Co by było, gdyby… limity dla rynku wtórnego i pierwotnego w programie MDM były takie same?
W rządowym programie Mieszkanie dla Młodych największe kontrowersje wzbudzał fakt, iż obejmuje on tylko mieszkania z rynku pierwotnego faworyzując tym samym firmy deweloperskie. Wrześniowa nowelizacja ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych, umożliwiła także zakup mieszkania z rynku wtórnego. Głównym argumentem rozszerzenia działania programu na rynek wtórny było pobudzenie obrotu na mniejszych, lokalnych rynkach nieruchomości. A jaki wpływ mają wrześniowe zmiany na obrót nieruchomościami w dużych miastach np. w Warszawie? Czy obowiązujące w programie limity są dostosowane do obecnego poziomu cen w stolicy?
Zgodnie z założeniami programu, maksymalna cena jednego metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego jest niższa o niemal 20% w stosunku do cen lokali z rynku pierwotnego. Wynika to z różnej wysokości współczynników za pomocą których obliczana jest maksymalna cena – dla rynku pierwotnego jest to 1,1, dla rynku wtórnego zaś 0,9. W efekcie, w Warszawie limit dla rynku pierwotnego we wrześniu tego roku wynosił 6 588,32 PLN/m², dla rynku wtórnego zaś 5 390,44 PLN/m².
Wyodrębnienie transakcji zawartych na stołecznym rynku nieruchomości o cenie 1m² mieszkania mieszczącej się w limitach Programu, pozwoliło na określenie możliwości skorzystania z dopłat w poszczególnych dzielnicach Warszawy.
Spośród wszystkich transakcji zawartych na rynku pierwotnym na warszawskim rynku, ponad 22% spełniało wymogi Ustawy o pomocy państwa. Najwięcej transakcji, które zakwalifikowałyby się do dopłat zawieranych było po prawej stronie Wisły. Białołęka, Targówek, Rembertów, Wesoła, Wawer oraz Ursus to dzielnice, w których ponad 55% sprzedanych mieszkań spełniało wymogi kwalifikujące je do rządowej dopłaty. Wysokim odsetkiem mieszkań dostępnych w ramach programu charakteryzowało się także Bemowo – ponad 40% lokali mogłoby zostać nabytych ze wsparciem państwa, Ursynów oraz Włochy – odpowiednio 27% i 34% mdm-owskich mieszkań. Jak widać, są to głównie peryferyjne dzielnice, z których dojazd do centrum miasta jest stosunkowo czasochłonny, a infrastruktura towarzysząca znacznie mniej rozwinięta, zwłaszcza w przypadku takich dzielnic jak Białołęka czy Wilanów. Najmniejszym procentowym udziałem lokali mieszczących się w limitach programu charakteryzuje się Śródmieście i dzielnice sąsiadujące – Mokotów, Wola oraz Żoliborz. W centralnej części miasta mniej niż 5% wszystkich lokali mieszkalnych można by zakupić wraz z pomocą rządową.
Zupełnie inaczej kształtuje się przestrzenne rozmieszczenie lokali z rynku wtórnego, które można by nabyć w ramach programu. Zgodnie z danymi Centrum AMRON ok 6% sprzedanych lokali z drugiej ręki mogłoby zostać nabytych przy udziale preferencyjnego kredytu hipotecznego.
Niski limit cenowy sprawił, że większość lewobrzeżnej Warszawy została wykluczona z Programu. Z wyjątkiem dzielnicy Bemowo i Ursus, udział mieszkań sklasyfikowanych jako „mdm-owskie” nie przekroczył 5%. Po prawej stronie, udział ten jest nieco wyższy, lecz także stosunkowo niski. W wolumenie mieszkań prawobrzeżnej Warszawy, w poszczególnych dzielnicach waha się on od 10 do 25%. Struktura dostępności mieszkań z rynku wtórnego, które można by nabyć z pomocą państwa pokazuje, iż ustalony dla stolicy limit cenowy znacznie odbiega od realiów panujących na rynku. Aby rynek wtórny stał się realną konkurencją dla rynku pierwotnego w ramach MDM-u, powinien on być wyższy przynajmniej o kilkanaście procent.
A co by było, gdyby…
Przy założeniu, że dla obu rynków (pierwotnego i wtórnego) maksymalny limit cenowy mieszkań objętych dopłatami państwa jest jednakowy (6 588,32 PLN/m²), dostępność mieszkań z rynku wtórnego wzrasta z 6 do niemalże 28% (dane Centrum AMRON).
Wyrównanie limitów dla rynku wtórnego z limitami obowiązującymi na rynku pierwotnym, miałoby duże znaczenie dla dostępności mieszkań objętych dopłatami. W każdej dzielnicy Warszawy, zdecydowanie wzrosłaby liczba mieszkań, które mogłyby zostać zakupione w ramach Programu. Najwięcej, bo o ponad 40 punktów procentowych zwiększyłby się odsetek mieszkań na Targówku, Białołęce, w Rembertowie oraz w Wawrze. O jedną trzecią zwiększyłby się portfel mieszkań na Pradze Południe, Bielanach oraz w Wesołej. Najmniej, bo o niespełna pięć punktów procentowych zwiększyła by się oferta w Śródmieściu i wyniosłaby ok 6,40%. Tak niski udział, a co za tym idzie, wysoka cena metra kwadratowego lokalu mieszkalnego w przypadku tej dzielnicy, wynika głównie z jej centralnego położenia, dostępności komunikacyjnej oraz dobrze rozwiniętej infrastruktury towarzyszącej.
Jednakże, bez względu na podział na lokale deweloperskie czy te z drugiej ręki, na poziom obowiązujących limitów cenowych, można zaobserwować, że najwięcej lokali dostępnych w ramach dopłat, znajduje się po prawej stronie miasta w dzielnicach odsuniętych od centrum. Jednym z największych zarzutów pierwotnego kształtu ustawy wykluczającego z Programu rynek wtórny, było przyczynianie się do rozlewania miast. Nowelizacja pozwalała mieć nadzieję, że osłabiony zostanie niekorzystny aspekt działania Programu. Jednak ze względu na zastosowanie niskich limitów cenowych, ten negatywny aspekt został wręcz wzmocniony.
Ilona Kostrzewska,
Analityk Rynku Nieruchomości,
Centrum AMRON
