Kredyty hipoteczne „drgnęły”, ale nadal poniżej oczekiwań

Według Mirosława A. Bieszki, autora raportu „Sektor pośrednictwa kredytowego w Polsce. II kwartał 2014”, zrealizowanego na zlecenie KPF, wolumen sprzedaży mógłby być zdecydowanie wyższy – w końcu popyt wciąż pozostaje na wysokim poziomie – gdyby nie zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych.

Pośrednicy KPF na tle całego rynku

Pośrednicy kredytowi, skupieni w KPF, w II kwartale 2014 roku zamknęli 4.193 umowy kredytowe. Co prawda w stosunku do poprzedzającego kwartału nastąpił wzrost o 7,7%, ale jeśli tę liczbę odniesiemy do tego samego okresu 2013, uznanego przez specjalistów za najgorszy dla kredytów mieszkaniowych w Polsce, to  osiągnięty wzrost  jest wprawdzie sygnałem zmian na rynku kredytów hipotecznym, ale na pewno nie należy do spektakularnych. Lapidarnie rzecz ujmując – taki biznes  jaka aktywność banków.

Efektywność funkcjonowania sektora pośrednictwa najlepiej mierzy tzw. wskaźnik penetracji, pokazujący udział procentowy zawartych umów kredytowych przez pośredników w ogólnej ilości i wartości udzielonych kredytów. W przypadku liczby umów w I półroczu 2014 wskaźnik ten, obliczony dla firm członkowskich KPF, wyniósł 8,3%. Dla porównania – w analogicznym okresie 2012 – 6,9%, a 2013 – 9,5%. Na względnie wysoki wskaźnik w zeszłym roku wpływ wywarł zapewne pośpiech, towarzyszący zaciąganiu kredytów zarówno z uwagi na wygasanie programu „Rodzina na Swoim”, jak i ogłoszoną przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendację S, dotyczącą wkładu własnego.

Wartość wolumenu sprzedaży Członków KPF wyniosła 1,92 mld PLN, a za całe półrocze – ponad 3,7 mld PLN. Z kolei wartość całego rynku zamknęła się kwotą 19,8 mld PLN. Oznacza to, że udział pośredników zrzeszonych w KPF, w ogólnej wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych kształtował się na poziomie 18,7%. Wzrósł on w porównaniu z pierwszymi półroczami 2012 i 2013 roku – wówczas sięgał odpowiednio 12,9% i 17,4%.

Natomiast udział całej branży pośrednictwa, rozumianej jako podmioty zrzeszone w KPF i Związku Firm Doradztwa Finansowego, wyniósł w I półroczu 2014 44%. – Różnicy obliczonej dla firm członkowskich KPF i łącznie dla całego sektora nie należy w żadnej mierze postrzegać negatywnie. Polski rynek charakteryzuje wysoki wskaźnik koncentracji. Wystarczy powiedzieć  że łączna sprzedaż  firm z grupy Getin/Noble przewyższa sprzedaż pozostałych,  liczących się graczy na rynku – zauważa dr Mirosław A. Bieszki, Doradca Ekonomiczny KPF.

Co wpływa na akcję kredytową?

Pośrednicy odczuwają skutki zarówno skutki kondycji finansowej gospodarstw domowych (strona popytowa), jak i polityki banków (strona podażowa). – Polityka niskich stóp procentowych może mieć dla nich pozytywny rezultat z punktu widzenia potencjalnego popytu, ale również negatywny, zważywszy, że banki muszą bronić słabnącego dochodu odsetkowego. Skutki tych przeciwstawnych tendencji na rynku poznamy w niedalekiej przyszłości, i będą one w znacznym stopniu uzależnione od jakości portfeli kredytowych oraz od skuteczności narzędzi do radzenia sobie z jednak rosnącą nieregularnością należności  w tym obszarze – analizuje Andrzej Roter, Dyrektor Generalny KPF.

Przyczyn gorszych od spodziewanych wyników sprzedaży kredytów mieszkaniowych w I półroczu 2014 należy poszukiwać przede wszystkim po stronie podażowej. W II kwartale banki (w swojej własnej ocenie – ankiety kierowane do przewodniczących komitetów kredytowych) nieznacznie zaostrzyły kryteria i kontynuowały zaostrzanie warunków kredytowych w zakresie wysokości marż. Zwiększał się odsetek banków, podwyższających próg minimalnego wkładu własnego bądź skracających maksymalny okres kredytowania, co wiąże się z wdrożeniem Rekomendacji S. Dodatkowo banki zaczęły podwyższać marże co w konsekwencji tłumiło efekt niskich stóp procentowych.

Według banków, podwyższanie marż wynika przede wszystkim z konieczności poprawiania dochodowości portfela kredytowego. Obraz najbliższej przyszłości w tym obszarze nie jest jednak jednoznaczny – banki wskazywały na kontynuację polityki zaostrzania kryteriów (marże), ale też łagodzenia (14% z nich wskazało na taką ewentualność).

Program „Mieszkanie dla Młodych”, który w założeniu jego animatorów, miał mocno ożywić ten segment rynku, wydaje się nie spełniać oczekiwań. Na koniec września 2014 roku podpisano 9,8 tysiąca umów na kwotę 221 milionów PLN na przewidziane na ten cel 600 mln PLN. Dotychczasowe doświadczenia pozwalają sformułować wniosek, że rządowe programy wsparcia wywierają duży wpływ na stan biznesu sektora pośrednictwa. Proces rozpatrywania aplikacji jest praco- i czasochłonny, co sprawia, że banki chętnie „dzielą się” tym fragmentem rynku z pośrednikami kredytowymi.

Banki poluzują rygory?

Polityka kredytowa wobec kredytów hipotecznych powinna ulec korzystnej zmianie po ogłoszeniu wyników stress testów, zainicjowana przez Europejski Bank Centralny wobec głównych banków, działających na obszarze Unii Europejskiej. – Dla podmiotów, których weryfikacja wypadła jednoznacznie pozytywnie – np. PKO BP czy Banco Santander/BZ WBK – oznacza to otwarcie na kredytowanie w długim okresie. Potwierdzeniem może być choćby kampania hipoteczna Santander w Hiszpanii, która jest sygnałem zmiany w strategii jednego z największych banków na świecie. Praktyka pokazuje, że polityka właściciela zawsze przekłada się na akcję kredytową instytucji, w którą zainwestował – przekonuje dr Bieszki.

W badaniu ankietowym, które posłużyły do stworzenia raportu „Sektor pośrednictwa kredytowego w Polsce”, uczestniczyło 9 Członków KPF z sektora pośrednictwa: A’Conto Sp. J., Alex T. Great Sp. z o.o., ANG Spółdzielnia Doradców Kredytowych, Autodirect S.A., Dom Finansowy QS Sp. z o.o., Fines S.A., Idea Expert S.A., Dom Kredytowy NOTUS S.A., ZPR Media S.A. (Murator Finanse).

Źródło: KPF