Na rynku gruntów rolnych rozmiar ma znaczenie

Duzi inwestorzy na rynku nieruchomości poszukują zwartych areałów idących w setki czy nawet tysiące hektarów. Takie gospodarstwa pozwalają im osiągać korzyści z dużej skali działalności. W Polsce o takie nieruchomości trudno. Co więcej rozdrobnienie działek – tak charakterystyczne dla polskiego krajobrazu – jest jedną z ważnych barier rozwoju produkcji rolnej. Stan ten obniża efektywność gospodarowania i podnosi koszty. Trudno się więc dziwić, że potencjalni nabywcy preferują większe obszary, które pozwalają uniknąć wyżej wspomnianych niedogodności, a do tego pozwalają czerpać korzyści z dużej skali działalności.

W Lubuskim ziemia drożeje najszybciej

Mechanizm ten przekłada się na wzrosty cen obserwowane w ostatnich latach. Im bowiem większe działki, tym wyższy wzrost ich cen. Potwierdzają to dane dotyczące województw. W tych, w których przeciętne gospodarstwo jest większe, doszło też do wyższego wzrostu cen. Zgodnie z danymi ARiMR największe majątki mają rolnicy w województwach: zachodniopomorskim (przeciętnie 30,29 ha), warmińsko-mazurskim (22,92 ha) i lubuskim (20,92 ha). W tych województwach ceny ziemi rolnej rosły bardzo szybko w trakcie ostatnich 10 lat (od końca 2004 do końca 2014 r.) Progres w ich przypadku wyniósł odpowiednio 453%, 530% i 629%.

Na drugim biegunie są województwa o najmniejszych działkach rolnych. W małopolskim na gospodarstwo przypada 3,95 ha ziemi, w podkarpackim jest to 4,63 ha, a w świętokrzyskim 5,57 ha. Na tych terenach działki drożały w badanym okresie o 235%, 313% i 309%. Są to najniższe wyniki w gronie województw.

Zmiany cen gruntów rolnych w ciągu 10 lat w województwach

Najlepsze grunty drożeją wolniej

Szacunki Lion’s Bank oparte o dane GUS pokazują ponadto, że przeważnie najmocniej drożeją grunty najsłabsze – o najmniejszej przydatności rolniczej. Sytuacja taka jest niemal regułą. Licząc od końca 2004 r., ziemia o najniższej przydatności rolniczej (grunty o klasie V i VI) zdrożała w całym kraju o 467%. Dziesięć lat temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to ponad 24,4 tys. zł. Dla porównania, w przypadku gruntów dobrych (klas od I do IIIa) przeciętna cena hektara wzrosła z niespełna 9,2 tys. zł do ponad 42 tys. zł, czyli o 357%.

Jednym z powodów takiej sytuacji może być fakt, że opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej (potrzebne, aby grunt rolny mógł zostać zabudowany) są uzależnione od przydatności rolniczej gruntu. W przypadku urodzajnych ziem łączny koszt wyłączenia z produkcji może przekroczyć 800 tys. zł za hektar, podczas gdy w przypadku gleb słabych opłaty te mogą w ogóle nie wystąpić.

Bank rozbili rolnicy z warmińsko-mazurskiego

Zmiany cen w poszczególnych województwach były w ostatnim dziesięcioleciu bardzo zróżnicowane. Na jednym biegunie można przytoczyć przykład najsłabszych gleb województwa warmińsko-mazurskiego, które zdrożały w ciągu zaledwie 10 lat aż o 802%. Może to być pokłosiem popytu zgłaszanego przez turystów, którzy chętnie stają się właścicielami niewielkich parceli na terenie krainy wielkich jezior. Na drugim biegunie znaleźć można ziemię w województwie małopolskim. Ta o średniej przydatności rolniczej zdrożała w ciągu 10 lat „jedynie” o 218%. Oczywiście w kontekście tych danych trzeba pamiętać, że tak dynamiczne wzrosty cen ziemi rolnej w przeszłości nie gwarantują dobrych wyników inwestycji w przyszłości. Co więcej, analizy przygotowane przez Lion’s Bank sugerują, że w ciągu dekady ceny ziemi rosły trzykrotnie szybciej niż zyski rolników na niej gospodarujących.

Jest to argument przemawiający przynajmniej za spowolnieniem dotychczas obserwowanych niczym nieskrępowanych dynamicznych wzrostów cen ziemi rolnej. Więcej informacji na ten temat znajduje się w materiale opublikowanym 19 lutego 2015 r. pod tytułem Ziemia drożeje 3 razy szybciej niż zyski rolników.

Bartosz Turek
Lion’s Bank