Które rozwiązania niemieckich kas oszczędnościowo-budowlanych warto przenieść do polskiego Konta Mieszkaniowego?

Jacek Furga uczestniczył w dorocznym spotkaniu niemieckich kas oszczędnościowo-budowlanych. Jest ono organizowane przez związek publicznych kas oszczędnościowo-budowlanych i związek prywatnych kas oszczędnościowo-budowlanych.

„Klienci obu systemów korzystają z tych samych praw i takiej samej pomocy państwa” – mówił szef Centrum AMRON.

Jak wskazał – wynika to ze struktury systemu bankowego w Niemczech. Publiczne kasy są prowadzone przez poszczególne landy i jedną państwową kasę. Prywatne kasy prowadzą banki komercyjne, na przykład Deutsche Bank czy banki spółdzielcze.

„Wielkie niedobory mieszkań, wysokie oprocentowanie kredytów i wysokie koszty zakupu mieszkania – to główne powody do narzekań w Niemczech” – mówił nasz rozmówca. Kolejny powód do niezadowolenia to zbyt mała liczba budowanych mieszkań.

Jeszcze w 2004 roku budowano ponad 400 000 mieszkań w Niemczech, a teraz buduje się 200 000.

Obecne przyczyny niedoboru mieszkań w Niemczech

Na nasze pytanie – dlaczego Niemcy, które były do tej pory stawiane jako wzór w kwestii prowadzenia polityki mieszkaniowej, teraz mają podobne problemy do naszych – dr Jacek Furga odpowiedział:

„Powodem jest to, że np. w roku poprzednim do Niemiec napłynęło 1 800 000 imigrantów. Tylko z racji imigracji w takiej skali Niemcy potrzebują około 700 000 nowych mieszkań.”

Jak nas poinformował – w dniu, w którym odbywała się konferencja kas budowlano-mieszkaniowych z udziałem przedstawicieli wszystkich frakcji, Bundestag zdecydował się podnieść limity dochodowe osób, które mają prawo uzyskać premię mieszkaniową oszczędzając w klasie budowlanej.

Jak zaznaczył – ta premia przysługuje tylko do pewnego poziomu dochodów podatnika. Bundestag granicę limitu podniósł dwukrotnie.

W Niemczech, oszczędzając w kasie budowlanej można mieć na rachunku dowolną kwotę. Ale do gromadzonych oszczędności budżet państwa dopłaca do określonego ich poziomu. Ta premia mieszkaniowa wynosi 10% i ograniczana jest do określonego rocznego poziomu oszczędności w kasie.

Dla jednej osoby wynosi 70 euro łącznie w ciągu roku, a dla małżeństwa 140 euro. Jak przyznał nasz rozmówca nie są to duże kwoty.

Jest jednak drugi, znacznie bardziej zachęcający do oszczędzania w kasie element. Jest to tzw. dodatek pracodawcy na budowanie własnego kapitału pracownika. Te kapitały własne mogą być albo przeznaczone na wykup udziałów w spółce, w której pracują beneficjenci, albo na podniesienie swoich oszczędności w kasach budowlanych.

W tym przypadku to jest dużo bardziej znacząca dotacja, bo pracowniczy dodatek do oszczędzania na cele mieszkaniowe może sięgać nawet do 40 euro miesięcznie na pracownika. Jak powiedział szef AMRON – to zależy od dobrej woli pracodawcy. Jednak taka dopłata stanowi dla niego koszt uzyskania przychodu, a jednocześnie jest dodatkowym elementem wynagrodzenia pracownika i czynnikiem wiążącym go z danym pracodawcą.

„Te instrumenty pozwalają gromadzić oszczędności na zbudowanie wkładu własnego dla osób, które się ubiegają o kredyt hipoteczny, zwykle przekraczając wymagany wkład 20%.” – powiedział Jacek Furga.

Niemcy oszczędzają na mieszkanie już od najmłodszych lat

Na rozmówca podkreślił jednak, że Niemcy zaczynają  oszczędzać nie wtedy, kiedy się zdecydują na zakup mieszkania, tylko znacznie wcześniej. W rodzinach niemieckich przyjęte jest zakładanie rachunków w kasach budowlanych już po narodzeniu dziecka lub przy okazji pierwszej komunii.

„W ten sposób dziecko, dochodząc do wieku 18 lat, dysponuje już znaczącym wkładem własnym, który potem może przeznaczyć właśnie na cel mieszkaniowy” – zauważył.

Na nasze pytanie czy za długoletnie oszczędzanie nagrodą może być tańszy kredyt przyznał, że tak właśnie jest i wyjaśnił zasady ubiegania się o takie kredytowanie.

Wskazał, że oszczędzanie w kasie oszczędnościowo budowlanej wiąże się z zawarciem od razu umowy oszczędnościowo-kredytowej. Klient podpisuje umowę z kasą na kwotę, do której chce oszczędzać. Może to być okres np. 5-7-10 lat.

Przez ten czas musi uzbierać połowę deklarowanej kwoty, składającej się z własnych oszczędności, z odsetek naliczonych przez kasę, z premii wpłaconych przez państwo i z innych dodatków pracowniczych. Z reguły w kwocie tych 50% docelowego poziomu oszczędności, około 38% stanowią sumy wpłacone przez klienta kasy, a reszta to dodatki państwowe, pracownicze i inne.

Po zebraniu połowy deklarowanej kwoty może ją potraktować jako wkład własny, kasa zaś dodaje mu dodatkowe 50% w postaci kredytu za stałą stopą procentową, na okres spłaty 1,5 raza dłuższy niż okres oszczędzania.

Jak tłumaczy Jacek Furga – ten mechanizm pozwala nie zmieniać poziomu obciążeń klienta (wpłat do kasy) również w okresie spłaty kredytu. Jeśli do tej pory klient np. oszczędzał wpłacając do kasy 300 euro miesięcznie, to po uzyskaniu kredytu w kasie nadal jego obciążenie będzie wynosiło 300 euro miesięcznie. 

„To jest ten podstawowy element atrakcyjności i bezpieczeństwa uczestnictwa w tym systemie” – zaznaczył.

Dlaczego banki lepiej traktują klientów kas budowlano-mieszkaniowych?

Przechodząc do kontaktów z bankiem klienta kasy budowlanej – prezes AMRON zauważył, że konstrukcja umowy z kasą pozwala bankowi hipotecznemu lub bankowi uniwersalnemu inaczej, znacznie korzystniej liczyć zdolność kredytową swojego klienta.

Dochodzi do zawarcia umowy kredytu kontraktowego z bankiem na oszczędzanie na określony procent, niższy od poziomu rynkowego. Najczęściej klienci decydują się na kredyt ze stałą stopą.

Kolejne nasze pytanie dotyczyło tego, jak dalece wprowadzone właśnie w Polsce przepisy o koncie mieszkaniowym odbiegają od wzoru niemieckiego, dr Jacek Furga stwierdził, że nasze rozwiązanie jest krokiem w dobrym kierunku.

Jak zauważył – w tym rozwiązaniu zawarto połowę wcześniejszych propozycji Związku Banków Polskich, dotyczących ustawy o kasach oszczędnościowo  budowlanych, czyli zasad oszczędzania w kasie.

Jego zdaniem na bazie obecnej ustawy „Pierwsze Mieszkanie” można stworzyć przepisy o umowie oszczędnościowo-kredytowej i wykreować nowy rodzaj bankowości, promującej długoterminowe i systemowe oszczędzanie.

Dodał, że zarówno w Niemczech, jak i na Słowacji, i w Czechach czy na Węgrzech – kasy budowlane są wykorzystywane również do oszczędzania na cele nie tylko mieszkaniowe, ale także na cele edukacyjne, emerytalne, zdrowotne.