Czy konieczne będzie 15 procent wkładu własnego?

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego została przyjęta w czerwcu 2013 roku, a banki musiały niemal wszystkie jej zapisy wdrożyć najpóźniej do 1 stycznia 2014 roku. Jednak zmiany dotyczące wymaganego wkładu własnego i maksymalnych poziomów udzielanych kredytów zostały rozłożone na kilka lat. W roku 2014 maksymalna kwota kredytu nie mogła być wyższa niż 95 proc. wartości nieruchomości, w roku bieżącym jest to poziom 10 proc.

Czy wkład własny jest zawsze wymagany?

Trzeba mieć świadomość, że określenie maksymalnego poziomu kredytu (LTV – loan to value) względem wartości nieruchomości, nie jest jednoznaczne z wymogiem wniesienia wkładu własnego w gotówce. W niektórych bankach możliwe jest udzielenie kredytu bez gotówkowego zaangażowania kredytobiorcy, pod warunkiem zabezpieczenia na np. dwóch nieruchomościach. Jeśli wartość zabezpieczeń jest wystarczająco wysoka, to gotówkowy wkład nie jest wymagany. W roku 2014 częstym rozwiązaniem było także „podciąganie” wartości nieruchomości.

Jeśli rzeczoznawca uznał, że nieruchomości jest więcej warta niż cena transakcyjna, to możliwe było udzielenie kredytu bez wkładu własnego, oczywiście przy zachowaniu maksymalnego w 2014 roku wskaźnika LTV, który nie mógł przekroczyć 95 proc. Aktualnie takie zawyżone wyceny nie pozwalają już na zaciągniecie kredytu bez wkładu, gdyż banki w takiej sytuacji, jako wartość nieruchomości przyjmują cenę transakcyjną.

Rok 2016 – 85 proc. czy 90 proc?

Zgodnie z zapisami Rekomendacji S, maksymalna kwota kredytu nie może w 2016 roku przekroczyć 85 proc. wartości nieruchomości, co w praktyce będzie oznaczać konieczność wniesienia 15 proc. wkładu własnego. Zapominamy jednak o dodatkowym zastrzeżeniu, jakie w tym przypadku znalazło się w przepisach KNF. Możliwe będzie udzielenie kredytu z LTV do 90 proc. pod warunkiem, gdy część kredytu powyżej 85 proc. „jest odpowiednio ubezpieczona lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie, w formie blokady środków na rachunku bankowym, lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.” Kilka miesięcy temu KNF doprecyzowała te postanowienia, rozszerzając wachlarz instrumentów, które mogą być zabezpieczeniem o środki zgromadzone na IKE lub IKZE. Co w praktyce oznaczają jednak te zapisy? Rekomendacja daje narzędzie, które pozwoli na udzielanie kredytów z 10 proc. wkładem własnym. Czy banki będą korzystać z tego rozwiązania? Można przypuszczać, że tak. Ciągle możliwe będzie uzyskanie kredytu z 10 proc. wkładem własnym, przynajmniej w części banków. Oczywiście część instytucji będzie wymagać 15 proc. wkładu własnego, a nawet więcej, tak jak czyni to dzisiaj np. ING czy BPH, jednak można przypuszczać, że część banków dalej będzie udzielać wyższych kredytów, na 90 proc. wartości nieruchomości.

Co zmieni się dla kredytobiorców?

W tym miejscu warto zapytać o to, co zmieni się dla kredytobiorców, którzy będą chcieli skorzystać z kredytu na 90 proc.? Na pewno konieczne będzie wykupienie wspomnianego w Rekomendacji S ubezpieczenia. Czy będzie to jednak oznaczało wzrost kosztów dla kredytobiorcy? Odpowiadając na to pytanie, trzeba mieć świadomość, że już dzisiaj, a nawet w latach boomu kredytowego 2006-2008, większość banków udziela kredytów z standardowym poziomem LTV wynoszącym 80 proc. Jeśli dzisiaj banki udzielają kredytu na 90 proc., czy we wcześniejszych latach nawet na 110 proc., to nadwyżkę ponad 80 proc. należy dodatkowo zabezpieczyć, właśnie za pomocą np. ubezpieczenia. W wielu bankach stosowane jest także podwyższenie marży do czasu uzyskania poziomu LTV=80 proc. Zatem rok 2016 może wyglądać bardzo podobnie na rynku kredytowym do roku 2015. Standardowe LTV w większości banków będzie wynosić 80 proc. (a nie 85 proc. jak wymaga Rekomendacja S), a przynajmniej w części instytucji możliwy będzie kredyt na 90 proc. z obowiązkowym ubezpieczeniem.

Michał Krajkowski
Główny Analityk
Notus Doradcy Finansowi