Liderzy nie obsługują prowincji – deweloperzy ocenili banki

Do omówienia wyników rankingu PZFD zaprosiliśmy Iwonę Załuską, prezes Upper Finance Consulting – firmy pozyskującej finansowanie dla projektów deweloperskich w Polsce.

Robert Lidke – Banki, które zajęły dwa pierwsze miejsca w rankingu banków obsługujących branżę deweloperską unikają finansowania firm deweloperskich na prowincji i w mniejszych miastach, dlaczego tak się dzieje?

Iwona Załuska – Boją się ryzyka wynikającego z popytu w mniejszych miastach. Na przykład w Lublinie, gdzie ponad jest 300 tysięcy mieszkańców, z czego grubo ponad 100 tysięcy to studenci i przyjezdni, rodzice kupują dzieciom mieszkania i one od lat sprzedają się tam świetnie. Mimo to banki i tak obawiają się ryzyka i tego, że rynek może się załamać. Inaczej jest w Warszawie, Krakowie, Poznaniu czy w Trójmieście, gdzie na pewno wszystkie mieszkania się sprzedadzą mimo wahań na rynku. Taką kiedyś przyjęto w bankach politykę i ona wciąż obowiązuje. Mam nadzieję, że Getin Bank zmieni swoje nastawienie.

RL: Bankiem, który obsługuje deweloperów we wszystkich miejscach w Polsce jest PKO BP?

IZ: Istotnie takim bankiem jest PKO BP, a także Bank Polskiej Spółdzielczości i Spółdzielcza Grupa Bankowa. Dzieje się tak dlatego, że PKO BP ma w każdym mieście swój oddział, zna lokalnych przedsiębiorców, pracownicy banku mogą uzyskać wiedzę na temat danej firmy od dyrektora oddziału banku, który zwykle pełni tę funkcję od wielu lat. Z kolei BPS i SGP mają w swoich grupach banki spółdzielcze, które działają w terenie od dziesiątek lat i wiedzą doskonale, kto jest dobrym deweloperem, a kto nie i dlatego ryzyko finansowania tej branży dla banków jest mniejsze. A na przykład mBank, który ma centralę w Warszawie i relatywnie mniej oddziałów w Polsce, nie dysponuje aż tak szczegółową wiedzą o lokalnych deweloperach, np. w Kaliszu. Z kolei PKO BP, który ma dużą sieć oddziałów w Polsce ma dzięki temu naturalną przewagę konkurencyjną, podobnie jak banki spółdzielcze, które działają nawet w najmniejszych miejscowościach.

RL: – Banki, które wygrały w rankingu Polskiego Związku Firm Deweloperskich nie są najtańsze dla deweloperów. Dlaczego więc zdobyły największe uznanie?

IZ: – W rankingu deweloperzy nie odnosili się do poziomu cenowego bankowych ofert. To jest proces inwestycyjny, więc ważniejsze jest, aby było prosto i skutecznie. Dlatego jeżeli coś się wydarzy na budowie, firma zbankrutuje, rynek się zmieni, to bank powinien zrozumieć jej problemy. Wtedy od procedury ważniejsza jest relacja. Poza tym tu się inaczej liczy inwestycję. Deweloperzy budują za pieniądze klientów, które są zdeponowane na kontach powierniczych. Kredyty biorą, żeby mieć pieniądze na ukończenie inwestycji w sytuacji, kiedy rynek się załamie. W istocie umowy kredytowe deweloperów są po to, aby mieli poczucie bezpieczeństwa. A od czego się płaci odsetki? Od kwoty wykorzystanego kredytu. Czyli to ich niewiele kosztuje i cena kredytu w tej sytuacji nie ma kluczowego znaczenia.

RL: A co się stało, że PKO BP, które jeszcze kilka lat temu było liderem poprzednich edycji rankingu firm deweloperskich teraz znajduje się na dalszych pozycjach?

IZ: To wynika z długotrwałych procedur w tym banku, a deweloperka wymaga, aby decyzja o przyznaniu kredytu była podjęta od miesiąca do trzech. Deweloperzy nie mogą czekać na decyzję pół roku.

RL: Przestrzega Pani deweloperów przed wiązaniem się tylko z jednym bankiem, bo może się okazać, że dany bank nagle wycofa się z finansowania firm deweloperskich.

IZ: Tak właśnie było w 2008 roku. Wtedy z dnia na dzień kilka banków podjęło decyzję o rezygnacji z finansowania deweloperów. W tamtym czasie pozostały na placu tylko PKO BP i banki spółdzielcze. Wracając do sytuacji obecnej, może się zdarzyć, że zmieni się główny udziałowiec banku, zmieni się polityka banku i może się okazać, że dany bank przestaje finansować wybrany segment rynku, np. firmy deweloperskie. Wtedy deweloper, który współpracował tylko z jednym bankiem ma problem. Przy swoich nowych projektach będzie musiał „przecierać szlaki” w nowym banku a to jest proces co najmniej półroczny. Oczywiście w końcu znajdzie bank, który go sfinansuje, ale po co narażać się na stres i opóźnienia. Lepiej jest założyć z góry, że współpracuje się z kilkoma bankami. W przypadku, gdy jeden z nich zrezygnuje z zajmowania się branżą deweloperską, można szybko uzyskać dodatkowe kredytowanie w innym banku, z którym od lat się współpracuje.

Robert Lidke