Jak przygotować mieszkanie na wynajem?
Wrzesień to ostatnia prosta studenckiego boomu na rynku najmu. Jeśli właściciel dopiero przygotowuje lokal na kolejny sezon, to ma pełne ręce roboty. W tym natłoku obowiązków nie trudno zapomnieć o szczegółach. O czym właściciel powinien pamiętać, aby jego oferta była spójna i atrakcyjna?
Wybierz niszę
Zacząć trzeba od tego, komu chcemy mieszkanie wynająć. Czy będzie to rodzina z dziećmi, przedstawiciel kadry menedżerskiej, czy na przykład osoby młode i studenci. Każda grupa docelowa będzie miała inne wymagania i już sam budynek, lokalizacja czy standard nieruchomości będą decydowały o tym, do kogo będziemy mogli kierować naszą ofertę. Jeśli chcemy wynajmować mieszkanie żakom, to atutem będą nieprzechodnie pokoje o możliwie zbliżonym metrażu. Właściciel musi też często zadbać o podstawowe meble – łóżka, biurka i szafy. Dobrze widziana jest zmywarka, a warunkiem niezbędnym internet.
Zupełnie inaczej będzie w przypadku rodziny z dziećmi. W tym wypadku to właśnie skąpe umeblowanie może okazać się atutem, bo takie familie przeważnie mają swoje rzeczy. Co więcej, mają tych rzeczy tak dużo (np. zabawek, ubrań, rowerów), że dużym plusem oferty jest piwnica lub komórka lokatorska przynależna do mieszkania. Przedstawiciel kadry menedżerskiej będzie natomiast wymagał lepszej lokalizacji, wyższego standardu lokalu i wyposażenia, a poszukiwanym atutem jest miejsce postojowe w garażu podziemnym.
Spójna kolorystyka
Niezależnie od tego, do kogo będziemy kierować ofertę, to wykończenie i wyposażenie muszą być tak dobrane, aby lokal pozostał spójny. Szczególnie jeśli nie korzystamy z usługi architekta, trzymajmy się prostych form i neutralnej kolorystyki. Wystrzegajmy się agresywnych jaskrawych kolorów i zachowajmy umiar z dodatkami. Warto zadbać o to, aby wszystkie pomieszczenia były w miarę spójne, zarówno jeśli chodzi o styl, jak i kolorystykę. Biel, drewno, czerń czy szarości w zupełności wystarczą, aby wykończyć mieszkanie i wyposażyć w podstawowe meble. Dla przeciętnego najemcy wystarczy, aby wykorzystane materiały były schludne i trwałe. Nie trzeba wydawać na nie majątku. Dobrym punktem odniesienia są na przykład meble sprzedawane przez znaną i lubiana przez Polaków szwedzką sieć sklepów meblowych.
Sprawne wyposażenie
Nieodzownym elementem przygotowań jest sprawdzenie wszystkich sprzętów. Bez zarzutu działać musi oświetlenie, instalacja elektryczna, gazowa i wodna. Do tego warto sprawdzić też całe powierzane najemcom AGD – kuchenkę, piekarnik, okap, czajnik, lodówka, żelazko, odkurzacz, pralkę, suszarkę, telewizor czy zmywarkę. Wszystko musi działać, a potwierdzimy to potem, spisując protokół zdawczo-odbiorczy. Jeśli w trakcie normalnego użytkowania zepsuje się któreś z tych urządzeń, właściciel będzie musiał je naprawić lub wymienić. Koszty pokryje najemca ze swojej kieszeni tylko wtedy, gdy okaże się, że używał urządzeń niezgodnie z instrukcją lub przeznaczeniem.
Porządek to podstawa
Ściany pomalowane, wyposażenie sprawne i co dalej? Najwyższy czas na sprzątanie. Przed udostępnieniem mieszkania i przygotowaniem samej oferty należy zadbać o porządek w lokalu. Dokładnie wyczyścić należy okna, podłogi, piekarnik czy łazienkę, ale też zadbać o to, aby czyste były zasłonki, dywany czy tapicerka. Wpływa to nie tylko na lepsze postrzeganie oferty przez przyszłych najemców, ale też jeśli dostaną oni do ręki klucze do czystego mieszkania, to muszą dokładnie taki sam oddać – w przeciwnym przypadku koszty sprzątania mogą być potrącone z kaucji.
Zadbaj o dodatki
Kolejnym etapem przygotowań jest ożywienie wnętrza. Pomóc w tym może profesjonalista zajmujący się home stagingiem, ale swoich sił na tej niwie możemy spróbować też sami. Ważne, aby nie wydawać na ten cel dużych pieniędzy. Wystarczy bowiem kilka drobnych dodatków – szczególnie jeśli nie zastosowaliśmy żadnych odważnych rozwiązań na etapie wykończenia i meblowania. W takim wypadku warto kupić kilka kolorowych poduszek, świeczek zapachowych, powiesić kilka ramek z odważniejszymi grafikami (najemca będzie je mógł zmienić), postawić na oknach rośliny (wrzosy, lawendę), a w kuchni zioła (rozmaryn, bazylię, miętę). Wystarczy dosłownie kilka drobnych akcentów, bo przesada może łatwo zniweczyć dotychczasowe dokonania.
Zadbaj o wizerunek
Jeśli efekt jest już dla nas zadowalający, najwyższy czas zadbać o to, aby nasze mieszkanie przykuło uwagę poszukujących. Niezbędne jest więc zrobienie zdjęć. Nie musimy do tego korzystać z usług profesjonalnych fotografów. Jeśli mamy aparat robiący porządne zdjęcia, możemy najpierw spróbować swoich sił. Ważne, aby w trakcie robienia fotografii mieszkanie było dobre doświetlone – najlepiej naturalnie. Dobrze gdy zdjęcia pokazują możliwie największe fragmenty pokoi. Można też robić je z góry lub z dołu. Szczególnie to drugie rozwiązanie powoduje, że pomieszczenia wyglądają na większe.
Zdjęcia to jednak nie wszystko. Warto zamieścić w ogłoszeniu też plan mieszkania, a ponadto dużym atutem są filmy – nagrane od wejścia do lokalu, dzięki którym nie wychodząc z domu, można „przejść się” po całym mieszkaniu.
Ogłoszenie ma być czytelne
Mając już te niezbędne elementy oferty, można usiąść do przygotowania opisu mieszkania. Ten ma być dość krótki, ale zawierać wszystkie najważniejsze dla danej grupy docelowej elementy. Jeśli więc kierujemy ofertę do studentów wspomnijmy o wyposażeniu, komunikacji z centrum czy uczelnią. Dodajmy też informację o dostępie do internetu.
Uniwersalnymi atutami są informacje na temat odległości, jaka dzieli budynek od przystanków autobusowych, tramwajowych czy stacji metra lub PKP. Warto wspomnieć o położonych blisko sklepach, restauracjach czy centrach handlowych, a jeśli w mieszkaniu ma mieszkać rodzina ważne są placówki oświatowe.
Warto też zwrócić uwagę na powierzchnie poszczególnych pomieszczeń i bardzo skrótowo wymienić, jakie znajduje się w nich wyposażenie. Unikajmy ozdobników niepopartych argumentami i infantylnych zdrobnień. Powód? Niektórzy mają alergię na sformułowania typu „przytulne mieszkanko”, bo nie wnoszą one żadnych konkretnych informacji na temat lokalu.
Nie ukrywaj kosztów
Choć cena jest elementem oferty, to na tyle ważnym, że zasługuje na omówienie w oddzielnym punkcie. Właściciele nie powinni silić się tu na niezgrabne zabiegi marketingowe – w ogłoszeniu powinny być podane wszystkie koszty, które spotkają najemców beż żadnych niedomówień i ukrywania faktów. Powód? Najemcy najczęściej filtrują ogłoszenia po cenie. Irytująca jest więc praktyka pokazywania tylko części płaconej dla właściciela bez uwzględniania w niej opłat administracyjnych. Poza tym jeśli najemca nie zauważy tych subtelności, może umówić się na oglądanie lokalu, którego i tak nie wynajmie, bo jest za drogi. W ten sposób zmarnuje i swój czas, i czas właściciela. Warto więc podać wysokość kosztów, które występowały podczas mieszkania przez poprzednich lokatorów. Koniecznie należy też podać wysokość kaucji.
… i obniż cenę o 5%
Odrębną kwestią jest wycena mieszkania na wynajem. Jaką cenę może zaproponować właściciel? Najlepiej odrobinę niższą niż rynkowa. Jak to zrobić? Postawmy się na chwilę w butach przyszłych lokatorów i znajdźmy oferowane w okolicy mieszkania podobne do naszego. Na tej podstawie rzetelnie oceńmy wartość naszego mieszkania i obniżmy cenę o kilka procent – na przykład 5%. W ten sposób nasze ogłoszenie wyraźnie zyska na popularności. Efekt? W wysokim sezonie najemcy mogą się do niego wprowadzić nawet w ciągu 24 godzin.
W tym leży też cały sens ustalania atrakcyjnej ceny. Spójrzmy na konkretny przykład. Załóżmy, że mieszkanie moglibyśmy wynająć za 2000 złotych miesięcznie przy opłatach administracyjnych na poziomie 400 złotych miesięcznie. Jeśli przy tej cenie mieszkanie będzie niewynajęte przez 1 miesiąc w roku, to wygeneruje dochód roczny na poziomie 17,2 tysięcy. W tym wypadku ogłoszenie mniej wyróżnia się na rynku, a więc ani nie przyciąga tak najemców, ani nie utrzymuje na dłużej. Jeśli obniżenie stawki o 5% spowodowałoby, że lokal byłby wynajęty przez cały rok, to wygenerowałby dochód na poziomie 18 tysięcy.
Ogłaszaj w kilku miejscach
Ogłoszenie kompletne? Najwyższy czas je upublicznić. Sposobów na to jest kilka. Najprościej oczywiście pójść do biura pośrednictwa, które nie tylko zamieści je w internecie, ale też wcześniej może służyć radą i pomocą w przygotowaniach lokalu, robieniu zdjęć i tworzeniu umowy najmu. Taka usługa jednak kosztuje – przeważnie od 50 do 100% miesięcznego czynszu.
Jeśli wolimy zająć się wszystkim sami, nic nie stoi na przeszkodzie. Problem w tym, że za zamieszczenie ogłoszenia na kilku najpopularniejszych portalach zapłacimy przynajmniej 100 – 200 złotych. Im więcej takich ogłoszeń, tym więcej zainteresowanych trafi właśnie do nas. Wieści o chęci wynajęcia mieszkania można też rozpuścić wśród znajomych i rodziny, a bardziej tradycyjne papierowe ogłoszenia rozwiesić na okolicznych tablicach informacyjnych.
Zapraszaj w najlepszym czasie
Tak jak w przypadku robienia zdjęć, tak i przyjmowania gości, warto zadbać o to, aby mieszkanie było pokazywane o jak najkorzystniejszej porze. Przeważnie większość zainteresowanych chce oglądać mieszkanie po pracy. Jeśli Twoja nieruchomość wygląda najlepiej w świetle słonecznym zadbaj o to, aby potencjalni najemcy przybywali przed zmrokiem. Jeśli atutem nieruchomości jest piękny widok na panoramę miasta po zmroku, zapraszaj chętnych później.
Przygotuj dokumenty
Jeśli właściciel do tej pory nie zajął się dokumentami, to teraz jest na to ostatnia chwila. Sprawdź więc numer księgi wieczystej nieruchomości. Może spytać o nią potencjalny najemca, aby sprawdzić na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl), czy ma do czynienia z właścicielem. Spotykając się z najemcami, warto dać im też wzór umowy najmu – jest to przecież integralna część ofert, od której zapisów zależy atrakcyjność nieruchomości w oczach najemców. Przed podpisaniem umowy warto też wypełnić przynajmniej część protokołu zdawczo-odbiorczego – szczególnie jeśli część wyposażenia jest nowa albo z drugiej strony coś jest uszkodzone. Skróci to potem formalności przy podpisywaniu umowy.
Przygotuj się do spotkań i notuj
Jeśli oferta jest atrakcyjna, to w sezonie wynajmu już w 2 – 3 godziny po opublikowaniu ogłoszeń, właściciel powinien mieć kilku chętnych do oglądania. Szczególnie jeśli w wyniku dużego zainteresowania prowadzany ma być casting na najemcę, to aby w tym wszystkim się nie pogubić, dobrze jest notować godziny spotkań i ich efekty na bieżąco. Przed spotkaniami warto też przygotować zestaw podstawowych pytań – o zajęcie, zarobki, liczbę najemców, okres umowy najmu czy poprzednie doświadczenia z wynajmowaniem mieszkań. Słowem wszystko to, co zaważy o wynajęciu lub niewynajęciu mieszkania potencjalnym lokatorom.
Zadbaj o to, żeby było przyjemnie
Witając potencjalnych najemców, warto też zadbać o atmosferę. Woń świeżo zaparzanej kawy lub pieczonych ciasteczek zbuduje nie tylko klimat, ale stanowi miły poczęstunek. Jeśli więc mamy czas na to, aby je przygotować, nie wahajmy się. Bez wątpienia coś do picia i skromny poczęstunek docenią przyszli najemcy – szczególnie ci, którzy oglądają danego dnia nie pierwszy lokal.
Inną ważną kwestią jest brak pośpiechu. Chodzi o to, aby nie poganiać potencjalnych najemców dźwiękiem dzwonka zwiastującego nadejście kolejnych chętnych. Zarezerwowanie przynajmniej 20 – 30 minut wydaje się niezbędnym minimum.
Poinformuj sąsiadów i spółdzielnię
Jeśli już uda się podpisać umowę z idealnymi najemcami, pamiętajmy o poinformowaniu o tym spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Oczywiście nie musimy informować o samym fakcie wynajmowania mieszkania, ale już o liczbie lokatorów jak najbardziej. Od niej zależy przecież wysokość opłat administracyjnych.
Warto o nowych lokatorach poinformować też sąsiadów – szczególnie jeśli z którymś utrzymujemy dobre stosunki. Pamiętajmy, że są to osoby, które będą na miejscu, a więc mogą poinformować nas, gdy najemcy zaczną prowadzić zbyt rozpustny tryb życia. W takich wypadkach zawsze warto szybko interweniować.
Źródło: Bartosz Turek, analityk Open Finance
