Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej?
Po pierwsze należy pamiętać, że treść umowy deweloperskiej jest regulowana ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywaną „ustawą deweloperską” (tj. Dz. U. z 2017 r. poz. 1468). Istotnym uprawnieniem przyznanym kupującemu przez wspomnianą ustawę, umożliwiającym mu kształtowanie stosunku prawnego nawiązanego w drodze umowy deweloperskiej, jest odstąpienie od umowy, które jednak może nastąpić jedynie w przypadkach określonych w art. 29 ust. 1 ustawy albo wskazanych dodatkowo w treści umowy deweloperskiej.
Z winy dewelopera…
Chodzi głównie o sytuację, w której deweloper nie wywiąże się ze swoich obowiązków. Oznacza to, że nabywca nie może odstąpić od umowy w dowolnej chwili z powodu zmiany zdania czy okoliczności, np. kłopotów finansowych czy znalezienia innej, bardziej korzystnej oferty.
Judyta Konopka
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Centrum AMRON
e-mail: judyta.konopka@amron.pl
Przywołany artykuł w aktualnie obowiązującym brzmieniu przewiduje jedynie sześć przypadków możliwości odstąpienia przez nabywcę od umowy:
- umowa nie zawiera wszystkich elementów wskazanych w art. 22 ustawy. Gdy brak przynajmniej jednego postanowienia umownego, które jest obowiązkowe w świetle przepisów ustawy, nabywca może już odstąpić od umowy deweloperskiej, przy czym należy zwrócić uwagę, że niektóre elementy wskazane w ustawie mogą wystąpić jedynie w przypadku nabywania lokalu mieszkalnego, a inne w przypadku kupowania domu jednorodzinnego;
- informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub załącznikach do niego, z wyjątkiem zmian podkreślonych wyraźnie w umowie;
- deweloper nie doręczył klientowi prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
- informacje zawarte w prospekcie lub w załącznikach, na których podstawie zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
- prospekt informacyjny nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu stanowiącego załącznik do ustawy deweloperskiej;
- w przypadku, gdy deweloper nie przeniósł na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
W pięciu pierwszych przypadkach nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, pod warunkiem złożenia przez kupującego oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej, które dla swojej skuteczności wymaga dołączenia zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.
W takiej sytuacji kupującemu zostaną wypłacone przez bank przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Oświadczenie wraz ze zgodą powinno być złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Zgoda dewelopera na odstąpienie przez nabywcę od umowy nie jest wówczas konieczna. W następstwie odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą, czyli nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem.
Można ukarać dewelopera
Natomiast w sytuacji, gdy deweloper nie dokona przeniesienia prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie z przyczyn leżących po stronie firmy deweloperskiej (np. opóźnień w budowie), nabywca przed odstąpieniem od umowy musi wyznaczyć dodatkowy 120-dniowy termin na dokonanie przeniesienia prawa własności. Jeśli deweloper w ciągu dodatkowych 4 miesięcy nie przeniesie własności, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy. Z perspektywy kupującego istotne jest, że odstępując od umowy z tego powodu zachowuje on roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
Nowe propozycje UOKiK
Odkąd Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów opublikował propozycję nowelizacji ustawy deweloperskiej, nie ustają kontrowersje wobec zaproponowanych zmian. Najwięcej wątpliwości wśród deweloperów wzbudziły zapisy mówiące o likwidacji samodzielnych otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych i głównie na tych zapisach skupiła się opinia publiczna, pomijając niejako pozostałe propozycje. A na uwagę zasługują również zapisy rozszerzające katalog przypadków, w których kupujący będzie mógł odstąpić od zawarcia umowy z deweloperem. Dodane przez UOKiK przypadki to sytuacje, gdy deweloper:
- nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego pomimo takiego ustawowego obowiązku;
- nie podejmie się usunięcia wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę;
- gdy po zawarciu z nowym bankiem umowy dotyczącej rachunku powierniczego nie poinformuje klienta o tym w przeciągu 7 dni.
Wątpliwości deweloperów
Polski Związek Firm Deweloperskich krytycznie odniósł się do zaproponowanych zmian, kwestionując nie tyle sam zamiar zwiększenia ochrony nabywców, a sposób, w jaki ma zostać to osiągnięte. PZFD uważa, że ustawa w zaproponowanym kształcie może być nadużywana i nieprecyzyjnie interpretowana.
Z perspektywy kupujących dodanie nowych przypadków przez UOKiK jest korzystne, zwłaszcza że zwiększyłyby one odpowiedzialność dewelopera w sytuacji, gdy we wskazanym terminie nie usunie wady bądź nie ustosunkuje się do protokołu usterki. Jednak – jak słusznie wskazuje środowisko deweloperskie – w polskim prawodawstwie brak jest precyzyjnych definicji terminów „nadmierne uciążliwości” czy „wada istotna” i z tego powodu zapisy mogą być nadużywane.
Wątpliwości deweloperów wzbudza również zapis mówiący o możliwości zgłaszania wad już po odbiorze lokalu, kiedy to nabywca jest już w jego posiadaniu i może go użytkować, więc możliwe jest dokonanie w nim uszkodzeń, np. podczas prac wykończeniowych, za które nabywca będzie mógł obarczyć odpowiedzialnością dewelopera.
Jak wycofać się z poprawnie realizowanej umowy?
Opisane wyżej przypadki to sytuacje, w których ustawodawca dostarczył nabywcom środki do rozwiązania umowy. Co jednak zrobić, jeśli nabywca nie ma prawnej podstawy do odstąpienia?
Wówczas najlepiej chęć rozwiązania umowy przedyskutować z deweloperem, wszak strony umowy deweloperskiej mogą zgodnie ją rozwiązać, jednak w tym przypadku nabywca musi liczyć się z poniesieniem konsekwencji finansowych.
Deweloper nie musi się zgodzić na rozwiązanie umowy – wyrażenie zgody będzie wynikiem jego dobrej woli i niemal na pewno będzie wiązało się z utratą części pieniędzy zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym, bo do zgodnego rozwiązania umowy konieczne jest porozumienie stron w zakresie sposobu podziału zgromadzonych środków pieniężnych, a następnie złożenie zgodnych oświadczeń woli w formie aktu notarialnego. Na tej podstawie bank dokonuje wypłaty środków pieniężnych z rachunku powierniczego.
Może cesja?
Innym rozwiązaniem jest znalezienie osoby, która będzie chciała nabyć mieszkanie wybrane przez klienta, a następnie dokonanie cesji umowy deweloperskiej. W wyniku cesji, inna osoba przejmuje na siebie prawa i obowiązki nabywcy, który zostaje zwolniony ze zobowiązania wobec dewelopera – odbywa się to za ustalonym między uczestnikami cesji wynagrodzeniem. W praktyce bardzo często w umowach deweloperskich wprowadzane są zapisy uzależniające dokonanie cesji od zgody dewelopera lub zakazujące cesji wierzytelności, co ma na celu uchronienie dewelopera przed klientami spekulacyjnymi.
Niezależnie od tego, czy ustawodawca rozszerzy katalog przypadków umożliwiających odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę, czy też nie, należy pamiętać o starej łacińskiej zasadzie pacta sunt servanda, co oznacza, że zawartych umów należy dotrzymywać, a więc wszystkie decyzje o podpisaniu umowy należy podejmować rozważnie, wykazując się przezornością, bo zmiana decyzji może okazać się kosztowna.
