Kredyty z opcją „klucz za dług” tylko dla bogatych

Zabezpieczenie wyłącznie na nieruchomości

Pomysł na przekazanie nieruchomości przez kredytobiorcę na rzecz banku w zamian za zwolnienie z długu zapewne został zaczerpnięty z rynku amerykańskiego, gdzie rozwiązanie to stosowane jest od dawna. Klient przewidujący swoje problemy finansowe i brak możliwości regulowania kolejnych rat kredytu przekazuje wierzycielowi pełnie prawa do nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu. Jest to możliwe dzięki stosowanemu przez banki zabezpieczania wyłącznie na hipotece ustanowionej na nieruchomości, a nie na całym majątku dłużnika.

Czy w polskich realiach, gdzie kredytobiorca odpowiada całym sowim majątkiem za zaciągnięte zobowiązanie, takie rozwiązanie będzie możliwe?

Jakub Kaczor Centrum AMRON

Klucz za dług lepszy od dobrowolnej sprzedaży nieruchomości

Przeniesienie własności nieruchomości na rzecz banku w zamian za zwolnienie z długu przede wszystkim pozwala na natychmiastowe pozbycie się obciążeń finansowych z tytułu rat kredytu, a także na zachowanie pozytywnej historii kredytowej, dzięki czemu klient natychmiast po dopełnieniu formalności i przekazaniu kluczy do nieruchomości miałby możliwość ubiegania się o inny kredyt na zakup nieruchomości, aby szybko zabezpieczyć potrzeby mieszkaniowe siebie i swojej rodziny. W tej kwestii rozwiązanie „klucz za dług” jest korzystniejsze od możliwości dobrowolnej sprzedaży nieruchomości przysługującej klientom na mocy art. 35 Ustawy o kredycie hipotecznym.

Dobrowolna sprzedaż nieruchomości wymaga czasu na poszukiwanie nabywcy i negocjacje. W tym okresie jednak obowiązki kredytobiorcy związane z obsługą wierzytelności nie zostają zawieszone – każdy dzień powiększa okres zaległości, naliczane jest oprocentowanie oraz odsetki karne, a historia kredytowa w BIK pogarsza się uniemożliwiając zaciąganie kolejnych zobowiązań w przyszłości.

Propozycja tylko dla bogatych

Zgodnie z propozycją Rekomendacji S, kredyty z opcją „klucz za dług” mają być dostępne tylko dla najbogatszych klientów. Rata kredytu nie będzie mogła przekraczać 35% miesięcznych dochodów kredytobiorcy, a wkład własny klienta musi być równy przynajmniej 30% wartości nieruchomości.

Są to kryteria, których większość potencjalnych klientów banków nie jest w stanie spełnić, w związku z czym liczba udzielnych kredytów tego typu zapewne będzie niewielka. Obydwa ograniczenia mają prawdopodobnie na celu ograniczenie ryzyka ponoszonego przez bank, a także uniknięcie spekulacyjnego charakteru zaciągania zobowiązań przez klientów, którzy wykorzystywaliby opcję „klucz za dług” jako zabezpieczenie się przed ryzykiem szybkiej utraty wartości nieruchomości.

Niewielkie doświadczenie banków w przejmowaniu nieruchomości na własność w zamian za zwolnienie z długu, a często ich całkowity brak, może być powodem bardzo zachowawczego podejścia banków. Oferta adresowana do klientów z lepszą od przeciętnej zdolnością kredytową oraz wpłacającym wyższy niż standardowo wymagany wkład własny, zakładająca wyższą marżę w zamian za prawo do oddania nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu, prawdopodobnie nie spotka się z dużym zainteresowaniem i liczba kredytobiorców decydujących się na dopłacenie za tego typu możliwość będzie najprawdopodobniej znikoma.

Jeśli dodamy do tego możliwość połączenia tej opcji ze stałym oprocentowaniem i ryzykiem z nim związanym, otrzymamy zupełnie nieatrakcyjną ofertę.

Kiedy warto oddać klucze za dług?

Należy przecież pamiętać, że klient decydując się na oddanie bankowi nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu automatycznie będzie tracił cały wkład własny, jaki wniósł kupując nieruchomość, jak również kapitał, który wpłacił wraz z obsługiwanymi ratami. W takim przypadku podjęcie decyzji o oddaniu nieruchomości podyktowane może być tylko ponad trzydziestoprocentową utratą wartości przez nieruchomość, co nie zdarzyło się nawet w czasie kryzysu z 2008 roku.

Innym powodem może być tylko losowe zdarzenie uniemożliwiające kredytobiorcy samodzielną sprzedaż nieruchomości, jak na przykład choroba. Jednak w przypadku śmierci jednego z właścicieli natychmiastowe skorzystanie z tej opcji nie będzie możliwe z uwagi na konieczność wcześniejszego przejęcia nieruchomości przez spadkobierców, zanim będą mogli oni przystąpić do procedury „klucz za dług”.

Realne przesłanki do oddania bankowi nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu pojawiają się w przypadku klientów posiadających zobowiązania wobec innych wierzycieli – aby uniknąć egzekucji komorniczej z nieruchomości i sprzedaży jej na licytacji za 2/3 wartości, kredytobiorca mógłby zdecydować się na spłatę swoich zobowiązań wobec banku oddając mu nieruchomość.

Nie wiadomo jak bank miałby przejąć nieruchomość

KNF w propozycji Rekomendacji S nie podaje więcej szczegółów dotyczących trybu przejęcia nieruchomości przez bank. Nie wiemy, czy do skorzystania z opcji „klucz za dług” kredytobiorca będzie upoważniony w każdym momencie „życia” kredytu, czy też będą musiały zaistnieć pewnie przesłanki, po spełnieniu których opcja mogłaby być wykorzystana, a także czy bank będzie mógł odmówić przejęcia nieruchomości.

Przykładowo, czy klient spłacając raty zgodnie z harmonogramem będzie mógł skorzystać z tego rozwiązania, czy też aby do niego przystąpić będzie musiał dodatkowo udowodnić brak możliwość spłat kolejnych rat, bądź przestać regulować swoje zobowiązania.

Czy przed przejęciem nieruchomości bank będzie wykonywał inspekcję szukając nowo powstałych wad konstrukcyjnych, bądź śladów jej dewastacji, które znacząco obniżają wartość nieruchomości, bądź czynią ją nienadającą się do zamieszkania oraz czy będzie dokonywać powtórnej wyceny nieruchomości i kto jest zobowiązany ponieść koszty tych czynności.

Konieczny akt notarialny

Jedno jest pewne: przeniesienie własności nieruchomości będzie musiało odbyć się w formie aktu notarialnego. W tym przypadku sprzedającym będzie kredytobiorca, a kupującym bank i jedna ze stron będzie musiała ponieść koszty taksy notarialnej.

Ważną rzeczą będzie również sama treść aktu oraz to, za jaką kwotę nieruchomość będzie przejmowana. Jeśli w akcje kwota sprzedaży zostanie określona na kwotę wierzytelności, będzie to dla klienta najkorzystniejsza z możliwości, natomiast jeśli bank będzie przejmował nieruchomość za część kwoty długu (np. za kwotę, na jaką nieruchomość została wyceniona), a pozostałą kwotę długu klientowi umorzy, kredytobiorca będzie zobowiązany zapłacić podatek od umarzanej kwoty długu.

Uzasadnione wydaje się założenie, zgodnie z którym realizacja opcji „klucz za dług” będzie możliwa tylko i wyłącznie wtedy, gdy w dziale IV księgi wieczystej nie widnieje żadna inna hipoteka poza tą zabezpieczającą bank udzielający kredytu i przejmujący nieruchomość. Dodatkowo dział III księgi wieczystej powinien być wolny od wpisów roszczeń wobec nieruchomości przez innych wierzycieli kredytobiorcy oraz służebności, a właścicielami nieruchomości powinny być osoby będące stronami umowy o kredyt.

Niewątpliwie propozycja „klucz za dług” zawarta w projekcie KNF nowej Rekomendacji S, podobnie jak art. 35 Ustawy o kredycie hipotecznym pozwalający na dobrowolną sprzedaż nieruchomości,  popularyzują nowe, dotychczas rzadko spotykane i stosowane rozwiązania mające na celu spłatę zobowiązań kredytobiorcy w inny sposób niż obecnie stosowana egzekucja komornicza. Niestety, ze względu na założenia tego typu produktu, kredyty „klucz za dług” będą dostępne wyłącznie dla najzamożniejszej grupy klientów, będzie to produkt występujący sporadycznie, przez co udowodnienie jego użyteczności jako narzędzia wspierającego kredytobiorców z problemami w spłacie zobowiązania może nigdy nie nastąpić.

Jakub Kaczor
Koordynator Projektu Platformy Wsparcia Kredytobiorców

Centrum AMRON

e-mail: jakub.kaczor@amron.pl

www.amron.pl