Egzekucja komornicza z nieruchomości – jak to działa?

Analizę procesu egzekucji komorniczej z nieruchomości należy zacząć od dwóch elementów, które nie należą bezpośrednio do czynności wykonywanych przez komornika, ale muszą się wydarzyć, ponieważ bez nich cały proces egzekucji nie może zaistnieć.

Pierwszym z tych elementów i zarazem przyczynkiem problemów dłużnika jest wypowiedzenie umowy kredytowej przez bank, który finansował bądź refinansował koszt zakupu nieruchomości. Wypowiedzenie umowy kredytowej jest jednostronnym zerwaniem kontraktu, jaki zawarli miedzy sobą klient i bank. Do takiego jednostronnego zerwania umowy może dojść tylko i wyłącznie w przypadku, gdy któraś ze stron rażąco naruszy warunki umowy. Najczęściej występującym powodem zerwania umowy jest brak wywiązywania się przez kredytobiorcę z obowiązku spłat rat kredytu zgodnie z harmonogramem. Po wypowiedzeniu umowy i wezwaniu klienta do spłaty całości zobowiązania, bank występuje do sądu o wydanie tytułu wykonawczego z klauzulą wykonalności. I dopiero po wydaniu przez sąd takiego tytułu wykonawczego wierzyciel może złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej.

Co może zająć komornik?

Wszczęcie egzekucji komorniczej na wniosek wierzyciela należy uznać za formalny początek egzekucji komorniczej z nieruchomości. Wierzyciel, czyli najczęściej bank (choć nie zawsze), wyznacza komornikowi, jakie składniki majątku powinny zostać zajęte. Standardowo podczas wszczęcia egzekucji w związku z wierzytelnością zabezpieczoną hipoteką wierzyciel wnosi o zajecie nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Ale w związku z faktem, iż proces egzekucji z nieruchomości jest długotrwały i kosztowny, wierzyciele od razu wnoszą o zajęcie innych składników majątku dłużnika, takich jak konta bankowe, wynagrodzenie i ruchomości, często też zlecają komornikowi poszukiwanie innych składników majątku wierzyciela, z których możliwe byłoby wyegzekwowanie długu.

Czytaj także: Nie czekaj na komornika, wybierz dobrowolną sprzedaż nieruchomości!

Zmiany w księdze wieczystej

Rozpoczynając egzekucję, komornik w pierwszej kolejności dokonuje zajęcia nieruchomość poprzez dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji w dziale III księgi wieczystej. III dział księgi wieczystej jest przeznaczony do wpisywania wszystkich praw, roszczeń i ograniczeń dotyczących nieruchomości. Wpis dokonany w tym dziale jest informacją o wszczęciu egzekucji komorniczej zarówno dla właściciela, jak i dla każdego potencjalnego nabywcy nieruchomości, który chcąc ją kupić będzie musiał spłacić ciążące na nieruchomości zobowiązania. Komornik poinformuje klienta listownie o rozpoczęciu egzekucji i dokonaniu zajęcia na nieruchomości oraz – co jest coraz częstszą praktyką – odwiedzi klienta w miejscu zamieszkania w celu poinformowania o podjętych czynnościach i dokonania oględzin lokalu. Jeśli wierzyciel zawnioskował o zajęcie ruchomości należących do klienta, podczas takiej wizyty komornik może dokonać zajęcia tych ruchomości, które mogą zostać sprzedana na licytacji.

Po zajęciu nieruchomości komornik zwróci się do wierzyciela o wpłatę zadatku w celu dokonania opisu i oszacowania nieruchomości. Koszt ten pokrywa na początku wierzyciel, ale finalnie ma on prawo do doliczenia go do ogólnej sumy długu klienta i będzie żądał jego zwrotu. Sam opis i oszacowanie wartości nieruchomości składa się z dwóch elementów i może odbyć się w dwóch wariantach. Pierwszym elementem jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego będącego biegłym sądowym, a drugim – wizyta komornika w lokalu w celu odbycia czynności opisu i oszacowania.

Kiedy dłużnik współpracuje z komornikiem, rzeczoznawca majątkowy dokonuje wizji nieruchomości i sporządza dokumentacje fotograficzną na ok. 2 tygodnie przed planowanym opisem, czyli wizytą komornika w lokalu. Jeśli dłużnik nie wpuści rzeczoznawcy do lokalu i uniemożliwi mu sprawdzenie jej stanu wewnątrz, wizyta rzeczoznawcy odbędzie wraz z komornikiem i dopiero po czynności opisu i oszacowania zostanie sporządzony operat szacunkowy.

Uwaga na oszacowanie wartości nieruchomości

Opis i oszacowanie wartości nieruchomości to czynności często pomijane w świadomości dłużników, ponieważ nie jest to jeszcze licytacja, wszystko przebiega w spokojnej atmosferze i konsekwencje tych działań nie są widoczne od razu. A to właśnie od wyznaczonej wartości nieruchomości wyliczane są kwoty późniejszych licytacji. Kiedy opis i oszacowanie się zakończy i żadna ze stron nie będzie miała uwag do kwoty, na jaką została wyceniona nieruchomość, bądź jeśli ich uwagi w formie skarg zostaną przez sąd odrzucone, komornik na wniosek wierzyciela zwraca się do sądu o wyznaczenie terminu licytacji.

Czytaj także: Upadłość konsumencka – najważniejsze zmiany od 2020 roku

Pierwsza i druga licytacja

Pierwsza licytacja nieruchomości oznacza, że cena wywoławcza nieruchomości będzie wynosiła 3/4 wartości oszacowania określonej przez biegłego. Sam proces licytacji zostanie poprzedzony szeregiem ogłoszeń w lokalnej prasie, które komornik ma obowiązek opublikować, obwieszczenia o licytacji zostaną również opublikowane w serwisie www.licytacje.komornik.pl, a także wywieszone w budynku sądu rejonowego, w którym licytacja będzie się odbywać. Każdy zainteresowany wzięciem udziału w licytacji musi wpłacić na konto komornika wadium (rękojmie) w wysokości 10% sumy oszacowania na konto bankowe komornika. W przypadku wygrania licytacji, kwota wadium jest ona zaliczana jako część zapłaty ceny wylicytowanej nieruchomości, pozostałe wpłacone rękojmie osób, które nie wygrały licytacji zostają zwrócone. Cena wywoławcza ¾ wartości nieruchomości nierzadko nie jest wystarczającą zachętą dla potencjalnych kupujących i często licytacje te zostają bezskuteczne.

Procedura wyznaczenia drugiej licytacji jest taka sama. Konieczny jest  wniosek wierzyciela, który przekazywany jest przez komornika do sądu i sąd wyznacza termin licytacji. Ale jeśli przedstawiciel wierzyciela bierze udział w pierwszej nieskutecznej licytacji, może taki wniosek złożyć od razu i często sąd tego samego dnia wyznacza termin kolejnej licytacji. Tym, co różni obie licytacje, jest cena wywoławcza nieruchomości, która przy drugiej licytacji wynosi 2/3 wartości nieruchomości oszacowanej przez biegłego. Jeśli w licytacji bierze udział więcej niż jedna osoba, wtedy konkurenci do zakupu nieruchomości licytują się kto da więcej. Podbicie ceny odbywa się o kwotę nie mniejszą niż kwota postąpienia, które wynosi 1% wartości nieruchomości. Licytację naturalnie wygrywa ten, kto zaoferuje wyższą kwotę, ale sama wygrana licytacji nie sprawia, że licytujący staje się jej właścicielem – aby tak się stało, muszą zostać spełnione dwie istotne formalności.

Licytacja komornicza nieruchomości prowadzona jest przez komornika, ale pod nadzorem sądu i w obecności sędziego. Prawidłowy przebieg licytacji sąd potwierdza udzielając postanowienia o przybiciu – może się to odbyć bezpośrednio po licytacji bądź później, w przeciągu tygodnia po jej zakończeniu, jeśli w toku postepowania zostały wniesione jakieś skargi, których natychmiastowe rozpatrzenie nie było możliwe. Po przybiciu i wpłaceniu przez kupującego pozostałej kwoty wylicytowanej ceny nabycia, sąd wydaje przysądzenie własności na rzecz nowego właściciela i po jego uprawomocnieniu staje się on pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, w której często mieszkają jeszcze poprzedni właściciele.

Ostatnim elementem egzekucji komorniczej jest podział środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Na potrzeby tego procesu komornik przygotowuje projekt planu podziału środków, który składa do sądu. Podział środków odbywa się zgodnie z art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego. W pierwszej kolejności środki przeznaczane są na pokrycie kosztów egzekucyjnych, w skład których wchodzi wynagrodzenie komornika oraz koszty zastępstwa procesowego, czyli wynagrodzenie radców prawnych reprezentujących wierzycieli. W następnej kolejności środki przeznaczane są na spłatę alimentów i roszczeń z tytułu pensji niezapłaconych pracownikom, jeśli dłużnik prowadził działalność gospodarczą i zalega z płatnościami z tytułu wynagrodzeń. Dopiero w trzeciej kolejności pozostała kwota zostanie przeznaczona do przekazania wierzycielowi, który był wpisany na pierwszym miejscu w księdze wieczystej. Do przygotowanego planu podziału skargi mogą wnosić wszyscy wierzyciele dłużnika, którzy przyłączyli się do egzekucji – nawet wtedy, gdy zobowiązania wobec nich nie mają szans na zaspokojenie. Dlatego też często zatwierdzenie planu podziału środków jest długotrwałe i środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przekazywane są do wierzycieli kilka miesięcy po licytacji, a często i później. Podział środków jest ostatnim etapem procesu egzekucji komorniczej z nieruchomości. Wierzyciele, których należności pozostaną niespłacone po podziale środków uzyskanych ze sprzedaży licytowanej nieruchomości,  zapewne będą kontynuować egzekucję z wynagrodzenia i innych składników majątku dłużnika.

I w końcu eksmisja

Poza procesem windykacyjnym, ale już bez udziału wierzycieli, toczy się jeszcze jeden proces, który dla dłużnika jest chyba najbardziej odczuwalnym skutkiem licytacji – eksmisja. Nabywca nieruchomości, który uzyskał tytuł własności w drodze licytacji komorniczej, będzie chciał jak najszybciej przejąć nad nią zarząd. Pozytywnym trendem w tych kwestiach są coraz częściej spotykane próby mediacji nowego właściciela z poprzednim i oferowanie np. pomocy w organizacji przeprowadzki i pokrycia jej kosztów. Natomiast jeżeli dłużnik będzie oczekiwał od nowego właściciela zbyt wiele bądź negował skutki licytacji, wtedy nowy właściciel nieruchomości ma możliwość zatrudnienia komornika i przeprowadzenia eksmisji poprzedniego właściciela.

Rozpoczęcie przez wierzyciela egzekucji komorniczej nie w każdym przypadku musi kończyć się licytacją nieruchomości i eksmisją dłużników. Jeśli znalazłeś się w trudnej sytuacji finansowej i grozi Ci bądź została już wszczęta egzekucja komornicza, warto korzystając z tego tekstu ustalić na jakim aktualnie etapie się ona znajduje i poszukać wyjścia z sytuacji np. poprzez porozumienie z bankiem i dobrowolną sprzedaż nieruchomości. Im wcześniej zostanie podjęta decyzja o sprzedaży nieruchomości, tym większe szanse na powodzenie i uwolnienie się od komornika i długów.

Jakub Kaczor
Centrum AMRON