Ministerstwo Finansów: nowy projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym otworzy rynek dla banków

Założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym opracowano prawie trzy lata temu – 23 września 2011 roku. Warto podkreślić, że odwrócony kredyt hipoteczny – pomimo iż występuje w dziesięciu krajach członkowskich Unii Europejskiej – nie jest przedmiotem regulacji na poziomie prawa wspólnotowego. Dlatego polski ustawodawca ma większą swobodę w kształtowaniu tej instytucji, oczywiście w ramach ogólnych uwarunkowań prawnych regulujących działalność kredytową.

Przeprowadzone analizy prawne wykluczyły możliwość wprowadzenia odwróconego kredytu hipotecznego na innych zasadach niż poprzez wprowadzenie zmian na poziomie ustawy:

– „Należy zauważyć, że realizacja celów planowanych do osiągnięcia poprzez wprowadzenie projektowanej regulacji nie mogłaby zostać osiągnięta przy zastosowaniu innych środków, tj. środków o charakterze ekonomicznym, zmianę sposobu wykładni obowiązujących przepisów, zmianę sposobu stosowania obowiązujących przepisów, wydanie aktu normatywnego wykonawczego w stosunku do obowiązujących regulacji prawnych” – czytamy w założeniach do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym.

Podstawową przeszkodą była zawarta w Prawie bankowym definicja kredytu, przewidująca – jako zasadę jego udzielenia – konieczność jego zwrotu wraz z należnymi opłatami (prowizje, odsetki) przez kredytobiorcę. Również w przepisach prawa cywilnego regulujących udzielanie pożyczek „dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości”. Tymczasem w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego dochodzi do sytuacji zgoła odmiennej – kredytobiorca z reguły nie jest zobligowany do zwrotu pobranych środków, gdyż roszczenia banku zaspokajane są z nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne.

Z kolei zaspokojenie roszczenia wierzyciela hipotecznego – zgodnie z przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece – nastąpić może jedynie w trybie przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. W takim stanie prawnym doszłoby do paradoksu: bank, który na podstawie dobrowolnej umowy wiążącej obie strony zyskuje prawo do przejęcia nieruchomości na własność po śmierci kredytobiorcy, byłby obowiązany do sprzedaży tejże nieruchomości w najbardziej niekorzystny sposób – w trybie egzekucyjnego zbycia nieruchomości. Tymczasem ceny uzyskiwane przy takiej sprzedaży są o wiele niższe aniżeli w przypadku sprzedaży wolnorynkowej. Dodatkowo, w przypadku egzekucji nieruchomości należącej do zmarłego kredytobiorcy niemożliwe byłoby zastosowanie bankowego tytułu egzekucyjnego; zgodnie z art. 97 ust. 1 Prawa bankowego BTE znajduje zastosowanie w zasadzie jedynie w przypadku egzekucji prowadzonej przeciwko samemu kredytobiorcy. Pozostaje zatem czasochłonna i kosztowna droga sądowa. Środowisko bankowe konsekwentnie ocenia te zasady jako podstawową przeszkodę we wprowadzeniu na polski rynek kredytowego modelu „odwróconej hipoteki”.

Warto zaznaczyć, że podobne przeszkody prawne nie występowały w przypadku sprzedażowego modelu – tak naprawdę nie będącego odwróconą hipoteką sensu stricto. Produkty oferowane przez fundusze stanowią w rzeczywistości realizację umowy dożywocia, określonej w przepisach Kodeksu cywilnego. Również Ministerstwo Finansów nie uznało za konieczne uregulowania działalności funduszy hipotecznych w ramach ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Co więcej – w założeniach do ustawy podkreślono, iż niektóre z wymogów, jak na przykład konieczność wykazania się odpowiednim kapitałem przez fundusze hipoteczne – nie będą konieczne z uwagi na konstrukcję produktów opartych o rentę dożywotnią:

– W umowach sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia kwestia posiadania przez świadczeniodawcę odpowiedniego wyposażenia kapitałowego nie ma znaczenia fundamentalnego, ponieważ prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na świadczeniodawcę w momencie zawarcia takiej umowy. Podmiot świadczący tego rodzaju usługi nabywa nieruchomość za kwotę stanowiącą najczęściej ok. 50% jej wartości rynkowej, pozostawiając sobie pewien bufor bezpieczeństwa na wypadek spadku wartości nieruchomości w czasie oraz faktu przeżycia przez dożywotnika okresu zakładanego na etapie zawierania umowy. Jeżeli natomiast wartość nieruchomości w czasie wzrośnie lub śmierć dożywotnika nastąpi wcześniej niż zakładano, świadczeniodawca, jako właściciel nieruchomości, uzyskuje pełną kwotę z jej sprzedaży – czytamy w dokumencie.

 Odstąpiono również od koncepcji uregulowania odwróconego kredytu hipotecznego w ramach ustawy – Prawo bankowe. W opinii twórców projektu, odwrócony kredyt hipoteczny stanowi produkt na tyle kompleksowy i odwołujący się do różnych dziedzin prawa, że wskazane jest stworzenie odrębnego aktu prawnego regulującego wyłącznie tę materię:

 – Istotne jest zatem, aby beneficjenci projektowanej usługi finansowej, którymi będą w szczególności osoby starsze, otrzymały akt prawny, który w sposób kompleksowy będzie regulował tę usługę, bez konieczności przeszukiwania wielu aktów prawnych w celu uzyskania wyczerpujących informacji na temat przysługujących im praw oraz zobowiązań związanych z zawarciem takiej umowy – czytamy w założeniach do ustawy.

 Efektem jest projekt, zaprezentowany kilka tygodni temu przez Ministerstwo Finansów. Jeśli prawo wejdzie w życie w proponowanej postaci, kredytodawcy zyskają nie tylko ułatwienie przy sprzedaży nieruchomości. Ustawa wyraźnie precyzuje szereg warunków, jakie musi spełnić beneficjent kredytu hipotecznego. Po stronie kredytobiorcy będzie leżeć między innymi ubezpieczenie lokalu od zdarzeń losowych a także ponoszenie wszelkich kosztów eksploatacji nieruchomości – takich jak podatki i opłaty lokalne oraz czynsz. Autorzy projektu pozostawili otwarty katalog opłat, do ponoszenia których obowiązany jest kredytobiorca; wynika to z faktu, iż w niektórych mieszkaniach opłaty za media ponoszone są razem z czynszem, w innych natomiast wynikają z odrębnych umów cywilnoprawnych. Kredytobiorca obowiązany jest także do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym – pod tym pojęciem rozumiana jest również konieczność przeprowadzania niezbędnych napraw i remontów. Tego ostatniego obowiązku nie warto zaniedbywać; kiedy bank lub inna instytucja kredytująca stwierdzi, że doszło do radykalnego obniżenia wartości nieruchomości z winy kredytobiorcy, ma prawo do wypowiedzenia umowy z terminem 30-dniowym. Dodatkowo, w takiej sytuacji bank ma prawo do zaspokojenia roszczeń w zakresie różnicy wartości nieruchomości również z innych składników majątku kredytobiorcy lub jego spadkobierców.

Z drugiej strony, prawo dotychczasowego właściciela do dysponowania nieruchomością nie zostało ograniczone w istotnym stopniu. Kredytobiorca musi uzyskać zgodę banku jedynie w przypadku zbycia mieszkania. Nie ma natomiast ograniczeń, aby lokal będący zabezpieczeniem kredytu hipotecznego był wynajmowany lub dzierżawiony. To dodatkowa szansa, w szczególności dla będących głównymi beneficjentami nowych przepisów osób starszych. Mogą oni zgodnie z prawem pobierać zyski równocześnie z „odwróconej hipoteki” i wynajmu.

Tak jak planowano wcześniej, po zakończeniu umowy o odwrócony kredyt hipoteczny kredytobiorca (lub najczęściej jego spadkobiercy) będą mieli prawo do odkupienia nieruchomości od instytucji kredytującej.

Karol Jerzy Mórawski