Czy to koniec użytkowania wieczystego?

Resort przekonuje, że tego typu regulacja rozwiąże problemy mieszkańców z rosnącymi stawkami opłaty rocznej oraz problemy z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego we własność. W obecnym stanie prawnym istnieje co prawda możliwość zamiany tych praw, jednak taką możliwość może zablokować brak zgody chociażby jednego współużytkownika. Problem ten dotyczy zwłaszcza nowych wspólnot mieszkaniowych, w których mamy do czynienia ze znacznym udziałem deweloperskim, oraz wspólnot wielobudynkowych. W przypadku sprzeciwu sprawa trafia do sądu powszechnego, który rozstrzyga o zgodzie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Postępowanie sądowe nie w każdym przypadku daje gwarancję na przekształcenie prawa. Ministerstwo zwraca uwagę, że tego typu sytuacje powodują znaczne obciążenia sądów, organów administracji publicznej i wpływają na niezadowolenie samych współużytkowników gruntów.

Czy przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność z mocy ustawy będzie darmowe ? Jeśli nie, to wszyscy właściciele lokali będą musieli wnieść stosowną opłatę. Taka sytuacja może nie spodobać się współużytkownikom nieruchomości, którzy tracą prawo dobrowolności i są zmuszani do przekształcenia prawa, za które muszą zapłacić. Dotyczy to zwłaszcza właścicieli z budynków o niewielkiej liczbie lokali. W ich przypadku udziały w gruncie są dużo większe niż w nieruchomościach zabudowanych budynkami wielorodzinnymi z 200 – 250 mieszkaniami, co wiąże się z tym, że opłaty za przekształcenie prawa będą dużo wyższe. Zgodnie z Ustawą o Gospodarce Nieruchomościami opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność równa jest różnicy pomiędzy wartością prawa własności a wartością prawa użytkowania wieczystego. Sprawa wysokości opłaty za przekształcenie nie jest jeszcze do końca sprecyzowana, zwłaszcza że w dotychczasowych przepisach (Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości) możliwe było udzielenie bonifikaty przez organ wydający decyzję.

Kolejną kwestią, którą mają rozwiązać nowe przepisy, jest wnoszenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Wiąże się to ze znacznymi kosztami ponoszonymi przez właścicieli lokali. Obecnie opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości zabudowanych i wykorzystywanych na cele mieszkaniowe stanowi 1 procent wartości gruntu i może podlegać aktualizacji co trzy lata. W przypadku wzrostu wartości gruntu wzrasta również opłata roczna i w niektórych przypadkach jest to znacząca zmiana. W dużych miastach notowane były przypadki powiększenia się opłaty o 300 – 400 procent. Problem polegał na tym, że aktualizacje nie były przeprowadzane przez wiele lat i nagle następowała aktualizacja, co wiązało się ze skokowym wzrostem opłaty. Propozycja Ministerstwa nie znosi całkowicie opłat, jednak system ich aktualizacji ma być bardziej przejrzysty i korzystny dla mieszkańców. Osoby, które otrzymają grunt na własność, będą wnosić opłaty przez okres, na który ustanowiono użytkowanie wieczyste, w wysokości obowiązującej w dacie wejścia w życie nowych przepisów. Zmiana dotyczyć będzie zasad aktualizacji opłat, które będą waloryzowane specjalnym wskaźnikiem publikowanym przez Główny Urząd Statystyczny. Taka zmiana ma uchronić właścicieli gruntów przed skokowym wzrostem opłat oraz trudnymi sprawami odwoławczymi. Obecnie w przepisach istnieje możliwość złożenia wniosku podważającego zasadność aktualizacji opłaty lub podważającego wysokość aktualizacji tej opłaty do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Niejednokrotnie takie sprawy trwają kilkanaście miesięcy i w przypadku wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium uważane są w mocy prawa za niebyłe. Po zmianie przepisów takie sytuacje nie będą miały miejsca.

Największe obawy co do proponowanych zmian Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa mają samorządy. Wpływy z opłat za użytkowanie wieczyste stanowią znaczną część dochodów samorządowych, a ich likwidacja może w znaczącym stopniu osłabić ich budżet. Co prawda zmiana dotyczy tylko gruntów pod budynkami wielorodzinnymi, jednak w dużych miastach opłaty za z tego typu nieruchomości stanowią co najmniej połowę wszystkich wpływów z tytułu użytkowania wieczystego. Ministerstwo uspokaja, że wpływy do budżetu nie zmniejszą się ze względu na nowe przepisy, jednak samorządy pozostają sceptyczne jeśli chodzi o tak daleko idące zmiany. W Warszawie wpływy z tytułu użytkowania wieczystego do budżetu stanowią około 470 mln złotych.

Wykres 1. Budżet Miasta Stołecznego Warszawy na 2016 rok – główne źródła dochodów

Źródło: http://www.um.warszawa.pl

Proponowane zmiany dotyczyć będą tylko gruntów zabudowanych budynkami wielorodzinnymi z wyłączeniem lokali użytkowych. Problem pojawia się w przypadku nieruchomości łączących w sobie zarówno funkcję komercyjną, jak i mieszkaniową, co jest dość powszechnym zjawiskiem. Nie jest do końca jasne, jak nowe przepisy miałyby funkcjonować w takich przypadkach. Nowe regulacje nie będą również wpływać na nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi. Budzi to kontrowersje, ponieważ właściciele tych nieruchomości borykają się z takimi samymi problemami jak właściciele nieruchomości w domach wielorodzinnych, a niekiedy nawet większymi. Pojawiają się wątpliwości, dlaczego nowe przepisy mają wspierać jedną grupę mieszkańców, a inną nie?

Nowelizacja prawa dotyczącego użytkowania wieczystego może być wstępem do zmian opodatkowania nieruchomości w Polsce. Być może będzie to początek wprowadzenia podatku katastralnego. Reforma stosunków własnościowych w Polsce stanowi bez wątpienia bardzo ważną rolę w kreowaniu rozwoju planowania przestrzennego kraju. Wprowadzane rozwiązania muszą być jednak skonstruowane w ten sposób, aby nie stawały w sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa.

Mariusz Gnys
Specjalista ds. Weryfikacji Wycen
Centrum AMRON