Dlaczego w Polsce nie należy ograniczać najmu krótkoterminowego?

Robert Lidke: Bardzo możliwe, że pojawią się przepisy, które ograniczą najem krótkoterminowy. Co by to oznaczało dla rynku nieruchomości w Polsce, gdyby samorządy mogły np. zakazać lub bardzo utrudnić najem krótkoterminowy?

Michał Sapota: Jesteśmy świeżo po wyroku TSUE w tej sprawie. Od dawna było słychać, że np. Paryż czy Barcelona mają szalony problem z tym, że nieruchomości w miastach, w śródmieściu przechodzą na najem krótkoterminowy za pośrednictwem różnych firm, takich jak Airbnb.

W Polsce na razie nie ma ograniczeń czy decyzji administracyjnych w tej sprawie. Natomiast było słychać ze strony rządu, od jakiegoś czasu, że jest to temat, któremu należy się przyglądać i uregulować ten rynek.

Wprowadzenie przepisów, które umożliwią podejmowanie takich decyzji, chociażby gminom spowodują, że pewien rodzaj biznesu może zniknąć z rynku.

Trzeba zwrócić uwagę na to, że w ostatnich latach inwestycje w powierzchnie pod najem krótkoterminowy czy w centrach dużych miast, czy w lokalizacjach wakacyjnych, np. nad morzem ‒ to są dziesiątki, jeśli już nie setki miliardów złotych. Są one zainwestowane przez prywatnych ludzi w tego typu przedsięwzięcia.

Myślę, że bardzo delikatnie i rozważnie trzeba podejść do ustalania przepisów w tym zakresie.

Czytaj także: Problemy rynku najmu krótkoterminowego

Mogą tu wystąpić dwa zjawiska. Jedno dotyczące rynku, który już istnieje, rynku wtórnego. Może się okazać, że te osoby, które zainwestowały w mieszkania pod wynajem w Krakowie, w Sopocie czy gdziekolwiek indziej będą miały problem z biznesową kontynuacją swojego przedsięwzięcia. Drugie zjawisko może dotyczyć deweloperów, którzy budują nowe mieszkania, a część klientów, tych kupujących w takim celu inwestycyjnym po prostu odpadnie.

‒ Tutaj trzeba dokonać pewnego istotnego moim zdaniem rozróżnienia. Najczęściej pod wynajem krótkoterminowy trafiają obiekty condo-apart-hotelowe. To nie są mieszkania sensu stricte, w rozumieniu przepisów, lecz to są lokale usługowe, tak jak w hotelach, które są sprzedawane na sztuki inwestorom indywidualnym.

To jest jednak dość istotna różnica, że na tym rynku dominują lokale usługowe, przeznaczone pod pobyt krótkoterminowy, i one są przeważnie budowane w miejscach, gdzie mieszkań się nie da postawić. To jest jedna rzecz.

Druga rzecz jest taka, że TSUE wydając wyrok stwierdził, że ograniczenia w najmie krótkoterminowym mają rozwiązać problemy w najmie długoterminowym. Czyli przepisy, które miałyby stosować różne państwa, i niżej jednostki samorządowe, miałyby wymuszać na posiadaczach mieszkań, żeby przechodzili na rynek długoterminowy.

Kraje zachodnie często mają dużo większy problem z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych swoich obywateli niż my w Polsce. To może wydaje się dziwne, ale tak po prostu jest.

I to był powód (wyroku TSUE ‒ red.), dania możliwości ingerowania w rynek poszczególnym państwom.

Czytaj także: Czy będą ograniczenia w najmie krótkoterminowym?

Czy to rozwiązanie zadziała tak jak chciałoby TSUE? Ukrócenie najmu krótkoterminowego spowoduje większą podaż w najmie długoterminowym? Condohoteli nie da się łatwo przerobić na zwykłe mieszkania.

‒ Część z nich się da, dla części – byłoby to bardzo trudne. Dlatego że, według polskich norm technicznych mieszkanie musi mieć odpowiednią wielkość i być wyposażone w odpowiednie urządzenia. Jakaś część tego rynku nie spełniałaby tych wymogów.

A teraz kwestia miejscowości wakacyjnych, miejsc wypoczynkowych w górach, nad morzem, na Mazurach. Myślę, że tutaj ten problem nie istnieje i żadna ingerencja nie jest potrzebna.

Ta infrastruktura w Polsce cały czas się rozwija i widać, że jest duża chłonność rynku. Zarówno jeśli chodzi o inwestorów, jak i turystów, którzy w sezonach wypoczynkowych, ale nie tylko, chętnie korzystają z tych form wynajmowania. I w takich miejscach ta oferta pod najem krótkoterminowy raczej nie koliduje z dostępnością do normalnych mieszkań.

Natomiast jeżeli chodzi o rynek dużych miast, to on nie jest jeszcze na tyle wysycony, żeby w jakiś sposób wpływał na tę relację w naszym kraju. Myślę, że mieszkań buduje się bardzo dużo i te dwa segmenty biznesowe się nie kanibalizują, raczej się uzupełniają.

Inną sprawą jest to, że wielu miejscach, chociażby w Warszawie, w Krakowie, w Gdańsku, gdzie mogłyby powstawać normalne, zwykłe mieszkania, nie da się tego zrobić, bo obowiązują stare przepisy, np. plany miejscowe uchwalane 15-20 lat temu, które dzisiaj zupełnie nie przystają do rzeczywistości.

I ja bym się bardziej skupił na tym, żeby dokonać gruntownego przeglądu, jakie mamy przepisy prawa miejscowego, w miastach dużych i średnich i hurtem je dostosować do obecnych potrzeb. Bo tam, gdzie kiedyś władze lokalne planowały rozwój obszarów przemysłowych ‒ nagle dzisiaj powstają mieszkania, bo jest na to zapotrzebowanie, a przemysłu tam nie ma.

To powoduje masę ograniczeń, wiele tych dokumentów było uchwalonych bardzo dawno temu, tak samo studia zagospodarowania terenów mają „długie brody”. I ja bym się bardziej na tym skupił, niż na tym, żeby w jakiś sposób ograniczać najem krótkoterminowy.

Nie widzę dzisiaj takiego problemu z punktu widzenia negatywnego oddziaływania na rynek mieszkaniowy.

W wyroku TSUE nie ma nakazu, aby zakazać najmu krótkoterminowego, jest tylko mowa o takiej opcji, że rządy krajowe mogą wprowadzić taki przepis. Czyli wszystko zależy od nas.

‒ Tak, wszystko zależy od nas. TSUE w swoim wyroku stwierdził, że każde państwo unijne powinno mieć prawo do regulowania tej kwestii  we własnym zakresie. Jest dowolność, żadnej konieczności nie ma.

Myślę, że nasz kraj ma trochę inną specyfikę, niż Hiszpania, Wielka Brytania, Francja i my mamy gdzie indziej pokłady i możliwości rozwoju naszego rynku nieruchomości mieszkaniowych czy komercyjnych, nie widzę potrzeby ograniczania najmu krótkoterminowego.

I powinniśmy skupić się na naszych barierach i usuwać je, aby wydobyć ten potencjał. A nie wprowadzać ograniczenia, które może dla kogoś są słuszne, natomiast patrząc z perspektywy całego rynku, to ja nie widzę takiej potrzeby na dzień dzisiejszy.

Czytaj także: Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem bardziej ryzykowne, analiza BIK i Otodom