Jak zapisać nieruchomość w spadku?

Ambroży był aktywnym, przedsiębiorczym i odpowiedzialnym 40-latkiem, głową czteroosobowej rodziny. Prowadził prężnie działającą firmę w branży nieruchomości, konkretnie zajmował się tzw. flipami.

Na rynku działał już od kilku lat, na stałe współpracował z pośrednikami, notariuszami, ekipami remontowymi, pozyskiwał kolejnych inwestorów – dzięki czemu był w stanie obsłużyć nawet do 20 flipów rocznie, zarządzając remontami nawet 6‒7 mieszkań jednocześnie.

Żona Ambrożego – Iwona wspierała męża w działalności, na co dzień zajmując się domem oraz dwójką ich dzieci: 9-letnim Szymonem i 6-letnią Mają.

Ułożone życie i rodzinne marzenia przekreślił pijany kierowca…

Iwona – pomimo rozpaczy po stracie męża – wiedziała, że musi, i że da radę poprowadzić biznes dalej, i że będzie w stanie zapewnić sobie i dzieciom dalszy byt.

Nie wiedziała jednak, że bez testamentu wszystkie mieszkania, których aktualnie byli z Ambrożym właścicielami nie stają się jej wyłączną własnością, a dziedziczy je wspólnie z dziećmi… ani, że na ich sprzedaż – w imieniu małoletnich dzieci – będzie potrzebować zgody sądu rodzinnego, na którą trzeba czekać kilka tygodni, a być może nawet miesięcy… ani, że pieniędzmi uzyskanymi po tak długim czasie za sprzedaż mieszkań nie będzie mogła swobodnie dysponować, w części przypadającej na udziały dzieci zostaną one zamrożone do czasu uzyskania przez dzieci pełnoletności…

Dodatkowe koszty utrzymania gotowych już do sprzedaży mieszkań przez czas oczekiwania na zgodę sądu na ich sprzedaż znacznie obniżyły rentowność inwestycji. Pieniądze, które ze sprzedaży mieszkań przypadły Iwonie nie wystarczyły na pokrycie zobowiązań wobec inwestorów. Biznes, który miał uczynić przyszłość lekką stał się ciężarem nie do udźwignięcia w teraźniejszości.

Ta historia to nie fantazja rodem z science-fiction, może stać się rzeczywistością dla każdego z nas.

Zablokowana sprzedaż nieruchomości ze względu na małoletnich współwłaścicieli to nie jedyna komplikacja, która może pojawić się, jeśli nie uregulujemy tej kwestii odpowiednio wcześniej.

Zawieranie umów najmu w imieniu małoletnich, rozliczanie podatku od najmu czy sprzedaży nieruchomości w imieniu małoletnich – to dodatkowe formalności.

Nie wspominając o małoletnich udziałowcach spółek z o.o. Problematyczne może się również okazać dziedziczenie wspólnie z dorosłymi członkami rodziny, np. z teściami.

Czy masz jeszcze jakieś wątpliwości, że powinieneś napisać testament i polecić to samo swoim bliskim? I nie odkładać tego na później?

Jedyne pytanie jakie się nasuwa ‒ to jak się za to zabrać?

Najprościej – wystarczy wziąć kartkę, długopis i napisać testament pisemny. Bardziej formalnie – udać się do notariusza i sporządzić testament notarialny. Jeśli masz kilka nieruchomości i chciałbyś wskazać, która z nich konkretnie do kogo ma trafić – możesz to zrobić tylko u notariusza w testamencie windykacyjnym.

Na początek kilka ogólnych zasad, które obowiązują dla każdego typu testamentu. Po pierwsze każdy sam sporządza swój indywidualny testament. Testamenty „wspólne” nie istnieją – nawet w przypadku małżonków ze wspólnością ustawową, których cały majątek jest wspólny i nawet jeśli chcieliby przekazać go jednej i tej samej osobie – muszą sporządzić dwa oddzielne testamenty.

Również współwłaściciele jednej nieruchomości nie mogą napisać wspólnego testamentu. W przeciwieństwie do ksiąg wieczystych, które są prowadzone oddzielnie dla każdej nieruchomości, nawet należących do jednego właściciela – testament jest jednej osoby i dotyczy wszystkich jej nieruchomości, ogólnie całego jej majątku.

Czytaj także: Co dzieje się z naszym kontem bankowym po śmierci? Jak prawidłowo sporządzić testament? Porady dla spadkodawców

Sporządzić testament może tylko osoba, która ma pełną zdolność do czynności prawnych, tzn. trzeba być pełnoletnim i nie ubezwłasnowolnionym, choćby częściowo. Należy to zrobić osobiście, nie można np. przez pełnomocnika.

Testament jest czynnością „jednostronną”, co oznacza, że przy sporządzaniu testamentu obecność osób, które chcemy wskazać jako spadkobierców nie jest obowiązkowa.

W przypadku testamentu sporządzonego w formie aktu notarialnego nawet zabroniona – do gabinetu notariusza na podpisanie testamentu może wejść tylko i wyłącznie osoba, która go sporządza. Teoretycznie można sporządzić testament bez wiedzy i zgody osób, w nim wskazanych – chociaż, żeby testament został prawidłowo wykorzystany w przyszłości raczej wypadałoby bliskich poinformować o jego istnieniu.

Testament pisemny

Jak sama nazwa wskazuje trzeba go napisać – odręcznie i własnoręcznie. Metodą tradycyjną: przy użyciu kartki i długopisu. Aby był ważny ‒ testament powinien być napisany w całości, od początku do końca pismem odręcznym.

Niestety, nie możemy wydrukować jego treści i tylko się pod nią podpisać – taki testament będzie nieważny. Powinien być również w całości napisany przez jedną osobę – niedopuszczalna jest sytuacja, że to ktoś inny pisze treść testamentu, a właściwa osoba tylko się pod nim podpisuje – czyli wnuczek nie może napisać testamentu chcąc wyręczyć niedowidzącą babcię i tylko dać jej go do podpisu.

W kwestii testamentów przepisy nie nadążają za rozwojem technologii. Jakiekolwiek formy elektroniczne: pisane w edytorze tekstu, skan testamentu napisanego i podpisanego odręcznie czy nawet testament pisany odręcznie rysikiem na tablecie – będą nieważne.

Co do samej treści nie ma tu sprecyzowanych wymogów, określonych sformułowań, których należy używać. Testament napisany własnymi słowami, bez użycia prawniczego żargonu będzie ważny.

Wystarczy wskazać kto ma być naszym spadkobiercą: dane na tyle szczegółowe, aby nie było wątpliwości kogo konkretnie mamy na myśli – zwykle wystarczy imię i nazwisko oraz stopień pokrewieństwa, można dodać datę urodzenia, imiona rodziców czy numer PESEL.

Jeśli wskazujemy więcej niż jedną osobę powinniśmy napisać czy dziedziczyć mają one w częściach równych czy może inaczej. Jeśli tego nie napiszemy testament również będzie ważny – domyślnie przyjmuje się, że wszystkie wskazane osoby dziedziczą takie same ułamki naszego majątku.

Najważniejsze: testament powinien być podpisany – czytelnie imieniem i nazwiskiem. Nie ma tu miejsca na inicjały czy parafki. Kto miał okazję podpisywać akty notarialne wie, że w tym przypadku obowiązują takie same zasady. Na testamencie powinien znaleźć się tylko i wyłącznie podpis osoby, której wolę opisuje.

Podpisy świadków nie są potrzebne! Mało tego – dodatkowe podpisy uczyniłyby testament nieważnym!

Istotnym elementem testamentu jest data. Bez niej testament nie będzie bezwzględnie nieważny, jednak to data decyduje, który testament należy brać pod uwagę jeśli jest ich kilka – zawsze decydujące znaczenie będzie miał ten najnowszy, sporządzony najpóźniej. Bez względu na formę – nawet testament pisemny z późniejszą datą będzie ważniejszy od notarialnego z datą wcześniejszą.

Największe zalety pisemnej formy testamentu wiążą się z tym, że możemy go sporządzić w dowolnej, dogodnej dla nas chwili, nic nas to nie kosztuje, a gdybyśmy zmienili zdanie, to łatwo taki testament zniszczyć i sporządzić nowy. Z drugiej strony właśnie ta łatwość zniszczenia jest jego największą wadą.

Czytaj także: W Polsce przybywa tzw. rodzin patchworkowych. Jak wygląda w nich kwestia ubezpieczenia i dziedziczenia?

Testament notarialny

Czyli sporządzany w formie aktu notarialnego. W tym celu należy się udać do notariusza. Procedura wygląda analogicznie jak w przypadku innych aktów notarialnych.

My podajemy dane swoje, dane osoby czy osób, które mają po nas odziedziczyć, w jakich ułamkach mają dziedziczyć, a notariusz sporządza dokument o odpowiedniej treści. Następnie jak każdy inny akt testament jest oficjalnie odczytywany w zamkniętym gabinecie, bez udziału jakichkolwiek osób poza notariuszem i osobą, której wola jest spisywana.

Testament podpisywany jest przez sporządzającego oraz notariusza, a jego oryginał zostaje w kancelarii. My dostajemy wypis – w tylu egzemplarzach, ile sobie życzymy. W późniejszym terminie również możemy dostać dowolną ilość kolejnych wypisów. Są one odpłatnie wydawane w kancelarii, ale tylko i wyłącznie sporządzającemu testament. Po jego śmierci również spadkobiercy wskazani w testamencie oraz spadkobiercy ustawowi mogą uzyskać wypisy – po okazaniu aktu zgonu osoby, która sporządziła testament oraz własnego dowodu osobistego.

Po 10 latach (lub wcześniej przy zamknięciu kancelarii notarialnej) testament trafia razem z innymi aktami notarialnymi do archiwum sądowego i tam ewentualnie należy się udać po wypis.

Testament notarialny to niewątpliwie najbezpieczniejsza forma testamentu. Możemy być pewni, że testament się nie zgubi, ani nie zniszczy. Nie wiąże się też z dużymi kosztami – koszty związane ze sporządzeniem zwykłego testamentu nie przekroczą 100 zł, niewiele droższy będzie testament z wydziedziczeniem.

Czytaj także: Spadek z długami: kiedy, mimo wszystko, warto go przyjąć?

Informację o sporządzaniu testamentu notariusz może – zgodnie z wolą sporządzającego – zamieścić w elektronicznym centralnym rejestrze testamentów. Jest to opcja dobrowolna i nieodpłatna. Informacja zawiera tylko dane o tym, że dana osoba sporządziła testament w danej kancelarii notarialnej, absolutnie nie są tam wysyłane żadne informacje o treści testamentu.

Ma to jedynie ułatwić poszukiwanie testamentu, gdyby bliscy mieli jakieś wątpliwości. Ponadto, dopóki żyjesz kancelarie notarialne nie udzielą nawet i takiej informacji.

Testament windykacyjny

Rozwijasz swój nieruchomościowy biznes, w Twoim portfelu pojawiają się kolejne nieruchomości, chciałbyś przekazać je bliskim, ale żeby ograniczyć formalności, czy też uniknąć sporów pomiędzy nimi – chciałbyś już wcześniej wskazać do kogo konkretnie ma trafić dana nieruchomość?

Takie wskazanie umożliwia jedynie testament z zapisem windykacyjnym, w skrócie zwany testamentem windykacyjnym. Sporządza się go jedynie w formie aktu notarialnego. Wszystkie wymogi formalne i procedury obowiązujące przy testamentach notarialnych są takie same również dla testamentów z zapisem windykacyjnym.

Jedyna różnica polega na tym, że w treści testamentu windykacyjnego wymienione są składniki majątku (opisane są konkretne nieruchomości, adresy, numery ksiąg wieczystych itp.), a przy nazwiskach osób, które będą dziedziczyć nie podaje się samych ułamków w jakiej części mają dziedziczyć, a wskazuje się którą konkretnie nieruchomość czy nieruchomości ma dana osoba dostać.

Testament taki jest droższy niż zwykły testament notarialny – już z wypisem jego koszt przekroczy już 200 zł.

Bądź świadomy faktu, że nawet mając testament, również notarialny, a nawet windykacyjny – spadkobierca nie stanie się właścicielem majątku automatycznie po śmierci spadkodawcy. Postępowanie spadkowe będzie niezbędne – czy to sprawa w sądzie czy wizyta u notariusza celem sporządzenia Aktu Poświadczenia Dziedziczenia.

Na koniec pamiętaj: testament to nie cyrograf! Zawsze możesz się rozmyślić, zmienić zdanie, testament zmienić albo odwołać. Testament to też nie darowizna – w momencie spisania nie daje spadkobiercom żadnych praw czy roszczeń do Twojego majątku.

Dopóki żyjesz ‒ to Ty o wszystkim decydujesz. Dlatego sporządzając testament niczego nie tracisz, ani niczego nie ryzykujesz, możesz tylko w przyszłości ułatwić niektóre kwestie swoim bliskim, nie warto z tym zwlekać.

Monika Balińska,

Lider oddziału Stowarzyszenia Mieszkanicznik w Częstochowie.

Artykuł publikujemy dzięki uprzejmości Stowarzyszenia Mieszkanicznik.