Gdzie siedzą kobiety, kiedy przyjdą goście

– 20 lat temu, kiedy powstała firma REAS, rynek nieruchomości w Polsce dopiero się tworzył. Warto, jak sądzę, pokusić się o refleksję na temat ogromnych zmian, do jakich w tym zakresie doszło.

– Historia REAS stanowi malutką cząstką historii transformacji, polskiego rynku mieszkaniowego i systemu finansowania budownictwa mieszkaniowego. Skąd się wziął REAS? W roku 1990 ówczesny wicepremier i minister finansów ściągnął do Polski Władysława Brzeskiego. On i Jacek Łaszek zostali doradcami w kwestiach kształtowania rynku nieruchomości i finansowania go. Proces transformacji wspierał Bank Światowy i US AID. Rząd utworzył Biuro Projektów Finansowania Budownictwa, które stało się platformą dla wspierających zmiany w sektorze finansowania budownictwa zagranicznych doradców i dla polskich ekspertów. Początki były trudne. Każda z tych grup miała zupełnie inne doświadczenia, a mówiąc o tych samych sprawach, używała różnych pojęć. Doradcy, zwłaszcza amerykańscy, przyjeżdżali przekonani, że rozwiązania, które prezentują, są najlepsze na świecie, a Polacy często stwierdzali, że niektóre z proponowanych rozwiązań nie pasują do polskich realiów, choć nie bardzo wiedzieli, jaka mogłaby być alternatywa. Dołączyłem do tej grupy wiosną 1991 roku. Doskonale pamiętam, jak wówczas Amerykanie z głębokim przekonaniem tłumaczyli nam, że łączna kwota kredytu hipotecznego nie może przekroczyć 75 proc. wartości nieruchomości i 24-krotności miesięcznych dochodów gospodarstwa domowego. Szkoda, że zapomnieli o tych zasadach kilkanaście lat później, fundując sobie wielki kryzys bankowo-finansowy.

– Można powiedzieć: na szczęście, nie daliśmy się przekonać do takich rozwiązań.

– Nie mieliśmy wątpliwości, że tak restrykcyjne warunki są nie do przyjęcia. Nie dawały one przecież żadnych szans na rozwój i na stworzenie perspektyw zarówno dla ludzi marzących o własnym mieszkaniu, jak i dla branży.

– Dzięki temu dziś jesteśmy na całkiem innym etapie. Nie od rzeczy jest pytanie o to, jak mieszkaliśmy i jak mieszkamy?

– Przede wszystkim nastąpiła wyraźna poprawa statystyczna. A jakość? Powiedziałbym, że jest ona adekwatna do poziomu zamożności kraju. Mówię to z perspektywy kogoś, kto nie tylko jako zawodowiec, ale także hobbysta, przygląda się nieruchomościom w różnych krajach. Z jednej strony mamy Hamburg czy Londyn i nieruchomości w cenie 10 tys. euro za metr kwadratowy. Ale bywam też w Bukareszcie czy Kijowie, jakiś czas temu robiliśmy raport o rynku w Moskwie… Wydaje się, że postęp technologiczny, który się niewątpliwie w Polsce dokonał, jest na przyzwoitym poziomie. Jeśli chodzi o wykonawstwo i projekty, to po prostu niezły standard i jakość. Z perspektywy Warszawy np. warto tylko zauważyć, że jak na miasto, które w porównaniu z innymi europejskimi metropoliami ma niską gęstość zaludnienia, to część inwestycji, położonych na peryferiach, ma zbyt dużą intensywność. Jest to jednak kwestia systemu planowania, a nie procesów realizacji. Trudno się dziwić, że deweloper zawsze stara się z danego terenu “wycisnąć” maksimum dozwolonego “pum’u”.

– Klasycznym przykładem jest stołeczne Miasteczko Wilanów – z zabudowanym każdym centymetrem, z wąskimi, krętymi ulicami i uliczkami wewnętrznymi, praktycznie bez możliwości zaparkowania… Ktoś to powinien nadzorować.

– Akurat Miasteczko Wilanów to jedna z najlepszych wśród nowych dzielnic mieszkaniowych, powstałych po 1990 roku. Jest to jednak także ilustracja wszystkich słabości procesów transformacji, systemu planowania i zarządzania miastem, a także potencjału firm deweloperskich. W mieście, w którym wielkim wysiłkiem finansowym budowano metro do upadającej huty, postanowiono zabudować cenny ekologicznie i pozbawiony publicznego transportu teren. Mimo to myślę, że Miasteczko z czasem się obroni. Ma ono zalety w postaci dużych przestrzeni publicznych, które nie zostały jeszcze zagospodarowane zgodnie z koncepcją, jaką kiedyś mieli projektanci. Powoli uzupełniane są braki w obiektach oświatowych. Miasteczko czeka także wciąż na realizację połączeń komunikacyjnych z Ursynowem i centrum miasta.

Wracając do standardu budownictwa mieszkaniowego – wydaje się, że jest on adekwatny do stopnia zamożności i do tego, na co stać Polaków. W żadnym kraju 100 czy 90 proc. populacji nie jest w stanie kupić domu na zasadzie własnościowej.

– W tym kontekście uzasadnione są realizowane obecnie programy budowy mieszkań społecznych, socjalnych i na wynajem.

– Przez ponad dwadzieścia pierwszych lat transformacji obowiązywał dogmat, że najlepszym z możliwych rozwiązaniem jest własność mieszkania. A skoro nie sposób go kupić za oszczędności, to trzeba zapewnić kredyt. Tymczasem to liberalne podejście zaczęło być silnie krytykowane w wielu miejscach na świecie, zwłaszcza po kryzysie, który dobitnie uprzytomnił, że nie każdego stać na kredyt i nie każdemu powinien on zostać udzielony. Stamtąd przyszła myśl, że warto wrócić do wspierania mieszkań czynszowych. Jeśli pominiemy emocje związane z obecną walką polityczną w Polsce, to nie ma nic dziwnego w tym, że po wielu latach prowadzenia liberalnej polityki społecznej do władzy dochodzi ugrupowanie, które mówi, że trzeba dokonać pewnych korekt. Wahadło bardzo silnego w przypadku rynku mieszkaniowego wspierania własności na jakiś czas się przesuwa w kierunku wspierania tych, którzy na tę własność nie bardzo mogą sobie pozwolić.

Program “Mieszkanie+” jest zresztą w pewnym sensie kompromisem w podejściu do problemu własności. Jego autorzy doskonale zdają sobie sprawę, że zwłaszcza wśród ludzi, którzy nie mogą sobie kupić mieszkania, bardzo silne jest marzenie, żeby je posiadać. Wynajmowanie mieszkania jest przyjemne, gdy robi to ktoś, kto mógłby je kupić. Natomiast wynajmowanie za relatywnie duże pieniądze przez kogoś, kto nie ma innego wyjścia, jest traktowane jako mniej atrakcyjna alternatywa. Nasze społeczeństwo wciąż jeszcze ceni sobie własność, a posiadanie mieszkania podnosi status społeczny. W związku z tym program adresowany do ludzi, których nie stać na zakup na zasadach wolnorynkowych, ma opcję docelowego, choć daleko odsuniętego w czasie uzyskania własności. Wydaje się, że jest to trafne rozwiązanie z punktu widzenia zabiegania o poparcie wyborcy.

– Z nielicznych informacji, które już uzyskaliśmy na temat tego programu wynika, że domy te będą położone na mniej atrakcyjnych obszarach i budowane w stosunkowo niskim standardzie.

– Na razie jeszcze niewiele wynika. Ogromną większość kamieni węgielnych położono w miejscowościach średniej i małej wielkości, gdzie nie budowało się prawie wcale przez bardzo długo, a inwestycje komunalne były rzadkością. Po wielu latach często jeszcze XIX-wieczne zasoby komunalne są w bardzo słabej kondycji technicznej, o czym się przekonujemy przy okazji katastrof budowlanych czy pożarów. Nadrobienie zaległości związanych z zasobami stricte komunalnymi będzie wymagało ładnych kilku, jeśli nie kilkunastu lat wysiłku. Proszę zwrócić uwagę, że w największych metropoliach, z wyjątkiem Gdyni, właściwie jeszcze nie rozpoczęto inwestycji. Konkretów w postaci pozwolenia na budowę, zestawu planowanych mieszkań czy listy oczekujących nie ma ani w Warszawie, ani w Krakowie, ani we Wrocławiu.

– A może wynika to z faktu, że władze tych miast nie bardzo się spieszą z realizacją rządowej polityki…

– Rzeczywiście, konflikt między prezydentami największych miast a rządem nie jest zapewne bez znaczenia. Np. Warszawa podobno ma swój własny pomysł na rozwiązanie kwestii mieszkaniowej. Niewykluczone, że uruchomienie rządowego programu w dużej skali będzie uzależnione od zmian politycznych w metropoliach.

– Funkcjonowanie na rynku przez 20 lat wymaga niemałego wysiłku i wiele znaczy.

Czym się zajmuje firma REAS i co w Państwa przypadku oznacza określenie “doradzanie” firmom deweloperskim? Jaki był i jest wpływ Waszej firmy na dokonujące się zmiany?

– To prawda, że funkcjonowanie na rynku wymaga sporo wysiłku. Kiedy w 1997 roku zakładaliśmy REAS, liczba naszych potencjalnych klientów była niewielka. Czasem żartujemy, że postanowiliśmy założyć firmę doradzającą deweloperom, zanim się oni pojawili… Dostrzegliśmy niszę, ponieważ właściwie wszystkie duże firmy doradcze działające wówczas w sektorze nieruchomości koncentrowały się na budownictwie komercyjnym. Żadna nie chciała zajmować się budownictwem mieszkaniowym. Nie mieliśmy wątpliwości, że potrzebna jest firma, która będzie doradzać uczestnikom rynku, ale również ten rynek obserwować, monitorować i zasilać w informacje, żeby lepiej funkcjonował, był bardziej przejrzysty, a decyzje podejmowane przez jego uczestników były bardziej trafne. Nasze miejsce widzieliśmy wtedy między grupą podmiotów finansujących tych, którzy chcą budować mieszkania a tymi, którzy te mieszkania fizycznie chcą wznosić, czyli deweloperami. Ale nie tylko. Również spółdzielniami mieszkaniowymi i TBS-ami. Mieliśmy nadzieję, że znaczącą grupą naszych klientów będą także samorządy.

Przez kilka pierwszych lat istotną część naszych dochodów przynosiły działania związane z Krajowym Funduszem Mieszkaniowym. Bardzo dużo finansowanych przez fundusz projektów realizowano poza wielkimi aglomeracjami. W końcu lat 90. w największych miastach budowało się wprawdzie coraz więcej, ale nie tak znowu wiele. Jeździliśmy po całym kraju robiąc biznesplany dla nowo powstających TBS-ów, albo dla spółdzielni mieszkaniowych, które występowały o finansowanie mieszkań lokatorskich. Tuż po założeniu firmy mieliśmy też swój udział w akcji związanej z wielką powodzią na Dolnym Śląsku. Uczestniczyliśmy także w wielu szkoleniach dla banków rozwijających działy kredytowania firm deweloperskich. Z czasem, gdy krzepły firmy deweloperskie i napływało coraz więcej podmiotów zagranicznych, deweloperzy zdecydowanie zdominowali strukturę naszych klientów.

Z rozwojem rynku i napływem zagranicznych deweloperów wiążą się rozliczne anegdoty. Doradzaliśmy np. pewnemu tureckiemu deweloperowi przy budowie domów jednorodzinnych. Przyniósł nam do zaopiniowania projekt, w którym funkcje były tak rozłożone, że z holu przechodziło się do jadalni i dalej do salonu, a druga ścieżka funkcjonalna prowadziła do kuchni i jeszcze jednego, położonego za nią salonu. Taras tego salonu wychodził na zupełnie inną stronę budynku. Zadaliśmy pytanie, po co właściwie jest ten drugi salonik przy kuchni. Nasz inwestor zapytał mnie: a gdzie u ciebie siedzą kobiety, kiedy przyjdą goście? Inny przykład to przywieziony przez dewelopera izraelskiego projekt apartamentowców – punktowców, które miały w środku planu “studnię” o wymiarach 2 x 2 metry z okienkami łazienek. W Izraelu bowiem jest rzeczą substandardową, żeby łazienka nie miała okna. Tak to deweloperzy przywozili ze sobą bagaż doświadczeń i różne pomysły. Niektóre z nich były ciekawe, a niektóre miały raczej posmak humorystyczny.

– Trudno przecież oczekiwać, że w tureckim domu nie będzie salonu dla kobiet.

– No trudno. Podobnie trudno nie mieć w Izraelu dobrej wentylacji w łazience czy dzięki tej wentylacji, możliwości wietrzenia całego mieszkania. Niezależnie od tego, że rozmowy prowadzone w łazience stają się publicznymi.

– Czy ten turecki deweloper zbudował coś w Polsce?

– Tak, chociaż dużo wolniej niż pierwotnie planował. I wciąż jest u nas obecny. W odróżnieniu od pewnego dewelopera z Indonezji, który zamierzał zbudować na Śląsku całkiem nowe miasto. Bodajże na milion mieszkańców. Ze sporym rozmachem – z wielkim polem golfowym i wieloma innymi udogodnieniami. To było w okresie poprzedniego boomu. Dość szybko zrezygnował, ale w rejonie Indonezji i Chin rzeczywiście buduje on nowe miasta na 3 mln mieszkańców. Nasza największa w skali kraju inwestycja na parę tysięcy mieszkańców, z perspektywy Chin, Indonezji czy Malezji jest, jak widać, skromna.

– Świadomość istnienia tajemnicy handlowej powstrzymuje mnie przed pytaniem o to, komu REAS doradzał.

– Mogę powiedzieć, że nasz pierwszy biznesplan opracowaliśmy dla firmy JW Construction.

– A obecnie?

– Mamy grono stałych klientów, którym dostarczamy opracowania o charakterze bardziej ogólnym i strategicznym. To zarówno deweloperzy jak i banki. Druga grupa to firmy, które zgodnie z wewnętrznymi procedurami, muszą mieć zewnętrzną opinię przed podjęciem decyzji o uruchomieniu konkretnej inwestycji. Przygotowujemy też opinie związane z decyzjami o zakupie działki, rekomendacje dotyczące charakterystyki inwestycji i cenniki mieszkań.  Nadal robimy także analizy wykonalności i wyceny, najczęściej związane z pozyskiwaniem finansowania.

Wykonujemy szczegółowe analizy rozwiązań projektowych. U doświadczonych projektantów zazwyczaj trudno coś krytykować, ale wciąż jeszcze zdarzają się przypadki, gdy wydaje się, że autor projektuje mieszkania po raz pierwszy w życiu. Nie mówiąc już o takim wyzwaniu, jakim jest projektowanie luksusu. Projektowanie budynków mieszkalnych jest zadaniem wymagającym i dużej porcji rzemieślniczej wiedzy, i życiowego doświadczenia, a z drugiej strony często zajmują się tym młodzi ludzie. Trudno, by mieli doświadczenia w funkcjonowaniu w luksusowym apartamentowcu. Zresztą, w ogóle niewielu Polaków takie doświadczenie w życiu zdobyło.

– Może dlatego tak modne, a zdaniem niektórych – nośne marketingowo, jest nazywanie bloków apartamentowcami, a mieszkań – apartamentami?

– Nasz segment luksusowy, w porównaniu ze światowymi metropoliami, jest dość skromny. Zarówno pod względem wielkości apartamentów, jak jakości i standardu wykończenia. Może to nawet nie jest takie złe. Przypominam swoje wyprawy do Moskwy. Fakt, że niezwykle bogaci ludzie są w stanie wykańczać domy w sposób bardzo kosztowny, podczas gdy ogromna większość żyje bardzo skromnie, raczej nie najlepiej świadczy o dystrybucji bogactwa i o wielkich kontrastach społecznych. Akurat to, że nawet bardzo zamożni ludzie w Polsce żyją relatywnie skromniej niż bogacze w innych krajach, to nie jest najgorsza cecha naszego społeczeństwa.

– Co się dziś dzieje na polskim rynku nieruchomości? Czy to już boom? Czy oferta deweloperów będzie nadal rosła?

– Ogromne przesunięcie w kierunku rynku pierwotnego to taki polski fenomen. W większości krajów jest większa równowaga między obrotami na rynku pierwotnym i wtórnym, a nawet  przewaga obrotów na rynku wtórnym nad zakupami nowych mieszkań. Obecnie w Polsce jest sytuacja odwrotna. Złożyło się na to wiele różnych przyczyn. Jedną z najważniejszych jest wyjątkowy okres niskich stóp procentowych i determinacja Polaków, żeby bronić wartości pieniądza inwestując w mieszkania na wynajem czy w mieszkania w ogóle, poprawiając sobie warunki mieszkaniowe. Ale program Mieszkanie dla Młodych też się do tego przyczynił.

Obecna skala sprzedaży mieszkań nie wynika wyłącznie z popytu ze strony rodzin zaspokajających własne potrzeby mieszkaniowe, ale także zjawiska inwestowania w lokale na wynajem. Jak długo się to utrzyma? Zależy to przede wszystkim od stóp procentowych, ale również od polityki państwa w zakresie wspierania alternatywnych sposobów zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Jeśli popyt zacznie maleć, deweloperzy zaczną także stopniowo zmniejszać nową podaż.

– Właściciele tych nieruchomości powiedzą: kto bogatemu zabroni…

–Bogatemu może zabronić fiskus. Ocieramy się tu do pewnego stopnia o kwestie konstytucyjne, dlatego że dzisiaj w studiach zagospodarowania miast jest bardzo wiele terenów, które mogłyby teoretycznie być zabudowane obiektami mieszkalnymi. Terenów, które są w miarę dobrze uzbrojone, z dostępem do komunikacji publicznej i usług, ale ich właściciele nie mają żadnego dopingu, nie są niczym stymulowani, żeby wprowadzić te tereny do obrotu. W związku z tym ceny gruntów rosną, a miasta się nam rozlewają. Czy ze względów społecznych, ze względu na racjonalność gospodarowania zasobami i w gruncie rzeczy, naszymi pieniędzmi zbieranymi w formie podatków, jest uzasadnione, żeby wydawać je na zbrojenie pól i łąk położonych daleko od miasta? Na budowanie bardzo kosztownych linii metra, sięgających niezbyt intensywnie zabudowanych przedmieść? Czy może jednak byłoby lepiej stworzyć takie mechanizmy, które będą sprzyjały uruchomieniu tych terenów?

– A może należałoby poszukać rezerw na terenach miejskich, których sporo nie jest wykorzystanych?

– Mamy i tereny miejskie, i tereny należące do spółek skarbu państwa, i mamy też bardzo dużo terenów, które są w rękach prywatnych, które zostały kiedyś sprzedane, sprywatyzowane i leżą teraz odłogiem.

– Jak powinny wyglądać polskie miasta i wsie marzeń?

– Należałoby zastanowić się, jaka ma być struktura osadnictwa w Polsce. Jak bardzo mają rosnąć i jaką rolę mają odgrywać metropolie i miasta średniej wielkości, jak ma funkcjonować rolnictwo i jak mają wyglądać wsie. Jedną rzeczą jest wiedza o pewnych, wydaje się, nieuchronnych mechanizmach, które zresztą w dużym stopniu były wspierane przez politykę globalną – mam na myśli Bank Światowy, Międzynarodowy Fundusz Walutowy – opartą o przekonanie, że prawdziwy wzrost gospodarczy i rozwój zachodzi w wielkich metropoliach, więc trzeba je wspierać kosztem peryferii. Drugim sposobem myślenia jest konieczność zachowania równomiernego rozwoju kraju i zapewnienia zbliżonej jakości życia obywateli, niezależnie od tego, czy żyją w wielkim czy w małym mieście, czy na wsi. Ten dylemat nie tylko nie został rozstrzygnięty, ale i nie jest przedmiotem pogłębionych debat na szczeblu, na którym powinien być podejmowany – Parlamentu.

To nie jest jedyny skutek uboczny bardzo ostrej walki politycznej, którą obserwujemy, ale jeden z wielu przykładów, że kluczowe w pokoleniowej perspektywie problemy nie są dyskutowane i rozwiązywane. Dla Polski i Europy modelem optymalnym jest dbałość o równomierność rozwoju. Jest ona jednak możliwa tylko wówczas, gdy jednocześnie dba się o dobrą infrastrukturę komunikacyjną. Możemy pokazać Niemcy jako ideał kraju, w którym wprawdzie jest wiele metropolii, ale jednocześnie są liczne miasta średniej wielkości i mniejsze, które bardzo dobrze funkcjonują. Trzeba jednak pamiętać, że dobra jakość życia w mniejszych miastach wiąże się z tym, że właściwie z nieomal każdego miejsca w tym kraju w ciągu godziny można dojechać dobrą autostradą do międzynarodowego lotniska. Czy przy wielkości naszego kraju oraz poziomie dochodu narodowego, Polskę stać na rozwinięcie takiej infrastruktury transportowej, żeby te wszystkie funkcjonujące obecnie miasta i wioski móc obsłużyć i utrzymać? Specjaliści w Instytucie Geografii i Zagospodarowania Przestrzennego Polskiej Akademii Nauk mówią, że to będzie trudne. Z kwestią, czy inwestować w tego typu rozwój, wiąże się odpowiedź na pytanie, co dalej będzie się działo z demografią. W dalszej perspektywie to również kluczowe pytanie dla rynku mieszkaniowego. Czy można liczyć, że liczba mieszkańców kraju będzie stabilna, a metropolie będą rosły? Wymagałoby to polityki sprzyjającej napływowi migrantów. Dzisiaj obserwujemy w praktyce napływ Ukraińców i Białorusinów oraz migrantów z dalszych stron, chociaż akurat nie z krajów arabskich, ale z Dalekiego Wschodu, a nawet z Indii. Pewne możliwości zwiększania migracji są, a to sprzyjałoby stabilności popytu na rynku mieszkaniowym.

Dla przyszłej wizji miast kluczowe znaczenie ma także problem istniejących zasobów. Nie ma w tej kwestii kompleksowej wizji, nie debatuje się na ten temat, nie ma ram instytucjonalnych dla wymiany zasobów wielkopłytowych na nowe. Stare, często z końca XIX i początku XX wieku kamienice, są wprawdzie objęte ochroną konserwatorską, ale w praktyce niszczeją…

– Ale to już temat na kolejny wywiad, a może nawet wielką debatę. Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiała Bożenna Chlabicz