Mocne otwarcie roku na rynku biurowym w Polsce

Anna Młyniec, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, JLL, informuje: „Mamy za sobą bardzo dobry początek roku w segmencie nieruchomości biurowych w Polsce. Warszawa wraz miastami regionalnymi zarejestrowała wysoki popyt potwierdzając, że rynek najmu pozostaje w dobrej kondycji. W stolicy i największych aglomeracjach poza nią podpisano umowy najmu na łącznie 300 000 mkw. Na rynek trafiło ok. 149 500 mkw. nowych biur, z czego ok. 59 000 mkw. przypadło na Warszawę, a 40 600 mkw. na Poznań. Deweloperzy są bardzo aktywni –  obecnie powstaje 1,4 mln nowoczesnej powierzchni biurowej z różnym terminem oddania do użytku, a więcej niż połowa wolumenu w budowie przypada na stolicę„.

Popyt

I kw. 2015 r. przyniósł kontynuację dobrej koniunktury na stołecznym rynku biurowym z II poł. 2014 r. Popyt brutto w Warszawie przekroczył 168 000 mkw. i był o ok. 30% wyższy niż w analogicznym okresie ub. r. Najwięcej – ponad 61 600 mkw. (ok. 37% popytu) wynajęto w rejonie Mokotowa. Do największych transakcji zawartych w I kw. 2015 r. należą: nowa umowa PZU w Konstruktorska Business Center (17 500 mkw.), odnowienie umowy najmu przez HP (10 400 mkw., University Business Center II) oraz odnowienie i ekspansja P4 (10 200 mkw., Marynarska Business Park). Zdaniem ekspertów JLL, popyt na biura utrzyma się na wysokim poziomie także w kolejnych kwartałach 2015 r.

Po rekordowym 2014 r. rynki regionalne¹ nie zwalniają tempa, co pokazuje wysoki popyt – 132 000 mkw. w I kw. Najwięcej (32 400 mkw.) wynajęto w Krakowie, w Katowicach (27 800 mkw.) i Wrocławiu (23 400 mkw.). Do największych transakcji należały: odnowienie umowy przez poufnego najemcę w Krakowie (10 500 mkw.) oraz nowa umowa PKP CARGO (7 600 mkw., A4 Business Park II) i przednajem Capgemini (5 600 mkw. w Silesia Business Park B) – obie umowy zawarto w Katowicach.

Podaż

W ciągu I kw. warszawski rynek biurowy powiększył się o 59 000 mkw. w ramach ośmiu projektów. Największe z nich to: Pacific (Nestle House – 17 600 mkw.), a także Karolkowa Business Park oraz Dzielna 60. W Warszawie w budowie jest ponad 700 000 mkw. nowych biur, a kolejne 56 000 mkw. przechodzi gruntowną renowację. Z szacunków JLL wynika, że ok. 29% z 300 000 mkw. powierzchni biurowych planowanych do realizacji w okresie II-IV kw. 2015 r. jest już zabezpieczonych umowami najmu. Prawie 360 000 mkw. łącznie może trafić do użytku w tym roku (uwzględniając powierzchnię wybudowaną w I kw.), niemniej jednak nieznaczna część z inwestycji, wstępnie planowanych na rok 2015, może się przesunąć na początek 2016.

Biura oddane do użytku, planowane i wskaźnik pustostanów w Warszawie

Mateusz Polkowski, Dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL, informuje: „W I kw. 2015 r. w miastach regionalnych oddano do użytku 90 500 mkw. nowej powierzchni biurowej, czyli więcej niż w Warszawie. Deweloperzy nie zwalniają tempa – prawie 640 000 mkw. biur w tych miastach pozostaje w budowie, a liderami są Wrocław, Kraków i Trójmiasto. Co istotne, Wrocław i Trójmiasto notują najwyższe współczynniki wynajęcia realizowanych biurowców, odpowiednio 35% oraz 28%. Łącznie w tym roku rynek biurowy w największych aglomeracjach poza Warszawą może urosnąć o ok. 467 000 mkw.”

Największe projekty zakończone w I kw. poza stolicą to: I faza Business Garden Poznań (40 600 mkw.), a także Bonarka for Business E w Krakowie i II faza A4 Business Park w Katowicach. Najwięcej powierzchni biurowych oddano w Poznaniu.

Współczynnik powierzchni niewynajętej

Wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie odnotował chwilowy, nieznaczny spadek kw.-d-kw. do poziomu około 13%. Według JLL, wskaźnik powróci na ścieżkę wzrostu wraz z wejściem na rynek nowych projektów przewidzianych do realizacji w II-IV kw. 2015 oraz w roku 2016.

Wskaźnik pustostanów na rynkach regionalnych (z wyjątkiem Poznania) pozostał stabilny lub odnotował niewielki spadek. Najniższy współczynnik cechuje Kraków (6,2%), a najwyższy – Poznań (23,3%).

Podaż i wskaźnik pustostanów na głównych rynkach biurowych poza Warszawą

Czynsze

Czynsze w Warszawie są stabilne, ale w obliczu znacznej nowej podaży mogą znaleźć się pod zniżkową presją jeszcze w 2015 r. To dotyczyć będzie w szczególności starszych, niższej jakości obiektów. Najwyższe czynsze transakcyjne wahają się od 22 do 24 euro za mkw. miesięcznie w Centrum oraz 11 -18,5 euro za mkw. miesięcznie poza nim.

Najwyższe czynsze transakcyjne w miastach regionalnych wynoszą odpowiednio od 11-12 euro za mkw. miesięcznie w Lublinie do 14 – 15 euro za mkw. miesięcznie w Poznaniu.

I kw. 2015 r. umocnił pozycję miast regionalnych na polskim rynku biurowym. Niewielki wolumen powierzchni oddanej do użytku pozwolił na stabilizację współczynnika pustostanów na tych rynkach, z wyjątkiem Poznania. Jednak wysoka aktywność deweloperska doprowadzi do znacznego wzrostu podaży w kolejnych kwartałach, co spowoduje wzrost wskaźnika niewynajętej powierzchni na niektórych rynkach, podsumowuje Mateusz Polkowski.

Źródło: JLL

(1) Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin