Dostęp do kredytów hipotecznych osób inwestujących w mieszkania na wynajem, obserwacje z czasu pandemii

Już pod koniec lutego budząc się rano w pewien piątkowy poranek byłem pewien, że mimo lekkiego mrozu za oknem idzie wiosna. Świerkające ptaki, śnięte muchy, które po zimowej drzemce zaczęły snuć się po domu – takie były znaki.

I jak widać natura się nie myliła, wiosna szerokim gestem otwiera się na Nas.

A co na to banki, czy tak ochoczo jak wiosna otwierają się na kredytobiorców? Wszak zarabiać trzeba, ale z drugiej strony kolejne obostrzenia w życiu społecznym przekładają się na mizerię w gospodarce.

Jak wygląda w obecnej chwili rynek kredytów? Na co mogą liczyć klienci indywidualni?

Czy banki wierzą w firmy i dają pieniądze na realizację celów biznesowych? Klika słów o tym poniżej. Zapraszam do lektury.

Ruch na rynku nieruchomości, możliwości kredytowe

O tym, że popyt na mieszkania nie słabnie nikogo przekonywać nie trzeba. Zwłaszcza ludzi ze środowiska „Mieszkanicznika”. Deweloperzy prześcigają się w rozpoczynaniu nowych budów, ceny nie dość, że nie spadają, to rosną.

Wciąż znacząca część zakupów to transakcje gotówkowe, jednak te większe nieprzerwanie posiłkowane są kredytami hipotecznymi. O ile pandemia nie zahamowała popytu, to w zakresie kredytów była przyczynkiem do wprowadzenia ograniczeń.

W marcu zeszłego roku banki musiały zmienić podejście do ryzyka, stabilności dochodów, a także akceptowaniu ich źródeł. W związku z tym pracujący na umowach na czas określony, w oparciu o umowy cywilnoprawne, czy prowadzący mniej niż dwa lata działalności gospodarcze zaczęli odczuwać trudności w uzyskaniu kredytów.

Dodatkowo te branże, które gospodarczo najbardziej zostały dotknięte przez odgórne ograniczenia zostały wpisane przez banki na listy „zakazanych”. Zwiększeniu uległ też wymagany wkład własny, a uzyskanie kredytu dla osób pracujących za granicą stało się niemożliwe.

Więcej niż jeden kredyt hipoteczny

Powyższe ograniczenia dla aktywnych uczestników rynku nieruchomości były tylko czasami nie do przejścia. Jednak oprócz nich zostało wprowadzone jeszcze jedno, które w sposób  najbardziej bolesny spowodowało trudności w uzyskaniu finansowania.

Od zawsze drażliwym tematem była ilość posiadanych kredytów hipotecznych, które były do zaakceptowania przez banki przy udzielaniu kolejnego. Jedne banki podchodziły do tego liberalnie, zostawiając decyzje o tym uznaniowości analityka. Inne miały zapisane w swoich procedurach maksymalną ilość kredytów, które akceptują.

W tym zakresie banki mocno zweryfikowały swoje podejście. Część banków uznała, że ubieganie się o kredyt hipoteczny posiadając już 1 lub 2 (o większej ilości nie wspominając) skutkuje decyzją negatywną lub po prostu brakiem możliwości przyjęcia wniosku do analizy.

W zasadzie większość ograniczeń została zdjęta lub mocno poluzowana

To przykład działań najbardziej drastycznych. Część z banków zachowując możliwość udzielania kolejnych kredytów zwiększyła wymagania, co do poziomu wkładu własnego przy kolejnych kredytach.

Uznaniowość analityków także uległa zmianie i wytłumaczenie im celowości skredytowania kolejnej nieruchomości stało się zadaniem w stylu „misja specjalna”.

Pandemia nie odpuszcza, a co na to banki?

Ciężko powiedzieć, że jako społeczeństwo przyzwyczailiśmy się do pandemii. Na szczęście banki poluzowały swoje podejście w zakresie ryzyka kredytowego. Co prawda nie można powiedzieć, że gospodarczo się poprawiło, jednak banki uznały, że pracować trzeba.

Skoro zarabiają na udzielaniu kredytów, to musiały zweryfikować swoje pierwsze ostre podejście. Przyjrzyjmy się, jak to wygląda w chwili obecnej (początek marca 2021).

W zasadzie większość ograniczeń została zdjęta lub mocno poluzowana. Co prawda, w dalszym ciągu prowadzenie działalności gospodarczej w branżach zagrożonych skutecznie uniemożliwia uzyskanie kredytu, to w pozostałych został przywrócony krótszy akceptowany czas jej prowadzenia.

Pomimo dokładnego badania stabilności dochodu, akceptowane są już jednak umowy cywilnoprawne, czy zatrudnienie na czas określony. Trochę gorzej wygląda sprawa z dodatkowymi składnikami wynagrodzenia.

Jeśli struktura dochodu opiera się w dużej części na zmiennych w wysokości, mimo że regularnych premiach, to na pewno tylko ich część będzie wzięta pod uwagę do policzenia zdolności kredytowej.

Do stanu sprzed pandemii wróciły także poziomy wkładu własnego. Są oczywiście wyjątki – czasami zależy to od rodzaju i wartości nieruchomości (wtedy ograniczenia pozostały), albo od tego, czy jesteśmy klientami danego banku od dłuższego czasu.

W dalszym ciągu posiadanie więcej niż jednego kredytu hipotecznego ogranicza w znaczny sposób możliwości uzyskania kolejnego

Jednak ogólnie można przyjąć, że wróciły stare czasy. Przy zatrudnieniu za granicą i osiąganiu dochodów w walucie obcej także pojawiły się pierwsze możliwości kredytowania.

Zdolność kredytowa

Duża zmienność występuje przy liczeniu zdolności kredytowej. Banki dość często aktualizują sposoby jej ustalania. Przy długim czasie jaki minie od jej pierwszego sprawdzenia do momentu złożenia wniosku i analizy, może się okazać, że różnice będą na tyle duże, że wymagany będzie dodatkowy wkład własny. Na szczęście nie są to sytuacje nagminne i występują tylko wtedy, jeśli mamy zdolność „na styk”.

A na koniec niestety trochę dziegciu w beczce miodu. Jedno ograniczenie pozostało bez zmian. Co gorsza, nawet najwięksi optymiści nie spodziewają się pozytywnych zmian w najbliższym czasie.

W dalszym ciągu posiadanie więcej niż jednego kredytu hipotecznego ogranicza w znaczny sposób możliwości uzyskania kolejnego. Na pocieszenie dodam, że ogranicza, to nie znaczy uniemożliwia.

Jednak, czym więcej kredytów na karku tym mniejszy wybór banków. Na pewno ograniczeniem dodatkowym przy ocenie takich wniosków będzie uzyskiwanie zdolności na podstawie dochodów z najmu. Ja jednak wychodzę z założenia, że walczyć trzeba, każda sprawa tego typu jest rozpatrywana indywidualnie.

Tak oto wygląda sytuacja w chwili obecnej. Społecznie jak i gospodarczo wszystko się zmienia w sposób do tej pory niespotykany, zatem i banki będą się do tego dostosowywać.

O wszystkich zmianach, jeśli będą następowały nie omieszkam informować Was w kolejnych artykułach. Pozostańmy w kontakcie.

Krzysztof Iwan doradca kredytowy z Guru Group, partner stowarzyszenia Mieszkanicznik

Tytuł i lead artykułu pochodzą od redakcji aleBank.pl