Jak inwestować w nieruchomości w czasach pandemii, analiza Centrum AMRON

Decyzja o lokacie w te aktywa powinna być poprzedzona dokładnym zbadaniem cech tego rynku oraz poznaniem jego zalet i wad. Niestety, w czasach pandemii, gdy istnieje podwyższone ryzyko pojawienia się paniki i emocji inwestowanie bez wcześniejszej analizy może być wysoce nieefektywne.

Koniunktura na rynku nieruchomości

Prognozy specjalistów branży nieruchomości dotyczące wahania cen transakcyjnych po wybuchu pandemii były skrajnie różne. W pierwszym etapie bezpośrednio po wprowadzeniu obostrzeń niektórzy przewidywali nawet 10-15% obniżki cen. Środowisko deweloperskie upierało się, że do spadków nie dojdzie, a nawet jeśli to będą one nieznaczne.

Prezes Centrum AMRON, dr Jacek Furga uważa, że w najbliższym czasie nie powinniśmy oczekiwać dużych zmian na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Korekta cenowa może nastąpić w późniejszym czasie, w odpowiedzi na gorszą sytuację finansową Polaków. Jednak sytuacja po kryzysie Subprime (2007‒2009), kiedy spadki cen transakcyjnych sięgały nawet 20% ‒ prawdopodobnie nie powtórzy się.

W latach 2005‒2008 mieliśmy do czynienia z narastającą bańką spekulacyjną i ponad stuprocentowymi wzrostami cen, natomiast w ciągu ostatnich kilku lat podwyżki są znacznie mniej spektakularne i nie przekraczają średnio 50%.

W obecnej sytuacji duże spadki cen mieszkań mogłyby wystąpić jedynie przy ogromnej zapaści gospodarczej oraz wysokim poziomie stóp procentowych, a to nam obecnie nie grozi.

Brak dużych obniżek na rynku mieszkaniowym nie oznacza jednak, że nie mogą pojawić się okazje do nabycia nieruchomości po cenie nierynkowej. Niezależnie od kryzysu występują one zawsze i należy ich wypatrywać. Znacznie bardziej prawdopodobne jest obecnie znalezienie „perełki” na rynku komercyjnym, gdzie w niektórych lokalizacjach obserwowane są nawet 50% spadki.

Nieruchomości w Polsce stanowią drogie aktywo. Indeks dostępności mieszkaniowej odzwierciedlający relację przeciętnego wynagrodzenia do średniej ceny transakcyjnej w porównaniu do innych krajów europejskich jest bardzo niski. Pomimo poprawy sytuacji na rynku pracy w ostatnich latach i systematycznym wzroście dochodowej dostępności mieszkań, przeciętny Polak aby kupić mieszkanie wciąż musi długo oszczędzać lub wspomagać się kredytem hipotecznym.

Nie przedkłada się to jednak na wielkość rynku najmu, który jest w naszym kraju stosunkowo mały.

Czytaj także: NBP: pierwszy od I kw. 2017 r. spadek cen transakcyjnych na 7 największych rynkach nieruchomości

Rynek najmu

Odsetek najemców w Polsce jest niewielki i wynosi zaledwie kilka procent. Popularność takiej formy zabezpieczania swoich potrzeb mieszkaniowych co prawda rośnie, ale zdecydowanie przegrywa z przywiązaniem do własności, które jest w naszym kraju wyjątkowo silne. Słabo rozwinięty rynek najmu wcale jednak nie oznacza, że ceny są niskie. W największych polskich miastach stosunek średniego rocznego czynszu do średniej ceny mieszkania lub do przeciętnego wynagrodzenia jest jednym z najwyższych w Europie.

Czy wynajmowanie jest opłacalne? Aby odpowiedzieć na to pytanie warto przeanalizować wysokość rentowności najmu. Taki wskaźnik można liczyć na różne sposoby. Najprostszy stanowi iloraz dochodu netto z nieruchomości do jej wartości. Szacuje się, że w największych aglomeracjach wynosi on ok 3‒5% netto w skali roku. Nie jest to rekordowy zwrot, bo jeszcze kilkanaście lat temu mogliśmy liczyć na zarobek rzędu 8-10%.

Należy także pamiętać, aby przy obliczaniu rentowności najmu oprócz oczywistych kosztów tj. usługi notarialne, podatki, ubezpieczenie, opłaty administracyjne i inne opłaty uwzględnić także koszty utrzymania mieszkania w stanie niepogorszonym, zużycie techniczne budynku oraz ewentualny pustostan. Średnia stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości jest obecnie z pewnością wyższa niż oprocentowanie lokat bankowych. Znacznie więcej można jednak zarobić na przykład na giełdzie papierów wartościowych czy inwestując w złoto, choć jest to naturalnie bardziej ryzykowne.

Czytaj także: Lepiej kupić na kredyt małe mieszkanie niż wynajmować

Inwestycja w mieszkanie pod wynajem nie jest zazwyczaj źródłem ogromnych zysków, jak mylnie czasem się uważa. Na rynku pojawia się coraz większa konkurencja, m.in. dlatego, że lokale wynajmowane przed pandemią krótkoterminowo często są obecnie oferowane długoterminowo. Ponadto nie można zagwarantować, że znalezienie najemców nastąpi szybko, szczególnie, że rządowe obostrzenia mogą powrócić. Pozostaje jeszcze kwestia kosztów utrzymania lokalu, czy też konieczności nieprzewidzianego remontu.

RYSUNEK 1. SPOSOBY INWESTOWANIA W NIERUCHOMOŚCI

Inne formy inwestowania na rynku nieruchomości

Oprócz najbardziej popularnego inwestowania w mieszkanie pod wynajem istnieją także inne formy inwestowania w nieruchomości. Jednym z nich jest flipping, o którym można przeczytać w artykule Centrum AMRON autorstwa Agnieszki Bartoszewskiej pt. House flipping, sposób na pomnożenie pieniędzy także w dobie koronawirusa?

Alternatywę stanowi również inwestycja w condo- i aparthotele, lecz ze względu na kryzys w branży turystycznej nie możemy spodziewać się od razu ogromnych zysków.

Ciekawą alternatywą może być także tzw. Crowdinvesting, który polega na lokowaniu zazwyczaj stosunkowo niewielkiego kapitału w formie udziału w wielu różnych przedsięwzięciach. Największymi zaletami inwestowania społecznego są: mniejsze ryzyko strat, brak konieczności obsługi najmu oraz możliwość wyjścia w dowolnym momencie.

Kolejnym sposobem jest podnajem nieruchomości, czyli oddanie przedmiotu najmu w całości lub części innemu podmiotowi w dalszy najem za zgodą właściciela. Niektórzy inwestorzy upatrują lokal o niekorzystnym rozkładzie, dokonują zakupu, a następnie dzielą pomieszczenia na mniejsze. Dzięki temu mogą wynająć lokal większej liczbie osób i jednocześnie więcej zarobić.

Podsumowanie

Inwestowanie w nieruchomości powinno zostać poprzedzone gruntowną analizą lokalnego rynku nieruchomości. Rozważając zakup mieszkania pod wynajem warto zdecydować jaki segment rynku nas interesuje – wynajem dla rodziny z dziećmi, studentów, czy też innych najemców.

Analiza opłacalności takiej inwestycji musi bowiem uwzględniać profil najemcy, choćby potencjalny okres przerwy w najmie w trakcie wakacji w przypadku studentów czy prawdopodobnie długi okres najmu i niższe koszty związane z remontami w przypadku rodzin z dziećmi.

Należy pamiętać również o tym, że ceny mieszkań w poszczególnych segmentach rynku nieco inaczej reagują na zmiany koniunktury i cechują się innym poziomem płynności, co ma kluczowe znaczenie w przypadku ewentualnej decyzji o wyjściu z inwestycji.

Warto zatem przed podjęciem decyzji zasięgnąć informacji z dostępnych źródeł, czy też od specjalistów zajmujących się rynkiem nieruchomości.