Czy wiesz co może się stać z Twoim kredytem hipotecznym?

Idziemy więc do banku, ubiegamy się o kredyt, podpisujemy umowę, w której zobowiązujemy się do regularnej spłaty rat, po czym stajemy się szczęśliwym posiadaczem własnego M. Od tego dnia jesteśmy również dłużnikami posiadającymi wieloletni, duży kredyt, który należy spłacić. Meandry życia są różne. W ciągu okresu, na który zaciągamy zobowiązanie, może wydarzyć się coś, co spowoduje, że regularność spłat zostanie zaburzona, a bank zaczynie przesyłać nam ponaglenia. Co może się stać z naszym kredytem? Czy w trudnych sytuacjach zawsze jesteśmy skazani na utratę dachu nad głową? I w końcu, czy bank może sprzedać nasz kredyt?

Jak pokazują najnowsze dane opublikowane przez NBP (2014 r), łączna wartość kredytów z utratą wartości, czyli tzw. kredytów, które nie są spłacane zgodnie z umową, wynosi 11 miliardów złotych i wciąż rośnie. Banki powoli zaczynają więc stosować rozwiązanie, które pozwala im uwalniać „zamrożone” w niespłacanych kredytach fundusze. Jest nim sprzedaż pakietów wierzytelności do firm windykacyjnych lub funduszy sekurytyzacyjnych. Warto zastanowić się, co to oznacza dla Kowalskiego, który marząc o własnym M2 zaciągnął kredyt, ale z różnych przyczyn przestał go spłacać. Jak wpłynie to na jego sytuację?

Wierzycielem Kowalskiego w momencie zaciągania kredytu był bank, który w chwili zaburzenia spłaty rat, zgodnie z określonymi w umowie procedurami i zgodnie z prawem domaga się zwrotu pożyczonych pieniędzy. Wysyła Kowalskiemu SMSy przypominające o zaległej racie, w przypadku braku reakcji wysyła wezwania, a w konsekwencji długotrwałego braku spłaty przystępuje do egzekucji wierzytelności lub sprzedaje zadłużenie Kowalskiego firmie windykacyjnej. Należy tutaj podkreślić, że zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego, każdy wierzyciel (czyli także bank) może dowolnie dysponować swoją wierzytelnością. Nie ma obowiązku po jego stronie, by kontaktować się z dłużnikiem, wysyłać wezwania do zapłaty lub skierować sprawę do sądu. Jest to kwestia jego biznesowej decyzji. Podobnie jeśli taka będzie jego wola, może zlecić obsługę długu zewnętrznej firmie lub też zaoferować wierzytelność do sprzedaży, na co nie jest wymagana zgoda dłużnika. W praktyce, bez względu na to, które rozwiązanie jest stosowane, dłużnik jest informowany o zmianie wierzyciela (w wyniku zbycia wierzytelności) lub o udzieleniu pełnomocnictwa do prowadzenia działań windykacyjnych na zlecenie.

Firma windykacyjna która kupi kredyt Kowalskiego, na pewno dążyć będzie do jak najszybszego rozliczenia się z dłużnikiem. Jednym z podjętych przez nią działań będzie przepisanie hipoteki, co oznacza że w księdze wieczystej w miejsce dotychczasowego wierzyciela (czyli banku) zostanie wpisany nowy wierzyciel – firma windykacyjna, która jako nowy właściciel wierzytelności ma pełne prawo domagać się jej spłaty przy jednoczesnym prawie do egzekucji z nieruchomości. W przeciwieństwie do banku, który najczęściej postępuje wg ściśle określonej procedury, firma windykacyjna prezentuje często bardziej elastyczne podejście do sprawy. Jeśli dłużnik wykaże dobrą wolę i chęć porozumienia, będzie mógł liczyć np. na ustalenie nowego harmonogramu spłat dostosowanego do jego bieżącej sytuacji, bądź też umorzenie części zobowiązania (np. odsetek) w przypadku jednorazowej spłaty. Z drugiej strony, z różnych powodów negocjacje mogą nie dojść do skutku i wówczas Kowalski musi liczyć się z tym, że oprócz działań polubownych równolegle mogą zostać wszczęte działania o charakterze prawnym, których celem będzie jak najszybsze spieniężenie aktywów – w tym przypadku chodzi o wierzytelność i nieruchomość (dom, mieszkanie, działkę itp.) stanowiącą zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Może się to odbyć na dwa sposoby – eksmisja bądź sprzedaż wierzytelności. Raczej mało prawdopodobne jest, by po pierwsze z tych rozwiązań sięgnął bank, ze względu na to, że jego celem jako instytucji finansowej jest przyjmowanie lokat i redystrybucja pieniędzy w postaci pożyczek i kredytów. Natomiast firma windykacyjna, która z reguły ściśle współpracuje z kancelarią prawną lub zatrudnia wykwalifikowane zespoły radców prawnych, ma pełne kompetencje by taki proces przeprowadzić. W przypadku drugiego ze wskazanych rozwiązań – firma windykacyjna sprzedaje wierzytelność osobie lub firmie, która jest zainteresowana wyłącznie nieruchomością stanowiącą zabezpieczenie tej wierzytelności. W przypadku  dokonania takiej operacji niezwykle trudne może być dla dłużnika wynegocjowanie z nowym wierzycielem jakikolwiek ustępstw (np. umorzenia przez tego wierzyciela części zobowiązania bądź rozłożenia na raty), gdyż będzie on zainteresowany nieruchomością, a nie pieniędzmi, które mógłby uzyskać w wyniku spłaty długu.

Warto zatem mieć świadomość tych procesów zanim podejmie się to ważne, o ile nie najważniejsze zobowiązanie w swoim życiu. Badania pokazują, że nie wszystkie zaciągnięte zobowiązania są spłacane zgodnie z umową, a zatem niejednokrotnie jest to przedsięwzięcie ponad miarę przeciętnego Kowalskiego. Czy zatem posiadanie własnego M faktycznie stało się dobrem luksusowym, a kredyt hipoteczny to rozwiązanie tylko dla ludzi ze stabilną sytuacją finansową i o mocnych nerwach? To pytanie pozostaje otwarte.