KNF ostrzega: silny wzrost cen nieruchomości grozi nadmiernym zadłużeniem

„W kontekście rozwoju akcji kredytowej, należy zwrócić uwagę na duży wzrost średniej wartości kredytu, który nastąpił w ostatnich latach (z 180 tys. zł w styczniu 2013 r. do 267,9 tys. zł w grudniu 2018 r., tj. o 48,9%), a który wynika głównie ze wzrostu cen na rynku nieruchomości, jaki miał miejsce w tym okresie” – czytamy w raporcie „Wyniki badania portfela kredytów mieszkaniowych i konsumpcyjnych gospodarstw domowych według stanu na koniec 2018”.

„Przyczyn wzrostu cen należy upatrywać w redukcji stóp procentowych NBP (powodujących przenoszenie części oszczędności gospodarstw domowych na rynek nieruchomości), wzroście kosztów budowy połączonych z dążeniem do maksymalizacji zysku przez deweloperów w warunkach wysokiego popytu (w tym inwestycyjnego) oraz rosnące dochody części gospodarstw domowych (wzrost wynagrodzeń, transfery publiczne). Należy jednak mieć na uwadze, że silne wzrosty cen mogą prowadzić do nadmiernego zadłużenia części gospodarstw domowych, jak też do wykluczenia z rynku nieruchomości części gospodarstw domowych o niskich lub przeciętnych dochodach” – czytamy dalej.

Czytaj także: Wzrost cen mieszkań to nie złudzenie. Potwierdzają to dane NBP >>>

Poprawa struktury portfela kredytowego 

W 2018 r. odnotowano poprawę struktury portfela kredytowego stosunku do końca 2017 r., co wynikało m.in. ze wzrostu cen na rynku nieruchomości. Wyraziło się to głównie w zmniejszeniu liczby i wartości kredytów o LTV > 80% do 100% (liczba kredytów zmniejszyła się o 18,5%, a ich wartość o 14,6%), podczas gdy liczba i wartość kredytów o LTV > 100% kształtowała się na poziomie zbliżonym do końca 2017 r.

„Pomimo obserwowanej poprawy, wysokie LTV części portfela kredytowego wzbudza obawy o sytuację finansową gospodarstw domowych, które nie podołałyby spłacie tych kredytów” – podkreślono w raporcie.

Czytaj także: Mniej osób zaciąga kredyty hipoteczne, za to na większe kwoty. Efekt wzrostu cen mieszkań?

Na koniec 2018 r. w strukturze portfela kredytowego banków dominowały kredyty o niskich lub umiarkowanych wartościach DSTI – do 40%, podała też KNF. DSTI (Debt-Service-to-Income) to relacja miesięcznej wartości wszystkich spłacanych rat kredytowych do miesięcznego dochodu netto gospodarstw domowych, która określa jaka część dochodu przeznaczana jest co miesiąc na spłatę długu.

„Jednak w portfelach banków znajdowało się również 389,9 tys. kredytów o łącznej wartości 89,2 mld zł, w przypadku których kredytobiorcy przeznaczali na spłatę swoich zobowiązań ponad 40% miesięcznych dochodów (w tym 196 tys. kredytów o łącznej wartości 45,6 mld zł, w przypadku których DSTI przekraczało 50%)” – czytamy dalej.

Zapadalność kredytów 

Pod względem okresu zapadalności kredytów (zgodnie z bieżącym harmonogramem spłaty), przeważają kredyty o okresie zapadalności do 20 lat, przy czym średnia zapadalność kredytów mierzona liczbą kredytów wynosi około 19 lat (w okresie tym powinna zostać spłacona połowa ogólnej liczby kredytów istniejących na koniec 2018 r.), a mierzona wartością kredytów około 11 lat (w okresie tym powinna zostać spłacona połowa zadłużenia według stanu na koniec 2018 r.), poinformowała również Komisja.

„W przypadku ryzyka związanego z portfelem kredytów mieszkaniowych szczególne znaczenie ma okres zapadalności kredytów CHF. W związku z tym można stwierdzić, że przy założeniu bieżącego harmonogramu spłaty, średnia zapadalność kredytów CHF mierzona liczbą kredytów wynosi około 18 lat, a mierzona wartością kredytów wynosi około 9 lat (przy założeniu utrzymania się obecnych trendów w zakresie przedterminowej spłaty kredytów CHF ich średnia zapadalność mierzona liczbą kredytów wynosi około 14 lat, a mierzona wartością kredytów około 8 lat)” – napisano w raporcie.

37,1 tys. kredytów zagrożonych o łącznej wartości 10,3 mld zł

KNF zwróciła też uwagę, że od kilku lat liczba i wartość kredytów ze stwierdzoną utratą wartości oraz opóźnionych w spłacie powyżej 30 dni utrzymuje się na względnie stabilnym poziomie (na koniec 2018 r. w portfelach badanych banków znajdowało się 37,1 tys. kredytów zagrożonych o łącznej wartości 10,3 mld zł, co stanowiło 1,7% liczby kredytów oraz 2,5% ich ogólnej wartości).

„Jakość kredytów złotowych i walutowych była porównywalna, a statystycznie niższa jakość kredytów walutowych spowodowana była praktycznym wyeliminowaniem sprzedaży nowych kredytów, w związku z czym portfel tych kredytów ulega szybszemu 'starzeniu’. Najniższą jakość przedstawiał portfel kredytów z lat 2007-2008, udzielonych w szczycie hossy na rynku nieruchomości i szczycie umocnienia złotego względem walut głównych (udział kredytów zagrożonych w ogólnej wartości tych roczników wynosił odpowiednio 5,7% i 6,5%)” – oceniono w raporcie.

Materiał opracowano na podstawie badania według stanu na koniec 2018 r., którym objęto 35 banków komercyjnych i oddziałów instytucji kredytowych zajmujących dominującą pozycję na rynku kredytów mieszkaniowych i konsumpcyjnych dla gospodarstw domowych, przy czym:

­ badaniem w zakresie portfela kredytów mieszkaniowych objęto 27 podmiotów, których wartość portfela wynosiła co najmniej 100 mln zł i na koniec 2018 r. skupiały 97,3% ogólnej wartości tych kredytów,

­ badaniem w zakresie portfela kredytów konsumpcyjnych objęto również 27 podmiotów, których wartość portfela wynosiła co najmniej 100 mln zł i na koniec 2018 r. skupiały 95,7% ogólnej wartości tych kredytów.

Jakie kredyty wymagają szczególnej uwagi ze strony banków?

Szczególnej uwagi ze strony banków i klientów wymagają długoterminowe kredyty o wysokich (Debt-Service-to-Income). Kredyty takie mogą prowadzić do nadmiernego zadłużenia się części gospodarstw domowych oraz generować nadmierne ryzyko po stronie banków, ostrzega również KNF.

DSTI (Debt-Service-to-Income) to relacja miesięcznej wartości wszystkich spłacanych rat kredytowych do miesięcznego dochodu netto gospodarstw domowych, która określa jaka część dochodu przeznaczana jest co miesiąc na spłatę długu.

„Z niepełnych danych wynika, że w 2018 r. banki udzieliły kredytów o wartości przekraczającej 10 mld zł, w przypadku których termin zapadalności przekraczał 5 lat, a DSTI przekraczało poziom 50%” – czytamy w raporcie „Wyniki badania portfela kredytów mieszkaniowych i konsumpcyjnych gospodarstw domowych według stanu na koniec 2018”.

Portfel kredytów konsumpcyjnych charakteryzuje się wyższym udziałem kredytów o wyższych wskaźnikach DSTI niż portfel kredytów mieszkaniowych (kredyty o DSTI powyżej 40% stanowiły 37,9% ogólnej wartości kredytów konsumpcyjnych, podczas gdy w portfelu kredytów mieszkaniowych 22,1%), podała Komisja.

„Wprawdzie UKNF nie dysponuje danymi umożliwiającymi ustalenie zależności pomiędzy sytuacją dochodową klientów, kwotą udzielonego im kredytu oraz statusem tych należności, ale banki powinny zwrócić szczególną uwagę na kredytobiorców o relatywnie niskich dochodach, zaciągających długoterminowe kredyty o wysokich kwotach i wysokich wskaźnikach DSTI (na koniec 2018 r. kredyty o wartości powyżej 50 tys. zł udzielone klientom, których miesięczne dochody netto nie przekraczały 4 tys. zł, a bieżące DSTI było wyższe od 40% stanowiły 10,5% portfela)” – czytamy dalej w raporcie.