Co robią banki, gdy kredyt się psuje

Parlament Europejski już w zeszłym roku przyjął Mortgage Credit Directive (MCD), której celem jest ukształtowanie bardziej przejrzystych relacji pomiędzy instytucją kredytową a konsumentem oraz pośrednikami, również kwestii dotyczących ryzyka stron umowy. „Kryzys finansowy pokazał, że nieodpowiedzialne zachowanie uczestników rynku może naruszyć podstawy systemu finansowego, prowadząc do braku zaufania u wszystkich stron, w szczególności konsumentów oraz wywierając potencjalnie poważne konsekwencje społeczne i gospodarcze” – napisano w jej uzasadnieniu.

Dyrektywa nakłada na bank na przykład obowiązek przedstawienia konsumentowi symulacji, co stanie się z jego zobowiązaniami – w przypadku kredytu walutowego – gdy kurs zmieni się o 20 proc. W trakcie spłaty kredytu, bank ma obowiązek poinformować klienta o takim zdarzeniu, przedstawić jak zmieniły się jego całkowite zobowiązania i koszty kredytu, a także zapewnić opcję przewalutowania. MCD ma być implementowana do 21 marca 2016 roku.Artykuł 28 MCD odnosi się do kwestii zaległości w spłacie i egzekucji nieruchomości. Nie ma w nim konkretnych zaleceń, ale wzywa unijne państwa, by podjęły środki „zachęcające kredytodawców do wykazania należytej cierpliwości (forbearance) przed wszczęciem postępowania egzekucyjnego”, ograniczyły do rozsądnych granic koszty windykacji, ustaliły górne limity należności za przeterminowane zobowiązania oraz ochronę konsumentów, jeśli zlicytowana nieruchomość nie pokryje ich zobowiązań. Eksmisje powinny być ostatecznością.

USA – żywioł zebrał żniwo

Fala eksmisji w USA w związku z niespłacanymi kredytami hipotecznymi rozpoczęła się już w III kwartale 2004 roku – podaje amerykańska firma CoreLogic, zajmująca się m.in. obsługą finansową i badaniami rynku nieruchomości. Od tego czasu kredytobiorcom zabrano około 7 milionów domów. Według jej danych od września 2008 roku, czyli upadku Lehman Brothers, do końca III kwartału 2014 roku eksmisje dotknęły w USA 5,5 miliona kredytobiorców. Ich skala była olbrzymia, pomimo że rządowy program Troubled Asset Relief Program (TARP) częściowo został przeznaczony na wsparcie (kwotami 5 tys. lub 10 tys. dolarów rocznie) osób mających trudności ze spłatą kredytów.

Jakie były efekty fali foreclosures w USA? W 2008 roku dwoje amerykańskich psychiatrów z University of Pennsylvania przeprowadziło badania na próbie 250 osób, które zostały wcześniej weksmitowane. Okazało się, że 36,7 proc. badanych spełnia kryteria głębokiej depresji. Najnowszy numer naukowego miesięcznika „American Journal of Public Heath” przynosi z kolei wyniki badań grupy naukowców kierowanej przez doktor Katherine Fowler. Pokazują one, że w latach 2005-2010 liczba samobójstw związanych z utratą domu wzrosła o 253 proc., przy czym do większości z nich (79 proc. przypadków) dochodzi z powodu gróźb eksmisji, jeszcze zanim ona nastąpi.

(infografika Dariusz Gąszczyk)

Gdy jedni tracą, inni zyskują. Autorytety prawne z American Bankruptcy Institute doszły do przekonania, że obecne procedury obowiązujące w USA (na dodatek regulowane przez rozmaite przepisy stanowe) są mało efektywne i kosztowne dla wszystkich stron. Prawnicy „obsługujący” foreclosures potrafią na przykład liczyć sobie nawet 1.000 dolarów za godzinę pracy. Według danych RealtyTrac, firmy monitorującej rynek nieruchomości w USA, w całym pokryzysowym okresie procedura foreclosure trwała średnio 604 dni. Jaki stąd wniosek? ABI zaproponował, żeby dla obsługujących eksmisję ustalić maksymalną, umiarkowaną stawkę liczoną od aktywów dłużnika.

Sytuacja gospodarcza w USA w 2014 roku uległa poprawie, a tym samym polepszył się rynek pracy i spłacalność kredytów, w związku z czym liczba eksmisji spadła w porównaniu z poprzednim rokiem o 18 proc., do 1,12 miliona. Było to również o 61 proc. mniej niż w rekordowym 2010 roku, kiedy zajęto 2,87 mln domów – podała RealtyTrac.

Kredyt hipoteczny umiera?

RealtyTrac przewiduje, że na różnych lokalnych rynkach przynajmniej w pierwszej połowie 2015 roku może być jeszcze dużo eksmisji, choć generalnie ich liczba powinna stopniowo wracać do średnich poziomów przedkryzysowych, dzięki czemu rynek mieszkaniowy w USA będzie się normalizował i odzyska zaufanie.

Inne dane pokazują, że banki powinny wyciągnąć wnioski z tej sytuacji, gdyż wpływ eksmisji na zachowania konsumenckie jest olbrzymi. Okazuje się, że ludzie boją się zaciągać kredyt hipoteczny. Kupno domu na własność i na kredyt staje się rozwiązaniem rozważanym przez gospodarstwa domowe w ostateczności. Rozwiązaniem pierwszego wyboru staje się wynajem.

Odsetek Amerykanów mających własne mieszkania (domy) spadł w III kwartale 2014 roku do 64,4 proc, co jest najniższym wskaźnikiem od blisko 20 lat. W 2006 roku wskaźnik ten wynosił 69 proc. W ciągu roku poprzedzającego III kwartał 2014 r. liczba wynajmowanych domów wzrosła o 1,2 mln, a domów na własność spadła o ponad 600 tys. Wprawdzie czynsze za wynajem rosną, ale ludzie wolą je płacić niż brać kredyt hipoteczny – twierdzi monitorująca rynek nieruchomości firma Zillow.

Agencja ratingowa Fitch podaje z kolei, że w USA, Hiszpanii i Irlandii, gdzie rynek mieszkaniowy załamał się najbardziej, aplikacje o nowe kredyty hipoteczne są na poziomie dużo niższym niż w latach poprzedzających boom. Ale nie tylko tam. W Wielkiej Brytanii wskaźnik domów będących własnością spadł w ciągu sześciu lat poniżej 65 proc. (z 73 proc.). Fitch uważa, że powody leżą po obu stronach – przekredytowane banki zgłaszają mniejszą podaż, ale młodzi ludzie wchodzący na rynek pracy wcale nie zgłaszają popytu.

Hiszpania – procykliczne prawo pięści

Sytuacja zadłużonych gospodarstw domowych była szczególnie dramatyczna w Hiszpanii. Do niedawna obowiązywały tam przepisy Kodeksu Cywilnego z 1909 roku. Dłużnik, którego nie stać na spłatę kredytu, nie tylko zostawał wyrzucony z zajmowanej nieruchomości, ale bank miał prawo zabrać mu wszystkie aktywa (łącznie z płacą), póki nie zwrócił pożyczonego kapitału, odsetek, odsetek za zwłokę oraz kosztów sądowych i windykacyjnych.

Na początku kryzysu, który na tamtejszym rynku nieruchomości zaczął się już w 2004 roku,  ok. 80 proc. eksmitowanych stanowili imigranci. Potem fala dosięgła głównie tracące pracę młode rodziny z klasy średniej. Gdy kredytobiorcy zalegali ze spłatami, banki oferowały im nawet paroletnie „wakacje kredytowe”. Po wznowieniu spłat okazywało się, że zobowiązania wzrosły o co najmniej kilka procent. A zadłużeni wciąż tracili pracę. Póki wyrzucano na bruk Afrykanów czy Latynosów, nikt się tym specjalnie nie przejmował. W 2011 roku prawo zmieniono w taki sposób, że bank musi pozostawić dłużnikowi kwotę 961 euro miesięcznie jako niepodlegającą egzekucji. Na czteroosobową rodzinę jest nieco ponad 1800 euro.

Wyjątkowo drastyczne procedury spowodowały, że w końcu 2012 roku same banki w Hiszpanii podjęły decyzję o ograniczeniu eksmisji. Stało się to w tydzień po tym, jak pewna kobieta popełniła samobójstwo, gdy funkcjonariusze przyszli zająć jej mieszkanie. Postanowiono, że nie będzie dochodziło do eksmisji uboższych rodzin, mających małe dzieci lub gdy w gospodarstwach domowych są osoby niepełnosprawne. Stowarzyszenie Plataforma de Afectados por la Hipoteca szacuje, że od 2007 roku eksmisje dotknęły w Hiszpanii 570 tys. kredytobiorców.

Według agencji ratingowej Moody’s w bilansach hiszpańskich banków są nieruchomości o wartości 100 mld euro. Banki od zeszłego roku zaczęły je sprzedawać, finansując w 100 proc. zakup. Powołały spółki pełniące funkcje agentów nieruchomości. Na stronach Santandera można znaleźć nieduże mieszkanie w samym sercu Madrytu, choć w imigranckiej dzielnicy, pomiędzy Plaza Major a Parque del Retiro, w bloku z lat 60, po 5,6 tys. zł za metr kw. Większość ofert to apartamenty z czterema sypialniami i trzema łazienkami, a ceny zaczynają się grubo powyżej 200 tys. euro. Z tymi łazienkami Hiszpanie faktycznie trochę przesadzili. Pytanie, kto je kupi i za ile. Liczba pustych mieszkań i domów w Hiszpanii szacowana jest na znacznie ponad trzy miliony. Jeśli pozostaną dłużej niesprzedane, banki będą musiały obniżyć wycenę tych aktywów.

Irlandia – antycykliczna restrukturyzacja

W Irlandii, gdzie również pękła bańka na rynku hipotecznym, sytuacja była o tyle prostsza, że banki zostały znacjonalizowane. Państwo przejęło odpowiedzialność zarówno za ich bilanse, jak i za skutki społeczne. I postanowiło działać. W dodatku antycyklicznie. W Irlandii jest 760 tys. kredytów hipotecznych na własne mieszkania o wartości bilansowej 105,5 mld euro, a oprócz tego ponad 140 tys. kredytów zaciągniętych na mieszkania na wynajem, o wartości bez mała 30 mld euro, gdzie opóźnienia w spłacie dotyczą 27,5 proc.
Choć w kraju obowiązywało podobnie represyjne prawo upadłościowe jak w Hiszpanii, w 2009 roku wprowadzona została ustawa zachęcająca banki do restrukturyzacji kredytów i wprowadzającą moratorium na eksmisje. Restrukturyzacja była powszechna i objęła 110 tys. kredytów. Central Bank of Ireland podaje, że 83,2 proc. z nich spłacanych jest zgodnie z warunkami umów restrukturyzacyjnych.

Powołano specjalną rządową agencję (National Asset Management Agency), która jako jedyna ma prawo windykować długi hipoteczne i postępuje według procedur, które z jednej strony mają zapewnić zwrot pożyczonych pieniędzy, a z drugiej – nie dopuścić do wykluczenia społecznego i finansowego dłużnika. W 2012 roku Central Bank of Ireland wprowadził „Kodeks ochrony konsumenta” oraz towarzyszący mu poradnik dla kredytobiorców, przedstawiający różne sposoby rozwiązania problemu zadłużenia i porady w negocjacjach z bankiem.

Presja społeczna była tak duża, że część firm zajmujących się handlem nieruchomościami odmawiała przyjęcia do obrotu domów „oczyszczonych” z upadłych kredytobiorców. „Jesteśmy na te sprawy bardzo wrażliwi” – powiedział przedstawiciel jednej z takich agencji, cytowany przez dziennik „Irish Independent”.

Według danych banku centralnego Irlandii, na koniec III kw. 2014 roku banki miały blisko 118 tys. kredytów  mieszkaniowych opóźnionych w spłacie, czyli aż 15,5 proc. swych hipotecznych portfeli, jednak liczba przeterminowanych o więcej niż 90 dni spadła już czwarty kwartał z rzędu.

W 2013 roku parlament francuski uchwalił ustawę mającą pomóc w rozwiązywaniu problemów zadłużenia nie tylko kredytobiorców hipotecznych, ale także wszystkich gospodarstw domowych. Proces negocjacji z bankiem objęty jest kontrolą sądu, ale także państwowej komisji działającej w każdym departamencie. Nadmiernie zadłużeni zgłaszają swój problem do specjalnej komórki banku centralnego Francji, a on nadaje sprawie bieg. Wprowadzono dwuletnie moratorium na eksmisje, również spowodowane innymi zaległościami, jak np. zapłatą czynszu.

Cała Europa szuka rozsądnej ścieżki

Europejski Urząd Nadzoru Bankowego (EBA) ogłosił w grudniu 2014 r. propozycje zasad rozwiązywania problemów opóźnień w spłacie kredytów hipotecznych i eksmisji z kupionych na kredyt domów. Propozycje poddał pod konsultacje społeczne, które potrwają do 12 lutego. Ostateczna wersja zaleceń ma wejść w życie wraz z dyrektywą MCD. EBA już w 2013 roku wydała zasady dobrych praktyk, które powinny obowiązywać banki, gdy kredytobiorcy stracą zdolność do realizacji zobowiązań. Obecne propozycje nawiązują do tamtych zasad.

EBA zaleca, żeby banki zdefiniowały swoją politykę wobec osób mających problemy ze spłatą kredytów hipotecznych oraz zorganizowały adekwatne do niej procedury rozwiązywania takich problemów. Polityka ta obejmować ma również procedury komunikacji z klientem i zaangażowania go we wspólne rozwiązywanie problemów. To wszystko powinno być jasno komunikowane klientowi już wtedy, gdy zaciąga kredyt, i gdy go spłaca, przez wyszkolony w tej materii personel.

Nadzorca wskazuje na konieczność analizy przebiegu spłat i wczesne ostrzeganie o problemach. Kredyty hipoteczne „psują się” z reguły jako ostatnie zobowiązania, wcześniej nieopłacane bywają bieżące rachunki czy kredyty konsumpcyjne. Zaleca, żeby bank pomógł kredytobiorcy profesjonalnie przeanalizować jego sytuację i znaleźć sposoby jej rozwiązania.

Jakie mogą być sposoby restrukturyzacji kredytu? Całkowite lub częściowe refinansowanie  lub modyfikacja dotychczasowych warunków umowy. Może ona obejmować między innymi wydłużenie okresu spłat, odroczenie płatności całości lub części rat, wakacje kredytowe, ale też np. zmianę stopy procentowej.

Unijne badania dochodów i jakości życia (EU-SILC) pokazują, że w 2013 roku odsetek obywateli UE, którzy nie byli w stanie podołać zobowiązaniom, nie tylko kredytowym, ale takim jak opłaty za czynsz, ogrzewanie, elektryczność czy telekomunikację, wynosi 11,8 proc. Równocześnie banki pożyczają obecnie pieniądze na najniższą stopę procentową w historii. Co się stanie, kiedy stopy wzrosną? Banki muszą się przygotować także na taką sytuację.

Jacek Ramatowski
Obserwatorfinansowy.pl