Mieszkania powinny być bardziej dostępne

Rezultaty te są porównywalne w dużych aglomeracjach i mniejszych ośrodkach miejskich, a w niewielkich miejscowościach o profilu turystycznym, takich jak Świnoujście czy Sopot, dostępność metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej jest porównywalna z danymi dla Warszawy bądź Krakowa.

Wykluczeni kredytowo

Także i zaciągnięcie kredytu hipotecznego może być wyzwaniem dla wielu gospodarstw domowych, zwłaszcza w przypadku singli i rodzin wielodzietnych.

Wskaźnik zdolności kredytowej dla tych grup w wielu polskich miastach kształtował się na poziomie poniżej granicznej wartości 1, w przypadku Sopotu osiągając poziom ponad czterokrotnie niższy, a w stolicy oscylując wokół 0,5.

– Sytuacja taka dotyczy każdej wielkości mieszkania – podkreślił prof. Marek Bryx, wskazując, iż niedostępność kredytów hipotecznych dla wielu polskich rodzin powinna skłonić władze do wprowadzenia zmian w polityce mieszkaniowej.

Wkład własny problemem dla młodych

Według analiz, przeprowadzonych przez ekspertów Programu Analityczno-Badawczego Warszawskiego Instytutu Bankowości, około 45% respondentów nie byłoby w stanie pozwolić sobie na kredyt hipoteczny, a jako najczęstsza przyczyna wskazywany jest brak wkładu własnego.

Dotyczy to w szczególności osób młodych, w wieku 18-25 lat, podczas gdy dla osób z grupy wiekowej 36-45 lat czynnikiem zniechęcającym do finansowania zakupu nieruchomości przez bank jest uzależnienie się od kredytu na długie lata.

Niezbędne jest w pierwszej kolejności stworzenie systemu oszczędzania na własne „M”, przy równoczesnym wdrożeniu efektywnych modeli wsparcia dochodzenia do własności

Czy w tych okolicznościach alternatywę może stanowić najem mieszkania na standardowych zasadach rynkowych?

Dostępność tego rodzaju lokali wzrosła w ostatnich miesiącach znacząco, dla przykładu w Warszawie w drugim półroczu 2019 r. na 100 tys. mieszkańców przypadało ponad 7300 ofert wynajmu, a pod koniec ub.r. było ich już niemal 11 tysięcy. Poprawie uległ też wskaźnik dostępności czynszowej, o ile dwa lata temu przeciętny czynsz za lokal dwupokojowy stanowił ponad 48% średniej płacy brutto, to półtora roku później relacja ta kształtowała się na poziomie niespełna 42%.

Jakie wnioski płyną z tych analiz?

Niezbędne jest w pierwszej kolejności stworzenie systemu oszczędzania na własne „M”, przy równoczesnym wdrożeniu efektywnych modeli wsparcia dochodzenia do własności – zauważył prof. Bryx. Z kolei miasta i gminy powinny skoncentrować się na rozwoju zasobu mieszkań pod wynajem.

Wskaźnik dostępności nie obejmuje rynku inwestycyjnego

Na potrzebę kreowania wielowariantowego modelu mieszkalnictwa, w którym własność będzie koegzystować z najmem długoterminowym, wskazywał też prof. Jacek Łaszek, kierujący zespołem analiz rynku nieruchomości w Narodowym Banku Polskim. Zwrócił on uwagę, iż popyt na lokale mieszkalne ma charakter dualny, gdyż zawiera komponent konsumpcyjny – chodzi tu o osoby nabywające nieruchomość na potrzeby własne, i inwestycyjny, w przypadku zakupów pod wynajem.

Ten drugi zyskuje szczególne znaczenie w dobie kryzysu, kiedy to na rynek mieszkaniowy wchodzi kapitał spekulacyjny.

W perspektywie długofalowej daje się zauważyć poprawę sytuacji mieszkaniowej, czego dowodem jest malejąca liczba osób, zamieszkujących jedną nieruchomość

Prelegent zwrócił również uwagę, że mierzenie tego segmentu gospodarki przy użyciu wskaźników dostępności pozwala na obserwację jedynie obszaru konsumpcyjnego. Potwierdzają to obserwacje polskiego rynku za ostatnie 14 lat, gdzie w pierwszej fazie, do roku 2013, krzywe sprzedaży i dostępności lokali pokrywały się, po czym od roku 2013/2014 zaczęły się wyraźnie rozjeżdżać.

W roku ubiegłym popyt inwestycyjny odpowiadał za ponad 40% wszystkich transakcji. Co ciekawe, podobne uwarunkowania daje się zaobserwować na innych rynkach, na przykład kanadyjskim.

Niskie stopy i wysoka inflacja premią dla rynku mieszkaniowego

 Generalnie jednak cały czas możemy mówić o poprawie dostępności lokali na polskim rynku, także dla osób nabywających je na własne potrzeby. Po kryzysie lat 2007-2011 przyszła stabilizacja, później mieliśmy do czynienia z rosnącymi dochodami Polaków, w końcu doszło do spadku stóp procentowych.

Wszystkie te czynniki sprawiły, że wskaźnik dostępności poszedł mocno w górę – zaznaczył prof. Jacek Łaszek. Generalnie w perspektywie długofalowej daje się zauważyć poprawę sytuacji mieszkaniowej, czego dowodem jest malejąca liczba osób, zamieszkujących jedną nieruchomość. 

Zwiększenie dostępności lokali ma też znaczenie dla inwestorów, poszukujących lokali na wynajem. W ich przypadku można mówić wręcz o swoistej premii inflacyjnej, ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych kształtuje się na poziomie inflacji.

Nie znaczy to oczywiście, iż nieruchomości są formą inwestycji bez ryzyka – prof. Łaszek wspomniał o tym, że segment ten generuje poważne koszty stałe, w postaci czynszu czy obsługi kredytu, które należy uiszczać nawet wówczas, gdy lokal pozostaje niezamieszkały.