GIS – narzędzie dla inwestora na rynku nieruchomości

Postępujący deficyt terenów inwestycyjnych sprawia, że deweloperzy zmuszeni są do podejmowania decyzji o zakupie gruntów w błyskawicznym tempie. Ze względu na przestrzenny charakter problemu, do opracowywania analiz atrakcyjności inwestycyjnej terenów odpowiednimi wydają się być narzędzia klasy GIS. Analityka przestrzenna może służyć nie tylko do oceny konkretnych nieruchomości, ale może również pomóc wskazać nowe lokalizacje pod inwestycje.

Ułatwieniem będzie specustawa mieszkaniowa

Poprawność wyników analizy wielokryterialnej (MCE, ang. multi-criteria evaluation), poza doborem odpowiednich danych oraz narzędzi, w dużej mierze zależy od prawidłowości identyfikacji oraz określenia wag kryteriów determinujących optymalną lokalizację terenów np. pod inwestycję mieszkaniową. Sporym ułatwieniem w doborze odpowiednich parametrów analizy może okazać się przyjęta 5 lipca 2018 r. tzw. specustawa mieszkaniowa, która określa zasady oraz procedury przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, a także standardy ich lokalizacji i realizacji. Artykuł 17 tej ustawy zawiera skwantyfikowane kryteria, minimalne warunki, które musi spełniać lokalizacja pod inwestycję mieszkaniową, m.in.:

• dostępność do drogi publicznej,
• maksymalną odległość od przystanku komunikacyjnego,
• maksymalną odległość do szkoły i przedszkoli,
• dostępność urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu.

Zakładając, że inwestor zamierza spełnić wymogi zawarte w ustawie w oparciu o infrastrukturę istniejącą, kryteria te mogą zostać wykorzystane w pierwszym etapie procesu oceny potencjału inwestycyjnego gruntów, który pozwoli wyeliminować tereny ograniczające lub uniemożliwiające lokalizację inwestycji mieszkaniowych. W kolejnych krokach analizy, wykorzystując dodatkowe kryteria, np. dostępność oraz gęstość usług publicznych i komercyjnych, ceny gruntów, możliwości wykorzystania terenu, łatwość uzyskania pozwolenia na budowę, tereny ograniczonego użytkowania (strefy zagrożenia powodziowego, formy ochrony przyrody), może nastąpić dalsza eliminacja niekorzystnych gruntów lub zróżnicowanie oceny potencjału inwestycyjnego pozostałych lokalizacji.

W trakcie analizy wielokryterialnej narzędzia GIS pozwalają przygotować mapy wskaźnikowe dla poszczególnych kryteriów – opracowania takie w zależności od rodzaju badanych warunków przedstawiają:

• obszary, które pozwalają lub uniemożliwiają realizację inwestycji – w przypadku kryteriów ostrych wartości [0;1],
• obszary o zróżnicowanym stopniu spełnienia warunków – kryteria rozmyte – skala np. od 0 do 1.

Kolejnym krokiem jest kalkulacja rastra wynikowego, który stanowi wynik np. iloczynu lub ważonej sumy map reprezentujących analizowane kryteria.

Obiektywna i porównywalna ocena lokalizacji i sąsiedztwa nieruchomości

Ocenę wybranych kryteriów atrakcyjności inwestycyjnej gruntów może zostać przeprowadzona również w oparciu o analizę relacji przestrzennych zachodzących między badanymi lokalizacjami a innymi obiektami, np.:

• analizy odległości (Euclidean Distance) – mogą zostać wykorzystane w celu:
  • wyznaczenia najkrótszej odległości pomiędzy obiektami w linii prostej (wyznaczenie dystansu pomiędzy analizowanym obszarem a obiektami uciążliwymi np. oczyszczalnią ścieków),
  • określenia liczby obiektów w zadanej odległości (zadanym buforze) względem analizowanego obiektu;
• analizy sieciowe – pozwalają w oparciu o model sieci ciągów komunikacyjnych (drogi, ścieżki, przejścia dla pieszych itp.) na:
  • definiowanie obszarów dostępności w określonym zasięgu lub czasie (np. obszary w zasięgu 1500 m od szkół podstawowych),
  • generowanie macierzy kosztów przebycia drogi pomiędzy zadanymi lokalizacjami (wyznaczenie odległości lub czasu dojścia do przystanków komunikacji miejskiej, w tym najbliższego);
• analiza intersekcji, stykania lub zawierania się – pozwala zbadać czy geometrie analizowanych obiektów przecinają/ stykają się (np. sprawdzenie czy działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, analiza czy grunt znajduje się w zasięgu stref zagrożenia powodziowego).

Oczywiście poza kryteriami przestrzennymi, analiza powinna uwzględniać szereg innych, np. formalno- prawnych lub społecznych parametrów. Zaproponowane podejście, dzięki standaryzacji i kwantyfikacji czynników warunkujących potencjał inwestycyjny gruntów, pozwala na obiektywną i porównywalną ocenę lokalizacji i sąsiedztwa nieruchomości.

Klaudia Jastrzębska
Centrum AMRON