Mieszkania w Czechach tak drogie jak w Austrii

Dla porównania w Polsce i na Węgrzech było to: 1370 euro/mkw. i 1323 euro/mkw. W latach 2018 i 2019 ceny transakcyjne mieszkań wzrosły średnio o 9,8% oraz 8,9%.

Mieszkania we Wschodnich Niemczech atrakcyjne dla Czechów

W ciągu ostatnich 5 lat czeskie mieszkania podrożały już o ponad 40 proc. Pod względem cen nowego metrażu Czechy dogoniły sąsiednią Austrię.

Trudno się dziwić, że Czesi mieszkający w północno-zachodniej części tego kraju z zainteresowaniem patrzą na niemiecki rynek mieszkaniowy. Dla przykładu w Chemnitz (ok. 250 tys. mieszkańców) średnia cena używanego mieszkania oscyluje na poziomie około 1000 euro/mkw.

Mniejsze saksońskie miasta cechują się jeszcze niższym kosztem, np. w Pirnie używane mieszkanie można kupić za 700-800 euro/mkw. Z kolei miasteczko Annaberg-Buchholz wyróżnia się średnią ceną sięgającą 400 euro/mkw używanego lokum.

Mieszkania w Pradze stanieją?

Pomimo pandemii koronawirusa w roku 2020 pojawiły się pozytywne sygnały zarówno z rynku mieszkaniowego, jak i kredytowego.

W Pradze rozpoczęto budowę prawie 5 tys. nowych mieszkań, co było wynikiem najlepszym od 10 lat. Jednak dla poprawy sytuacji mieszkaniowej należałoby rocznie budować co najmniej dwa razy tyle mieszkań.

Problemem jest niezmiernie powolne tempo procesu uzyskiwania pozwoleń budowlanych. Ma to zmienić przygotowywana Ustawa budowlana.

Na rynku mają się pojawić również mieszkania z rynku wtórnego wskutek znaczącego ograniczenia przez władze miasta najmu krótkoterminowego realizowanego przez platformy typu Airbnb, obsługujące ponad 20% mieszkań na wynajem w Pradze. 

Czesi też wycofują lokaty bankowe i kupują mieszkania

Rok 2020 był wyjątkowy również pod względem wolumenu sprzedanych kredytów hipotecznych i przekroczył rekordowy dotychczas wynik z roku 2016.  Wolumen 92 tys. udzielonych kredytów hipotecznych sprzedanych w ubiegłym roku wyniósł 254 mld CZK.

Dla zrozumienia skali akcji kredytowej należy pamiętać, że ludność Republiki Czeskiej liczy 10,3 mln mieszkańców, a więc prawie 4-krotnie mniej niż w Polsce. A w Polsce udzieliliśmy w tym samym 2020 roku 204  tys. sztuk kredytów hipotecznych.

„Rekordowe wolumeny nie wynikały jednak z liczby sprzedanych kredytów hipotecznych, ale głównie ze wzrostu średniej kwoty kredytu hipotecznego ze względu na wzrost cen nieruchomości, a także z wysokich wolumenów refinansowania, ponieważ ludzie próbowali skorzystać z kredytowania w okresie niskich stóp procentowych”.

Obserwujemy więc identyczny rozwój rynku jak w Polsce.  Czeski Bank Narodowy obniżył w połowie 2020 roku podstawową stopę procentową z 2,25% do 0,25%.  Rekordowo niskie średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosiło na koniec 2020 roku 1,94%.

Wyniki pierwszych trzech miesięcy 2021 roku wskazują na dalszy wzrost zainteresowania Czechów kredytem hipotecznym. W marcu 2021 roku udzielono rekordowej liczby kredytów hipotecznych  – 14,4 tys. 

Poniższa tabela prezentuje liczbę i wolumen akcji kredytowej w Republice Czeskiej w latach 2016 – 2020.

Boom hipoteczny w Republice Czeskiej trwa. Obecnie 16% gospodarstw domowych obsługuje kredyt hipoteczny, a kolejnych 13% zamierza zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

W szczególności młodzi ludzie w wieku poniżej 35 lat (41%) nadal planują zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Te dane pochodzą z badania przeprowadzonego przez Czeski Związek Banków (CBA).  

Czesi coraz chętniej oszczędzają w kasach budowlanych

Rośnie również zainteresowanie oszczędzaniem na cele mieszkaniowe, również po to by spełnić wymów wkładu własnego, przy zaciąganiu kredytu hipotecznego.

Średnio Czesi muszą zaoszczędzić co najmniej 200 tys. Kc, aby spełnić wymóg wkładu własnego w wysokości co najmniej 10% wartości nieruchomości, przed pandemią było to 20%.

Osoby zainteresowane nabyciem nowego mieszkania zamierzają zrealizować ten cel korzystając z kredytu hipotecznego – 53%, z posiadanych oszczędności 33% (w tym zgromadzonych w Kasie Budowlanej), z kredytu w Kasie Budowlanej 21%, ze środków od rodziny 8% oraz z innych źródeł 7%.

Poniżej prezentuję rozwój oszczędzania w sześciu działających w Republice Czeskiej Kasach Budowlanych.

W tym miejscu wypada podkreślić fakt, że 36% wolumenu kredytów hipotecznych w Czechach jest refinansowane listem zastawnym. Dla porównania średnia dla EU wynosi 26%, a w Polsce nieco powyżej 5%.

Jedna trzecia osób, które obecnie posiadają kredyt hipoteczny, płaci za niego ponad 20% miesięcznego dochodu netto gospodarstwa domowego

Prawie trzy czwarte (70%) osób spłaca kredyt hipoteczny w wysokości do 2 mln CZK. Jednak średnia wartość nowo udzielanego kredytu hipotecznego wynosiła w marcu 2021 roku już 3,1 mln Kc.

Wysokość kredytu hipotecznego zależy również od okresu jego spłaty. Według sondażu CBA, dla tych, którzy mają kredyt hipoteczny, zwykły okres spłaty wynosi od 25 do 30 lat (44%) i od 20 do 24 lat (22%).

Jedna trzecia osób, które obecnie posiadają kredyt hipoteczny, płaci za niego ponad 20% miesięcznego dochodu netto gospodarstwa domowego. Ogólnie Czesi widzą największe ryzyko dla zdolności spłaty bezrobocia przez kredyt hipoteczny (54%).

Jakie ubezpieczenia kredytu hipotecznego?

Co ciekawe w 16 % przyczyną problemów w obsłudze kredytów hipotecznych są rozwody kredytobiorców. Jak wynika z badania Czesi są świadomi możliwych zagrożeń i są ubezpieczeni.

W ramach zabezpieczenia kredytu hipotecznego wykupują ubezpieczenie nieruchomości (76%), ubezpieczenie na życie (52%) oraz ubezpieczenie na wypadek niewypłacalności (42%)!

Pandemia nie wywarła znaczącego wpływu na sytuację mieszkaniową Czechów. Swoje zobowiązania spełniają wzorowo („najlepiej w Europie”) jak wynika z badania CBA.

70% respondentów tegorocznego badania stwierdziło, że długotrwała pandemia nie wpłynęła w żaden sposób na ich obsługę kosztów utrzymania i spłaty mieszkania.

Z drugiej strony mniej niż jedna dziesiąta respondentów przyznała w badaniu brak dochodów na pokrycie kosztów utrzymania. Mimo wszystko statystyki CNB potwierdzają bardzo dobre morale płatnicze kredytobiorców.

„Według statystyk CNB, kredyty zagrożone w przypadku kredytów hipotecznych utrzymały się na tym samym poziomie rok do roku – 0,91%. W porównaniu do Unii Europejskiej, gdzie średnia wynosi około 3%, jesteśmy wśród premii w spłacie naszych zobowiązań. Po roku pandemii to naprawdę dobra wiadomość, w czym z pewnością pomogła pomoc banków w udzielaniu indywidualnych odroczeń w spłacie kredytu – moratorium kredytowego.  Oczywiście będzie to nadal zależeć od tego, co stanie się po zakończeniu pomocy rządowej i jak rozwinie się bezrobocie ” – mówi Vladimir Stanura, dyrektor w Narodowym Banku Czeskim.