wynajmem mieszkań, nie będąc ich właścicielem,  zawierając dwie niezależne umowy najmu – właściciela mieszkania z SAN oraz SAN z lokatorem. Takie rozwiązanie ma umożliwić reprezentowanie i dbałość o interesy obu stron – właściciela mieszkania i lokatora. SAN jako profesjonalny podmiot specjalizujący się w obsłudze najmu mieszkań wpływa na zmniejszenie problemów i konfliktów pojawiających się w trakcie najmu oraz ogranicza ryzyko obu stron stosunku najmu (właściciela i lokatora). Dodatkowo taki model funkcjonowania powinien poprawić trwałość, jakość i dostępność stosunków najmu. Wg założeń modelu, SAN pomaga tym gospodarstwom domowym, których sytuacja mieszkaniowa jest trudna – pod względem standardów zamieszkiwania i/ lub kosztów mieszkaniowych. Mogą to być sytuacje, w których gospodarstwo domowe nie ma dostępu do mieszkania w ogóle, zamieszkuje w mieszkaniach niesamodzielnie albo  samodzielnie, ale warunki zamieszkania nie odpowiadają potrzebom lub koszty mieszkania są nadmiernie wysokie w stosunku do dochodu.

Rozwiązanie z pewnością zasługuje na uwagę i dalszy rozwój działalności Społecznej Agencji Najmu. Potrzeby osób niezamożnych i zagrożonych wykluczeniem społecznym nie są powszechnie dostrzegane i uwzględniane, również w polityce mieszkaniowej. Niewątpliwie cenną wskazówką dla planowania dalszych działań będą wyniki prac w ramach kończącego się projektu Społeczna Agencja Najmu jako instrument polityki mieszkaniowej w Polsce.

Dagmara Kubik
Kierownik Projektu Bankowej Platformy Nieruchomości
Centrum AMRON