Ilu lat wymaga uzyskanie realnego zysku z inwestowania w nieruchomości?

Historia uczy, że ceny nieruchomości rosną zazwyczaj szybciej niż ceny w sklepach, punktach usługowych czy na stacjach benzynowych. W dłuższym terminie ceny nieruchomości wyprzedzają inflację przeważnie o 1 ‒ 2 pkt. procentowe w skali roku.

Niby niewiele, ale w perspektywie 10 czy 20 lat działa tu mechanizm procentu składanego, który pozwala zrealizować całkiem pokaźne realne zyski.

Czytaj także: Polacy teraz szukają mieszkań z ogrzewaniem miejskim, a nie gazowym

5 lat nie zawsze wystarczy

Spójrzmy więc jak sytuacja wyglądała w praktyce. Dane Banku Rozrachunków Międzynarodowych pozwalają sprawdzić rozwój wydarzeń w latach 1975 ‒ 2021 dla aż 15 krajów.

Z danych tych wynika, że im dłużej posiadaliśmy mieszkanie, tym większe było prawdopodobieństwo, że pozwoliło ono realnie zarobić lub co najmniej zachować siłę nabywczą naszych oszczędności.

Nawet w przypadku inwestycji na 5 lat otrzymujemy całkiem przyzwoite wyniki. Okazuje się bowiem, że już taki horyzont inwestycyjny dawał ponad 60% szans na zarobek, i to w ujęciu realnym.

To znaczy, że kupując mieszkanie na 5 lat i po tym okresie je sprzedając, można było zainkasować tak duży zysk, że pozwalał on wygrać z inflacją.

Prawdopodobieństwo pokonania inflacji rosło do 75%, jeśli kupione mieszkanie wynajmowaliśmy i co roku inkasowaliśmy skromne 2% jego wartości w formie zysku.

Jeśli z wynajmem radziliśmy sobie jeszcze lepiej i zarabialiśmy 4% wartości nieruchomości rocznie, to po 5 latach realny zarobek na wynajmie udawał się w 7 przypadkach na 8.

Jeśli kogoś takie wyniki nie przekonują, to powinien rozważyć wydłużenie okresu inwestycji. Okazuje się bowiem, że kupując mieszkanie na 10 lat w badanym okresie mieliśmy 72% szans, że nasza inwestycja pozwoli pokonać inflację i to bez konieczności wynajmowania nieruchomości – jedynie przy założeniu zakupu i sprzedaży po dekadzie.

Im dłużej posiadaliśmy mieszkanie, tym większe było prawdopodobieństwo, że pozwoliło ono realnie zarobić lub co najmniej zachować siłę nabywczą naszych oszczędności

Odsetek zyskownych inwestycji rośnie do 94% przypadków jeśli kupione mieszkanie wynajmowaliśmy i co roku inkasowaliśmy skromne 2% jego wartości w formie zysku. Jeśli mieliśmy mieszkanie generujące przyzwoitą 4-proc. rentowność, to w ostatnich latach i na 15 przebadanych rynkach, dawało ono niemal pewność osiągnięcia tak dużego zysku, że co najmniej pokonywaliśmy inflację, a więc realnie zarobiliśmy.

Każde wydłużenie horyzontu inwestycyjnego dawało w badanym okresie coraz lepsze wyniki i większą pewność pomnożenia kapitału lub co najmniej zachowania siły nabywczej oszczędności. Już w horyzoncie 15 lat mamy niemal pewność zysku w przypadku przeznaczenia mieszkania na wynajem, a nawet prosta strategia „kup i trzymaj” w horyzoncie 2 ‒ 3 dekad dawała prawdopodobieństwo realnego zysku na poziomie 90% ‒ 100%.

Czytaj także: Zaczyna brakować mieszkań na wynajem, ceny najmu mogą skokowo wzrosnąć

Wynajem mieszkania wymaga pracy 

Przy tym jednak inwestowanie w mieszkania na wynajem nie jest zupełnie bezobsługowe. Należy przecież taki lokal znaleźć, kupić, wykończyć i wyposażyć, a potem jeszcze znaleźć najemcę, podpisać z nim umowę, rozliczać media, reagować na awarie czy sytuacje konfliktowe i dbać o stan lokum.

Oczywiście wszystkie te obowiązki możemy scedować na firmę, której powierzymy mieszkanie w kompleksowe zarządzanie. Takich firm w Polsce jest coraz więcej i niektóre faktycznie nieźle radzą sobie z zarządzaniem mieszkaniami. Minusem takiego rozwiązania jest konieczność oddawania firmie około 10 ‒ 15% miesięcznego czynszu. Po poniesieniu takiego kosztu uzyskujemy inwestycję niemal bezobsługową – o ile oczywiście wcześniej wspomniana firma zarządzająca rzetelnie wykonuje swoje obowiązki.

Inwestując na dłużej unikniemy podatku 

Możliwość osiągnięcia realnego zysku, to nie jedyny powód, dla którego inwestowanie w nieruchomości wymaga długiego horyzontu – co najmniej kilku lat. Trzeba też pamiętać o opodatkowaniu zysków z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W polskim systemie podatkowym z daniną (19% dochodu) spotkamy się wtedy, gdy ze sprzedażą nie odczekamy 5 lat od momentu nabycia nieruchomości.

Ponadto kupując nieruchomość ponosimy wysokie koszty transakcyjne i te związane z wykończeniem i wyposażeniem. Powodują one, że nieruchomość trzeba często kilka lat wynajmować, aby te kwoty odrobić. Są to koszty, których nie uwzględniliśmy we wcześniej wspomnianych kalkulacjach.

Rząd w ostatnim czasie ostrzegał, że rozważa opodatkowanie pustostanów kupowanych przez inwestorów spekulacyjnych

Pominęliśmy też bardzo ważny czynnik jakim są koszty utrzymania nieruchomości. Te – o ile mieszkanie jest wynajmowane – powinny być ze sporą nawiązką pokrywane zyskami z wynajmu, ale jeśli ktoś traktuje mieszkanie jako „świnkę skarbonkę” i nie planuje wynajmowania, to musi liczyć się z tym, że na utrzymanie nieruchomości będzie musiał wydawać nawet po kilkaset złotych miesięcznie (racjonalnie jest przyjąć około 1 ‒ 2% wartości nieruchomości rocznie).

Czytaj także: Czy w świecie rosnących stóp procentowych lepiej kupować czy wynajmować długoterminowo?

Przy tym trzeba mieć świadomość, że rząd w ostatnim czasie ostrzegał, że rozważa opodatkowanie pustostanów kupowanych przez inwestorów spekulacyjnych. Jeśli te zapowiedzi znajdą finał w postaci regulacji podatkowych, to posiadacze nieruchomości będą mieli kolejny powód, aby mieszkanie nie stało puste.

Bartosz Turek, Oskar Sękowski,

HRE Investments.