Mikołaj Fidziński: Kredyt hipoteczny – za co płacisz?
Z ceną kredytu hipotecznego jest jak z górą lodową - wierzchołek, czyli oprocentowanie, to nie jedyne za co zapłacimy w ramach takiego zobowiązania. Analitycy porównywarki finansowej Comperia.pl przypominają co składa się na całościowy koszt kredytu mieszkaniowego..
Przede wszystkim oprocentowanie
Oprocentowanie to najważniejsza „część” kredytu hipotecznego. Tworzą je dwie składowe – marża kredytowa i rynkowa stopa procentowa, na której oparty jest kredyt. Pierwsza jest zazwyczaj niezmienna przez cały okres spłaty, druga – wędruje wraz za stopami procentowymi w danym kraju (lub strefie w przypadku euro) i nastrojami uczestników rynku. Wysokość raty nie zależy więc tylko od wynegocjowanych warunków umowy z bankiem, ale i od… światowej sytuacji finansowej. Przykład? Oto pół roku temu (i cztery podwyżki głównej stopy procentowej o 25 punktów bazowych wstecz) wskaźnik WIBOR 3M wynosił 3,90 proc. Dziś (odczyt na 13 czerwca) – 4,65 proc. Rata przykładowego 30-letniego kredytu na 200 tys. zł wzrosła o ponad 93 zł – z poziomu niemal 1 061,5 zł na 1 154,5 zł.
Zanim w ogóle dostaniesz kredyt
Niemałe koszty trzeba ponieść jeszcze zanim pożyczone środki zostaną przelane na konto. Mowa np. o wycenie nieruchomości (kilkaset złotych), taksie notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego ustanowienia hipoteki (nawet kilka tysięcy), opłacie za wpis do księgi wieczystej (kilkaset złotych) czy podatku od czynności cywilnoprawnych (2 proc. kwoty transakcji), gdy mieszkanie nabywane jest na rynku wtórnym. Przede wszystkim jednak – o prowizji. Co prawda wiele banków od skreślenia tej właśnie pozycji zaczyna konstruowanie promocyjnej oferty hipotecznej, niemniej i tak często można napotkać ofertę, w której prowizja sięga nawet 4-5 proc. pożyczanej kwoty.
Ubezpieczenie – klienta i… banku.
Pierwsze to ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Należy jest uiścić, jeśli współczynnik LTV, a więc kwoty kredytu do wartości nieruchomości, przekracza 80 proc. Wysokość ubezpieczenia jest kalkulowana jako określony procent (zazwyczaj ok. 3 proc.) kwoty ponad poziom 4/5 wartości nieruchomości. Jest pobierana za kilka lat z góry (3 do 5), a po upływie tego czasu LTV kalkulowane jest ponownie, i jeśli znów przekracza 80 proc. to po raz kolejny należy zapłacić ubezpieczenie od nadwyżki. Choć ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest wymagane tylko w przypadku kredytów walutowych (narzuca to rekomendacja T), to banki zazwyczaj pobierają je także w przypadku zobowiązań złotówkowych.Przez pierwszy kilka miesięcy kredytu uiszczać należy także ubezpieczenie pomostowe – to jakiś niewielki promil wartości kredytu pobierany do czasu dostarczenia odpisu z księgi wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki na rzecz banku. Zazwyczaj banki życzą też sobie cesji praw z ubezpieczenia nieruchomości. Co oznacza, że w razie np. pożaru odszkodowanie w pierwszej kolejności spłynie na jego konto. Niekiedy obowiązkiem kredytobiorcy jest także ubezpieczenie się na życie.
Zarobek na walucie
Bank zarabia także na spreadach walutowych. Czyli – jeśli masz kredyt walutowy (przyjmijmy – w euro), a raty przelewasz w złotówkach, to bank musi Ci niejako sprzedać europejski pieniądz. Zrobi to po doprawdy wysokim kursie, kilkukrotnie wyższym niż np. w kantorze. Skoro już przykład stanowi o euro, to warto wiedzieć, że spread w tej walucie wynosi w polskich bankach średnio 24 gr (odczyt z 13 czerwca: kurs kupna – 3,80 zł, kurs sprzedaży – 4,04 zł).
I jeszcze coś
Już i tak dużo tych kosztów, ale nadal nie można jeszcze postawić kropki. Bo nietrudno wyobrazić sobie sytuację, kiedy klient postanawia wcześniej spłacić kredyt. Jeśli nastąpi to w okresie kilku lat (w zależności od banku od 3 do 5) od wypłaty pieniędzy, nie obejdzie się bez ok. dwuprocentowej prowizji. A gdyby kredytobiorca zwietrzył okazję na korzystne przewalutowanie zobowiązania – banki często mówią „proszę bardzo, ale zapłać nam za to”. Zazwyczaj ok. 1 proc. kwoty podlegającej przewalutowaniu. Czasem dowie się, że pierwsze przewalutowanie jest bezpłatne, ale od kolejnych pobierane są opłaty.
Co by tu jeszcze wcisnąć?
W sumie trudno się dziwić bankom, że skoro już klient wiąże się z nimi na długi czas spłaty kredytu, to „miło” byłoby zaproponować mu inne produkty banku. Zazwyczaj dochodzi do małego „szantażu” – „my damy Ci niższe oprocentowanie albo nie pobierzemy prowizji, Ty kupisz od nas kartę kredytową, ubezpieczenie, i założysz konto osobiste, na które co miesiąc będzie wpływać odpowiednio wysoka kwota”. Fachowo zabieg ten nazywany jest „cross-sellingiem” i jest już powszechnie stosowany w promocyjnych ofertach.
Mikołaj Fidziński
