Czy deweloperzy rzeczywiście sprzedają mniej mieszkań?

Już od pewnego czasu krajowe media informują o spadającej sprzedaży deweloperów. Takim doniesieniom mogą przeczyć dane z II kw. 2019 r. wskazujące na wyraźny wzrost liczby i wartości zaciąganych kredytów mieszkaniowych. Właśnie dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili dokładnie sprawdzić zmiany liczby nowych mieszkań sprzedawanych w metropoliach przez ostatnie 2,5 roku (I kw. 2017 r. – II kw. 2019 r.). Taka analiza sugeruje, że nie mamy do czynienia z ciągłym trendem spadkowym. Jako przykład może posłużyć ostatni kwartał, który przyniósł dość wyraźny wzrost łącznej sprzedaży nowych mieszkań na terenie metropolii.

Sprzedażowy „dołek” miał miejsce latem 2018 roku…

Portal RynekPierwotny.pl może się pochwalić największą w Polsce bazą nowych mieszkań obejmującą ponad 80% całej oferty krajowych deweloperów. W przypadku sześciu największych polskich miast (Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Gdańska), taki poziom pokrycia oferty rynkowej jest jeszcze wyższy.

Eksperci RynekPierwotny.pl wzięli pod uwagę sześć wspomnianych miast i sprawdzili, jak względem początku 2017 r. zmieniała się kwartalna sprzedaż mieszkań deweloperskich. Poniższy wykres przedstawia wahania takiej sprzedaży przy założeniu, że wynik dla I kw. 2017 r. stanowi 100%. Po uwzględnieniu wyników sprzedażowych deweloperów na terenie sześciu największych miast można stwierdzić, że łączna sprzedaż nowych „M” zmieniała się następująco:

• II kw. 2017 r. – 99% poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.
• III kw. 2017 r. – 86% poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.
• IV kw. 2017 r. – 81% poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.
• I kw. 2018 r. – 90% poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.
• II kw. 2018 r. – 77% poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.
• III kw. 2018 r. – 74% poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.
• IV kw. 2018 r. – 79% poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.
• I kw. 2019 r. – 81% poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.
• II kw. 2019 r. – 85% poziomu sprzedaży z I kw. 2017 r.

Powyższe dane sugerują, że intensywny finisz programu MdM na początku 2018 r. tylko tymczasowo przerwał spadek sprzedaży mieszkań deweloperskich. Taki spadkowy trend zakończył się w III kw. 2018 r. Od tamtej pory widoczny jest ponowny wzrost sprzedaży mieszkań deweloperskich.

Osłabienie koniunktury dotyczyło Warszawy i Krakowa

Poniższy wykres prezentuje zmiany poziomu sprzedaży mieszkań (procentowe względem I kw. 2017 r.) w podziale na poszczególne miasta. Jak nietrudno zauważyć, spadkowy trend dotyczył głównie dwóch największych rynków (Warszawy i Krakowa). Na terenie tych dwóch metropolii w II kw. 2019 r. nie odnotowano wyraźnego wzrostu sprzedaży nowych „M”.

Taka dodatnia zmiana była natomiast widoczna we Wrocławiu, także na trzech mniejszych rynkach – łódzkim, poznańskim oraz gdańskim. Bardzo szybki wzrost sprzedaży widoczny ostatnio w Łodzi, Poznaniu oraz Gdańsku po części może wynikać z obaw klientów firm deweloperskich przed kolejnymi podwyżkami cen metrażu.

Szybko rośnie znaczenie łódzkiego rynku nowych „M”

Powyższy wykres pokazuje nam również wyraźną aktywizację łódzkiego rynku deweloperskiego, która rozpoczęła się w I kw. 2018 r. Dobre wyniki sprzedażowe sprawiają, że Łódź nabiera większego znaczenia dla inwestorów mieszkaniowych. Dowód stanowią informacje prezentowane w poniższej tabeli. Wskazują one, że udział łódzkiego rynku w łącznej sprzedaży lokali deweloperskich na terenie sześciu metropolii wzrósł z 4% (IV kw. 2017 r.) do 8% (II kw. 2019 r.).

W II kw. 2019 r. spore spadki odnotowano natomiast dla Warszawy (zmiana z 45% do 40%) oraz Krakowa (zmiana z 18% do 15%). Może to wynikać z faktu, że na wskutek kolejnych wzrostów cen dostępność nowych warszawskich i krakowskich „M” za jedno wynagrodzenie spadła bardziej niż sugerują dane statystyczne.