Czy ceny mieszkań będą dalej rosły w 2019 roku?
O to, czy faktycznie tak będzie i co determinuje mieszkaniową hossę, RynekPierwotny.pl zapytał u źródła, czyli reprezentantów czołówki rodzimych firm deweloperskich.
Już co najmniej od roku mocno drożejące mieszkania to jeden z bardziej popularnych tematów w rodzimej przestrzeni medialnej. Fakt, że wzrosty cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym od dłuższego czasu wyraźnie przyśpieszają, jest powszechnie znany. Pytanie, co w największym stopniu determinuje ten trend, i jakie są szanse na jego wyhamowanie lub nawet odwrócenie w przewidywalnej przyszłości.
Wśród rynkowych analityków raczej zdecydowanie przeważa teoria o nieuchronnej kontynuacji zwyżek przynajmniej w perspektywie bieżącego roku, choć już w znacznie mniejszej skali. Takie stanowisko prezentują np. eksperci Emmerson Evaluation w swoim najnowszym raporcie dotyczącym rynku mieszkaniowego. W 2019 r. oczekują oni spadku dynamiki wzrostu cen nowych mieszkań, które jednak wciąż będą znajdować się pod presją wysokich kosztów budowy. „Deweloperzy, w obliczu rosnących kosztów gruntów, materiałów budowlanych oraz siły roboczej będą musieli podnosić ceny w celu utrzymania swoich marż przynajmniej na notowanym dotychczas poziomie”. Analitycy firmy przewidują, że tegoroczne zakupy mieszkań będą nieco mniejsze niż w roku ubiegłym. W efekcie, w drugiej połowie roku dostępność mieszkań powinna nieco wzrosnąć, bo i wielkość oferty deweloperskiej wciąż znajduje się na poziomie zbliżonym do rekordowego.
Wzrost stawek rynku pierwotnego?
Spadek sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki potwierdziły raporty deweloperskich spółek giełdowych za pierwszy kwartał br. Jak się okazało od stycznie do marca 2019 roku znalazły one chętnych na ponad 15 proc. mniej wybudowanych przez siebie lokali niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Czy w tej sytuacji możliwe są dalsze wzrosty stawek mieszkaniowego rynku pierwotnego?
Jak się okazało, żaden z zapytanych w sondzie portalu RynekPierwotny.pl przedstawicieli firm deweloperskich nie oczekuje w przewidywalnej przyszłości początku przeceny nowych mieszkań, choć i dalsze istotne wzrosty wydają się mało prawdopodobne. Takiego zdania jest m.in. Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development: „Popyt na rynku mieszkaniowym utrzymuje się na wysokim poziomie, ale w tym roku nie powinniśmy oczekiwać dalszych znaczących wzrostów cen mieszkań. Już teraz da się zauważyć, że klienci zaczynają mieć opory związane z wysokimi cenami. Oczywiście każda lokalizacja rządzi się swoimi prawami i wciąż w najlepszych lokalizacjach elastyczność kupujących jest większa, ale można powiedzieć, że rynek osiągnął pewne maksimum. Dotyczy to również kosztów – ceny gruntów ustabilizowały się, a koszty budowy drożeją minimalnie. Istotny wpływ na ceny mieszkań może mieć natomiast zapowiadana nowelizacja ustawy deweloperskiej zakładająca utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego”.
Podobnego zdania jest Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol SA: „Drożejące materiały budowlane, zmniejszona podaż gruntów oraz idący za nią wzrost wartości działek pod zabudowę, rosnące koszty robocizny, powodowane brakiem pracowników wykonawczych, od dłuższego czasu determinują zauważalne podwyżki cen mieszkań. Również w 2019 roku odczuwamy ich wpływ na budżety inwestycyjne. Jednak nie spodziewamy się spektakularnych aprecjacji cen, co można było zauważyć już po pierwszych dwóch miesiącach bieżącego roku. (…) Z drugiej strony należy podkreślić, że rośnie nam także spora grupa zamożnych klientów, którzy mają coraz wyższe oczekiwania, co do standardu wykończenia inwestycji oraz wyposażenia ich w dodatkowe udogodnienia, m.in. takie jak np. systemy smart home czy rozwiązania wpływające na bezpieczeństwo inwestycji (monitoring wizyjny, wideodomofony z systemem SOS), co także wpływa na ostateczną cenę lokali.
Filip Rybacki, prezes spółki Dzisiejszy Dom: „W ubiegłym roku największy wpływ na cenę mieszkań miały rosnące koszty budowy i ceny gruntów. Te same czynniki będą kształtowały ceny także w tym roku, ale przypuszczam, że dynamika wzrostu cen mieszkań będzie mniejsza, ponieważ sytuacja na rynku gruntów i generalnego wykonawstwa w ostatnich miesiącach poprawia się. Obok najważniejszych kosztów budowy duży wpływ będą miały stopy procentowe i decyzje banków o udzielaniu kredytów zarówno deweloperom, jak i nabywcom”.
Z kolei Ewa Skibińska, dyrektor marketingu RED Development zwraca uwagę na słabnącą presję cenową kosztów wykonawstwa: „W 2018 r. ceny mieszkań w Polsce wzrosły, ale w czwartym kwartale zaobserwowaliśmy względną stabilizację sytuacji na rynku wykonawstwa. To dobry prognostyk na ten rok, ponieważ pozwala oczekiwać osłabienia dynamiki wzrostu cen w kolejnych miesiącach. Kluczowe mogą okazać się ceny generalnych wykonawców”.
Trudności z uzupełnianiem oferty mieszkań
Przedstawiciele czołowych krajowych firm deweloperskich zwracają jednak uwagę na rosnące trudności z uzupełnianiem oferty mieszkań, co w efekcie wyklucza możliwość korekty cenowej. Na tę kwestię zwraca uwagę Agata Sieradzka, Lider Biura Sprzedaży w firmie Profbud: „Po dynamicznym wprowadzeniu przez inwestorów na rynek mieszkaniowy wielu nowych nieruchomości oraz dużej ilości sprzedanych mieszkań, w 2018 roku zaobserwowaliśmy, że liczba dostępnych do nabycia lokali mieszkalnych zaczyna spadać. Może mieć to bezpośrednie przełożenie na wzrost cen. Najważniejszym jednak czynnikiem w tym zakresie okazuje się lokalizacja. Atrakcyjnych miejsc, zwłaszcza w centrum aglomeracji jest coraz mniej, co również ma wpływ na ich ceny”.
Wśród przedstawicieli firm deweloperskich nie brak jednak opinii o raczej przesądzonym dalszym ruchu w górę cen mieszkań, zwłaszcza w przypadku wprowadzenia deweloperskiego funduszu gwarancyjnego. W tym kontekście wypowiedział się Marek Smogór, prezes Quadro Developement: „Na ceny mieszkań w 2019 roku z pewnością wpływa i nadal będzie miało wpływ kilka czynników. Po pierwsze brak dostępności wykwalifikowanej kadry robotniczej. Wykonawcy coraz częściej zwracają uwagę na zmniejszającą się liczbę pracowników. Ceny inwestycji idą znacząco w górę również z powodu wzrostu cen materiałów budowlanych, które przekraczają koszty przewidywane na etapie planowania inwestycji. Nie bez znaczenia są wspomniane wcześniej regulacje prawne, a więc kwestia deweloperskiego funduszu gwarancyjnego czy chociażby zmiany w regulacjach związanych z rachunkami powierniczymi – zamknięcie otwartych rachunków powierniczych”.
Na bardzo podobne zagrożenia wskazuje Michał Wawrzyniak, dyrektor ds. nieruchomości Grupy Partner: „Kwestie wpływające na regulacje cenowe mieszkań w 2019 roku uzależnione są od dających się odczuć problemów podażowych (coraz mniejsza dostępność gruntów) i nadal wysokiego popytu. Poza czynnikami strukturalnymi istotny jest również deficyt pracowniczy, ciągłe wzrosty cen materiałów, a także nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej proponowana przez UOKiK w postaci DFG, jak i zakładana likwidacja otwartych rachunków powierniczych”.
W prezentowanych wypowiedziach wyraźnie zarysowuje się problem postępującego pogorszenia środowiska gospodarczego rodzimej branży deweloperskiej. Trudności z pozyskiwaniem gruntów inwestycyjnych i problemy z zadowalającym uzupełnianiem oferty to główne następstwa takiego stanu rzeczy. Wszystko wskazuje na to, że głośna specustawa mieszkaniowa jak na razie nie stanowi cudownego panaceum na kłopoty deweloperów. W efekcie wolumeny sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki od roku systematycznie spadają, co znakomicie potwierdza wejście pierwotnego rynku mieszkaniowego w kilkuletnią fazę cyklicznego spowolnienia, które prędzej czy później wymusi mniejszą lub większą korektę deweloperskich cenników.
