KNF proponuje wprowadzenie do umów na kredyt hipoteczny stopy referencyjnej NBP

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego widzi potrzebę zmiany ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami ( „ustawa o kredycie hipotecznym” albo „u.k.h.”).

Swoje propozycje legislacyjne UKNF przedstawił 24 stycznia 2024 roku w piśmie skierowanym do ministra finansów.

Propozycje dotyczą sytuacji, w której kredytodawca i konsument nie uzgodnią stałej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego.

Ponieważ w Polsce w tej chwili żaden bank nie oferuje kredytu hipotecznego na stałą stopę procentową w całym okresie obowiązywania umowy na kredyt hipoteczny – należy założyć, że KNF ma na myśli sytuację, w której nie zastosowano w umowie kredytowej okresowo stałej stopy procentowej.

Mówiąc w skrócie, gdyby umowa kredytowa na kredyt złotowy miałaby być oparta o stopę zmienną, to albo stosowano by w niej wskaźnik referencyjny, albo stopę referencyjną NBP.

W każdym przypadku oprocentowanie kredytu byłoby powiększone o wysokość marży ustalonej przez bank i konsumenta w umowie o kredyt hipoteczny.

Rozwiązanie zgodne z unijną dyrektywą

UKNF zauważa, że ustawa o kredycie hipotecznym, która wdrożyła dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi – nie uwzględnia przewidzianego w tej dyrektywie mechanizmu obliczenia stopy oprocentowania kredytu o zmiennym oprocentowaniu, polegającym na wykorzystaniu stopy referencyjnej, w tym stopy referencyjnej banku centralnego.

Tym samym dopuszczenie stosowania stopy referencyjnej NBP w umowach o kredyt hipoteczny nie stałoby w sprzeczności z ustawodawstwem unijnym.

Podobną opinię wyraził Związek Banków Polskich w piśmie skierowanym do resortu finansów, odnosząc się do propozycji UKNF.

Bankowcy uważają, że „oprocentowanie kredytów w oparciu o stopę referencyjną banku centralnego może w niektórych scenariuszach być obarczone niższym ryzykiem prawnym niż alternatywne rozwiązania, a co za tym idzie możliwość zastosowania takiego rozwiązania może być korzystna dla banków i ich klientów.”

Problem rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu

Jednak ich zdaniem obowiązek rozwoju i rozszerzenia oferty kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową (praktycznie okresowo stałą stopą) powinien być powiązany z uregulowaniem kwestii pobierania rekompensaty za wcześniejszą spłatę tak oprocentowanego kredytu hipotecznego.

Brak takiego rozwiązania istotnie podnosi ryzyka, w tym ryzyko prawne, ponoszone przez banki przy oferowaniu kredytów ze stałą lub okresowo stałą stopą, szczególnie w sytuacji, kiedy tego typu kredyty miałyby być stosowane na szerszą skalę.

Zdaniem bankowców wprowadzenie ustawowego rozwiązania znoszącego ryzyko zakwestionowania przepisów umownych w przyszłości i pobieranie od klientów opłaty rekompensacyjnej za wcześniejszą przedpłatę kredytu o (okresowo) stałej stopie procentowej na podstawie jasno określonego w umowie kredytu hipotecznego wzoru takiej rekompensaty – przyczyniłoby się do rozwoju kredytów hipotecznych z dłuższym okresem obowiązywania stałej stopy (także w całym okresie kredytowania).

Mogłoby także doprowadzić do obniżenia cen oferowanych kredytów z takim oprocentowaniem, jednocześnie ograniczając zarówno ryzyko wzrostu obciążeń gospodarstw domowych ratami kredytu, jak i ryzyko stopy procentowej banków.

Bankowcy zwracają uwagę, że zgodnie z dyrektywą 2014/17/UE państwa członkowskie mogą określać, że kredytodawca ma prawo do sprawiedliwej i obiektywnie uzasadnionej rekompensaty z tytułu potencjalnych kosztów bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą kredytu.

Kwota takiej rekompensaty nie może być wyższa niż strata finansowa kredytodawcy. Uwzględniając tę zasadę państwa członkowskie mogą przewidzieć, że kwota rekompensaty nie może przekroczyć pewnego poziomu lub może być dopuszczalna tylko w określonym okresie.

Jest oczywiste, że konsument posiadający kredyt ze stałą (okresowo stałą stopą) jest zainteresowany wcześniejszą spłatą kredytu, jeśli rynkowe stopy procentowe spadną i może chcieć przejść na kredyt z niższym oprocentowaniem.

Brak możliwości pobrania rekompensaty przez banki za wcześniejszą spłatę kredytu powoduje, że kredyty hipoteczne są droższe. Jeżeli bank nie może pobrać rekompensaty w momencie przedterminowej spłaty kredytu, „koszt opcji” musi zostać ujęty w cenie produktu.

W efekcie kredyt z okresowo stałą stopą  może wydawać się mniej atrakcyjny finansowo dla kredytobiorcy niż kredyt ze zmienną stopą. Tymczasem kredyt ze zmienną stopą jest bardziej ryzykowny dla klienta.

Brak rekompensaty uderza we wszystkich kredytobiorców, nawet tych, którzy nie zamierzają wcześniej spłacać kredytu. Kredyt hipoteczny już w momencie jego zaciągania jest droższy, niż mógłby być.

Jak widać możliwość korzystania przez banki z prawa do rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego jest kluczowa dla rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych z okresowo stałą czy stałą stopą procentową.