Które dane właściciela nieruchomości powinny być trudniej dostępne w księgach wieczystych?

aleBank.pl: Jak chronić dane osobowe, ale nie utrudniać dostępu do informacji o nieruchomościach i ich właścicielach? Czy warto rozważyć wprowadzenie przepisów pozwalających na udostępnianie  pewnych danych stopniowo, w zależności o to kto pyta i w jakim celu, a np. numer PESEL właściciela byłby udostępniany wąskiej grupie zainteresowanych?

Katarzyna Pośpiech-Białas: W pierwszej kolejności konieczne staje się ustalenie, czy numerowi księgi wieczystej jako przepustki do szczegółowych danych dotyczących nieruchomości, w tym także właścicieli można przypisać status danej osobowej. Od niego bowiem będzie zależało podejmowanie dalszych działań ochronnych i stosowanie krajowych jak i unijnych przepisów o ochronie danych osobowych.

Zakładając hipotetycznie, że numer ten nie spełnia kryteriów do uznania go za daną osobową, ochrona na gruncie przepisów o ochronie danych osobowych zostaje wyłączona. Zastosowanie mogą mieć przepisy nakładające na podmiot prowadzący rejestr obowiązek m.in. zastosowania odpowiednich środków technicznych zapewniających bezpieczne przetwarzanie danych w systemach elektronicznych, danych traktowanych jako ogólne informacje wiążące się z wpisem nieruchomości do elektronicznego rejestru ksiąg wieczystych.

Odmienna sytuacja zaistnieje w przypadku stwierdzenia, że numer księgi wieczystej jest daną osobową. Jednak i tu w mojej ocenie pamiętać należy, że celem elektronicznych ksiąg wieczystych jest utworzenie rejestru publicznego, który ma za zadanie zwiększenie pewności obrotu gospodarczego, ale także ułatwienie działania różnym podmiotom czy osobom zainteresowanym daną nieruchomością.

Pamiętać jednak należy, że głównym celem rejestru jest znalezienie w nim informacji w znaczeniu przedmiotowym (o nieruchomości) nie zaś podmiotowym (o osobach tam wpisanych). Być może pewnym rozwiązaniem będzie zanonimizowanie danych zawartych w dziale II księgi, a dotyczących nazwisk, czy numerów PESEL, bądź opracowanie mechanizmu wglądu do tych danych dla osoby zainteresowanej nabyciem nieruchomości za zgodą właściciela, czy kaskadowym udostępnianiu informacji.

Może warto rozważyć oparcie przetwarzania danych osobowych o tzw. interes publiczny i tym samym legalności udostępnienia numeru księgi wieczystej na przesłance działania państwa dla dobra ogółu.

Ogólne rozporządzenie o ochronie danych osobowych (RODO), we wstępnych motywach bardzo jasno określa, że przetwarzanie danych osobowych należy zorganizować w taki sposób, aby służyło ludzkości.

Prawo do ochrony danych osobowych nie jest prawem bezwzględnym i należy je postrzegać w kontekście jego funkcji społecznej i wyważyć względem innych praw podstawowych w myśl zasady proporcjonalności.

Mamy więc niewątpliwie starcie dwóch równie istotnych wartości – prawa do prywatności oraz bezpieczeństwa obrotu. Do sądów administracyjnych orzekających w sprawie niewątpliwie będzie należało zadanie ustalenia, której z tych wartości należy w tym przypadku przyznać prymat.

Czytaj także: Numer księgi wieczystej i RODO, kwadratura koła

Dlaczego inne kraju Unii Europejskiej takie jak Słowacja, Czechy i Estonia nie widzą problemu w udostępnianiu informacji o nieruchomościach i ich właścicielach – czy tam prawo unijne jest interpretowane inaczej niż w Polsce?

Ogólne rozporządzenie o ochronie danych osobowych (RODO) obowiązuje w takim samym kształcie we wszystkich państwach członkowskich UE. Inne może być natomiast rozumienie poszczególnych jego zapisów przez krajowe organy regulacyjne.

Organy takie powinny zważyć, czy udostępnianie informacji o nieruchomościach i ich właścicielach: (a) jest niezbędna do wykonywania zadań realizowanych w interesie publicznym bądź (b) jest niezbędna do celów wynikających z prawnie uzasadnionych interesów odbiorców takiej informacji i nie zagraża prawom do prywatności osoby, której dane dotyczą.

Wynik takiej oceny może być różny w zależności od przepisów prawa lokalnego (np. określającego zadania publiczne), a nawet w związku z różnicami kulturowymi i mentalnymi.

Należy się jednak spodziewać, nie przesądzając, czyje rozumienie jest obecnie właściwsze, że z czasem dojdzie do zbliżenia pozycji regulacyjnych wszystkich państw członkowskich.

Czytaj także: RODO, albo łatwy dostęp do danych w księgach wieczystych?

Co to znaczy, że dane informacje są jawne, ale niedostępne dla wszystkich?

Aby obrót nieruchomościami mógł być pewny i bezpieczny księgi wieczyste muszą być jawne, a dostęp do nich powszechnie dostępny.

Zgodnie zasadą jawności (formalnej) ksiąg wieczystych, dane zawarte w księdze wieczystej są jawne, a osoby nabywające nieruchomość nie mogą zasłaniać się nieznajomością treści księgi wieczystej.

Do niedawna księgi wieczyste można było przeglądać tylko i wyłącznie w sądzie rejonowym w wydziale wieczystoksięgowym.

Obecnie każdy kto posiada numer księgi wieczystej może przeglądać księgi za pośrednictwem utworzonej przez ministra sprawiedliwości Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych umożliwiającej dostęp do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych.

Dostęp do ksiąg wieczystych następuje za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Zatem są one powszechnie dostępne, ale warunkiem jest posiadanie numeru księgi.

W jakim stopniu stanowisko UODO utrudnia budowę e-państwa i e-gospodarki, i nie pomaga w ograniczeniu biurokracji?

Odniosę się do brzmienia zapisów ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych (RODO), które już we wstępie bardzo jasno określa jaki cel przyświecał przy tworzeniu zapisów ochrony danych osobowych.

Rozporządzenie ma na celu przyczyniać się do tworzenia przestrzeni wolności, bezpieczeństwa i sprawiedliwości oraz unii gospodarczej, do postępu społeczno-gospodarczego, do wzmacniania i konwergencji gospodarek na rynku wewnętrznym, a także do pomyślności ludzi. Tak jak każde rozwiązanie ma swoich zwolenników i przeciwników, tak i w przypadku dostępu do danych możemy spodziewać się podobnej reakcji.

Jak słusznie wskazuje Prezes UODO dostęp do numeru księgi wieczystej może prowadzić do zagrożeń w postaci ponownego wykorzystania danych niezgodnie z pierwotnymi celami przetwarzania, czy nieuprawnionego profilowania właścicieli nieruchomości.

Jednak po drugiej stronie szali mamy szereg możliwości jakie wynikają z dysponowania numerem księgi wieczystej. Dla wierzycieli, którzy częstokroć nie mogą uzyskać zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości, nie znając numeru księgi wieczystej, a obarczeni są obowiązkiem wykazania majątku dłużnika.

Numer księgi jest istotny w sprawach ustalenia praw spadkowych, sprzedaży nieruchomości, praw we wspólnotach mieszkaniowych, umów z operatorami infrastruktury, czy w kwestii robót budowlanych na sąsiednich nieruchomościach.

To z kolei rodzi szereg kolejnych wymuszonych brakiem tego numeru działań. Brak posiadania numeru księgi wieczystej powoduje niejednokrotnie zawieszenie prowadzenia postępowań sądowych, czy potocznie powiem ich przewlekłość, a bardzo często wstrzymuje wszczęcie postępowania.

Takie sytuacje na pewno nie ułatwiają ludziom prowadzenia działalności, a niekiedy zmuszają do podjęcia niekorzystnych, nie tylko w aspekcie finansowym decyzji. Postęp techniczny i globalizacja przyniosły nowe wyzwania, za którymi nie do końca podąża ustawodawstwo wewnętrzne.

Katarzyna Pośpiech-Białas, z Kancelarii Prawnej Answer Wojciechowski i Partnerzy oraz LexDigital.pl.

Radca prawny. Specjalizuje się w prawie gospodarczym i cywilnym, z uwzględnieniem problematyki ochrony danych osobowych, dóbr osobistych oraz e-commerce.

Świadczy pomoc prawną na rzecz podmiotów działających w branży internetowej. Reprezentuje klientów w toku zawierania kontraktów handlowych oraz negocjacji biznesowych.

Autorka publikacji o ochronie danych osobowych oraz dla sektora e-commerce.