Dobry moment na zakup mieszkania dla studenta?

Porównane kosztów najmu mieszkania i wysokości raty kredytu dokonane przez Expandera i Rentier.io wykazało, że w pięciu z sześciu największych miastach akademickich bardziej opłacalny był zakup mieszkania niż jego wynajem. Największa różnica wystąpiła w Łodzi, gdzie rata kredytu była niższa aż o 387 złotych od kosztów najmu.

W II kwartale 2021 roku średnia cena transakcyjna metar kwadratowego mieszkania w Warszawie sięgnęła 10 224 złotych. Koszt zakupu lokalu o powierzchni 40 m2 wynosił prawie 410 000 złotych.

Czyli, wracając do przykładu gdzie wykazano, że koszt najmu mieszkania przez 5 lat wynosi 100 000 złotych, a więc jedną czwartą ceny mieszkania – można powiedzieć, że decyzja o zakupie mieszkania przez studenta jest warta rozważenia.

Mieszkanie pracuje na spłatę rat kredytu

Jeśli do tego przyjmiemy założenie, że student  wynajmuje drugi pokój w mieszkaniu innemu studentowi przez 5 lat – to miesięczna rata kredytowa będzie mniejsza o kwotę czynszu.

Zaokrąglając można przyjąć np. 900 złotych czynszu w Warszawie. Tymczasem w obecnych warunkach rata kredytu dla mieszkania 40m2 w stolicy wynosi 1 960 złotych. To oznacza, że faktycznie student posiadacz mieszkania i kredytu będzie z własnej kieszeni płacił bankowi ratę w wysokości około 1 000 złotych.

Skąd te założenia? Z wyliczeń autorów raportu Centrum AMRON, którzy piszą:

„Najwyższe stawki najmu pokoi i mieszkań w nieruchomościach prywatnych występują w Warszawie, gdzie mamy do czynienia z największą koncentracją uczelni i studentów w Polsce. Najem całego mieszkania na wyłączność kosztował tu średnio 2 229 złotych miesięcznie.  Najem samodzielnego pokoju w lokalu, w którym mieszkają także inne osoby, to koszt średnio 934 złotych.”

Wkład własny

Największym problemem dla studenta, który decyduje się na taką długoterminową inwestycję jest konieczność zgromadzenia odpowiedniej kwoty, która będzie stanowić wkład własny.

Student, który chce zakupić mieszkanie w Warszawie, musi dysponować kwotą w wysokości co najmniej 80 000 złotych

Środki są też potrzebne do wykończenia mieszkania (w przypadku zakupu z rynku pierwotnego) lub remontu (w przypadku zakupu z rynku wtórnego). Oczywiste jest, że osoba rozpoczynająca studia rzadko kiedy dysponuje tak dużą kwotą, dlatego w tej sytuacji niezbędne okazuje się wsparcie rodziców.

Zgodnie z aktualnymi rekomendacjami KNF, wkład własny nie powinien być niższy niż 20% wartości kupowanej nieruchomości. Biorąc to pod uwagę student, który chce zakupić mieszkanie w Warszawie, musi dysponować kwotą w wysokości co najmniej 80 000 złotych.

Należy też przyjąć, że taki student ma stałe źródło dochodów, albo pochodzące od rodziny, albo wynikające ze świadczonej przez niego pracy – równolegle do nauki.

Część studentów uczelni technicznych, szczególnie wydziałów informatycznych nie ma w tej chwili większych problemów ze znalezieniem dobrze płatnego zatrudnienia.

Jak wynika z tabeli zamieszczonej w raporcie Centrum AMRON, miesięczne raty kredytu hipotecznego będą znacznie niższe w innych niż Warszawa miastach, bo tam ceny porównywalnych mieszkań są niższe.

Np. w Poznaniu miesięczna rata kredytu wyniesie tylko 1 356 złotych. Od tej kwoty oczywiście trzeba odjąć środki pozyskane od sublokatora, co powoduje, że miesięczne kredytowe obciążenie właściciela mieszkania wyniesie faktycznie kilkaset złotych.

Pozbyć się ryzyka stopy procentowej

W tej kalkulacji trzeba jednak brać pod uwagę pewną podwyżkę stóp procentowych i w związku z tym podwyżkę oprocentowania kredytu hipotecznego.

Na to ryzyko zwraca uwagę Ewelina Staruch, analityk rynku nieruchomości w Centrum AMRON:

„Decyzja o kredycie hipotecznym na zakup mieszkania musi być dokładnie przemyślana, ponieważ jest to zobowiązanie, które zaciągane jest na lata. Obecnie banki oferują tanie kredyty ze względu na historycznie najniższy poziom stóp procentowych, jednak w otoczeniu rosnącej inflacji może okazać się, że niezbędne będzie ich podwyższenie. Warto zatem rozważyć kredyt o stałym oprocentowaniu zapewniający komfort spłacania równych rat przez okres 5 lat.”

Rata kredytu ze stało-zmienną stopą procentową będzie wyższa od kredytu ze zmienną stopą, ale to jest cena bezpieczeństwa takiej inwestycji

Jest prawdopodobne, że po pięciu latach bank zaproponuje wyższe oprocentowanie kredytu, ale w tym czasie student nie będzie już studentem, lecz prawdopodobnie będzie już miał stałą pracę z wyższymi dochodami niż w czasie studiów.

Jest też możliwe, że wartość rynkowa mieszkania będzie wyższa niż momencie jego zakupu ( nie ma co do tego oczywiście stuprocentowej pewności), co pozwoli w nowej sytuacji podjąć adekwatne do sytuacji decyzje, np. o sprzedaży mieszkania lub jego zamianie na inne, może w innym mieście.

Oczywiście, rata kredytu ze stało-zmienną stopą procentową będzie wyższa od kredytu ze zmienną stopą, ale to jest cena bezpieczeństwa takiej inwestycji.

Można z zakupem mieszkania czekać na pojawienie się kredytów z gwarantowanym wkładem własnym, które przewidziano w Polskim Ładzie, ale jak zwraca uwagę Ewelina Staruch zadłużanie się na 100 procent, bez wkładu własnego jest ryzykowne. Wzrost rat kredytowych w takim przypadku będzie bardziej bolesny dla posiadacza takiego zobowiązania.

Nie można też wykluczyć tego, że kredyty z gwarantowanym wkładem własnym będą kolejnym czynnikiem napędzającym wzrost cen na rynku nieruchomości, co obecnie jeszcze atrakcyjny zakup mieszkania przez studenta, w przyszłości uczyni znacznie mniej korzystnym.