Co zamiast lokaty? Polacy kupują coraz więcej nieruchomości na wynajem

02.10.2019 15:55 Jerzy Ptaszyński | Centrum AMRON

Ceny mieszkań Fot. stock.adobe.com/Eisenhans

Udostępnij

Przyzwyczailiśmy się już do doniesień o utrzymującej się wysokiej koniunkturze na rynku mieszkaniowym. Niskie stopy procentowe, poprawiająca się sytuacja materialna gospodarstw domowych i wynikający z niej nienotowany dotychczas w Polsce poziom optymizmu konsumenckiego to od kilku lat główne powody wzrostu popytu na mieszkania, a w konsekwencji również wzrostu ich cen.

#JerzyPtaszyński: Szybsze tempo wzrostu rynku wtórnego skutkowało zmianą proporcji udziału rynku pierwotnego i wtórnego, który spadł z 54% (w 2016 r.) do 50% #CentrumAMRON #RynekNieruchomości #RynekWtórny #RynekPierwotny

Jednak wzrost cen to nie jedyna zmiana na rynku mieszkaniowym. Z danych opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny wynika, że od kilku lat mamy również do czynienia ze znacznym wzrostem skali rynku mieszkaniowego w Polsce.

Jednym z powodów tego zjawiska jest z pewnością zwiększenie liczby zakupów inwestycyjnych (na wynajem), związane z poszukiwaniem alternatywnych wobec lokat bankowych sposobów lokowania środków.

Wydaje się jednak, że znaczący wpływ może mieć tu również pewna zmiana przyzwyczajeń Polaków i wzrost ich mobilności rozumianej jako gotowość do zmiany miejsca zamieszkania, nawet w obrębie tego samego miasta, czy też gotowość do dostosowania wielkości mieszkania do realnych potrzeb.

Łódź: największy wzrost dynamiki transakcji mieszkaniowych

Tempo wzrostu rynku mieszkaniowego wynikające z danych Głównego Urzędu Statystycznego trzeba ocenić jako bardzo wysokie. Według tych danych w 18 miastach wojewódzkich (Bydgoszcz i Toruń oraz Gorzów Wielkopolski i Zielona Góra) zawarto w 2018 roku 101 438 transakcji, co oznaczało wzrost o 11,46% wobec wartości odnotowanej w roku poprzednim i o 25,92% w porównaniu do liczby transakcji zanotowanej w roku 2015.

W latach poprzednich notowany wzrost był nieco niższy i wyniósł odpowiednio 9,71% w roku 2016 i 2,98% w roku 2017.

źródło: Główny Urząd Statystyczny

WYKRES-2-AMRON: WZROST LICZBY TRANSAKCJI SPRZEDAŻY LOKALI MIESZKALNYCH, ZAWARTYCH W SZEŚCIU NAJWIĘKSZYCH MIASTACH POLSKI

źródło: Główny Urząd Statystyczny

Gdańsk: 20,75 transakcji na 1 000 mieszkańców

Analiza liczby zawieranych transakcji przy uwzględnieniu liczby ludności miast potwierdza, że wyjątkowe ożywienie przeżywa obecnie rynek gdański. W roku 2018 zawarto na nim 20,75 transakcji w przeliczeniu na 1 000 mieszkańców, podczas gdy jeszcze w 2015 roku zawarto ich tam 14,76. Wynik osiągnięty w Gdańsku był najwyższy nie tylko wśród największych aglomeracji, ale również wśród wszystkich miast wojewódzkich.

Gdańsk tym samym zdetronizował Wrocław, który pod względem częstotliwości obrotu lokalami mieszkalnymi dotychczas zdecydowanie wyprzedzał inne polskie miasta. W roku 2018 we Wrocławiu zawarto 19,39 transakcji sprzedaży mieszkań na 1 000 mieszkańców.

Co interesujące, rekordowa częstotliwość obrotu w Gdańsku była również zdecydowanie wyższa niż w dwóch innych miastach Trójmiasta – Gdyni i Sopocie, i to mimo dynamicznych wzrostów notowanych w badanym okresie w pierwszym z tych miast. W roku 2018 zanotowano tam odpowiednio – 12,09 (Gdynia) i 10,82 (Sopot) transakcji na 1 000 mieszkańców.

Mimo wspomnianego wcześniej dynamicznego wzrostu, na rynku łódzkim wciąż zawiera się około dwa razy mniej transakcji niż w Gdańsku czy we Wrocławiu. W 2018 roku zawarto ich zaledwie 10,26 na 1 000 mieszkańców, co stawia Łódź w jednym szeregu z miastami mniejszymi, takimi jak Opole, Białystok czy Szczecin.

Zwraca również uwagę stosunkowo niski wynik Warszawy, w której w ubiegłym roku po raz kolejny zanotowano niewielki spadek częstotliwości obrotu na rynku mieszkaniowym – z 13,20 do 13,04 transakcji na 1 000 mieszkańców.

TABELA-1-AMRON: CZĘSTOTLIWOŚĆ OBROTU LOKALAMI MIESZKALNYMI W SZEŚCIU NAJWIĘKSZYCH MIASTACH POLSKI W LATACH 2015 − 2018 (NA 1 000 MIESZKAŃCÓW)

źródło: Główny Urząd Statystyczny

Coraz więcej transakcji na rynku wtórnym

Ciekawe wnioski płyną również z analizy udziału transakcji zawieranych na rynkach pierwotnym i wtórnym. W okresie od roku 2015 do roku 2018 liczba transakcji zawartych na rynku pierwotnym w 18 miastach wojewódzkich zwiększyła się z 31 634 do 36 059, a więc o 13,99%.

W tym samym czasie liczba transakcji zawartych na rynku wtórnym wzrosła o 21,76%, tj. z 29 067 do 35 392. Szybsze tempo wzrostu rynku wtórnego skutkowało nieznaczną zmianą proporcji udziału rynku pierwotnego i wtórnego na rynkach sześciu największych aglomeracji, który spadł z poziomu 54% notowanego w 2016 roku do 50%.

W całym badanym okresie łącznie na rynkach sześciu największych aglomeracji trend wzrostowy widoczny był w obu segmentach rynku mieszkaniowego. W zestawieniu jednak z systematycznym wzrostem rynku wtórnego na poziomie 6 − 7%, liczba transakcji zawieranych na rynku pierwotnym wykazywała znacznie wyższą zmienność.

Bardziej szczegółowa analiza, w podziale na rynki poszczególnych aglomeracji, również wykazuje znaczną zmienność liczby transakcji na rynku pierwotnym w poszczególnych miastach.

Zwraca uwagę przede wszystkim widoczny od dwóch lat znaczący spadek udziału rynku pierwotnego na warszawskim rynku mieszkaniowym – z 51% notowanych w roku 2016 do 33% w roku 2018, przy jednoczesnym dynamicznym wzroście liczby transakcji zawartych w Poznaniu, Łodzi i Krakowie.