Brak planów zagospodarowania utrudni budowę nowych osiedli mieszkaniowych?

Trend dotyczący większego zainteresowania inwestorów terenami podmiejskimi jest bardzo dobrze widoczny. Według danych GUS, w pierwszej połowie 2021 r. deweloperzy rozpoczęli tylko 49% nowych domów i mieszkań na obszarze osiemnastu miast wojewódzkich oraz Gdyni. Warto pamiętać, że w latach 2015‒2016 analogiczny wynik przekraczał 70%.

Lokalizacja inwestycji deweloperskiej zależy od wielu czynników. Obecność lub brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest jednym z nich

Podmiejska ekspansja deweloperów jest nie tylko efektem problemów ze znalezieniem odpowiednich gruntów na terenie większych miast. Spore znaczenie ma też ciągła poprawa infrastruktury podmiejskich powiatów.

Niestety, w parze nie zawsze idzie odpowiednia polityka przestrzenna. Brak wystarczającego pokrycia niektórych gmin miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego może spowolnić inwestycje deweloperskie i utrudnić uporządkowaną zabudowę wolnych terenów. 

Czytaj także: Deweloperzy zbliżają się do granic możliwości, budują prawie ćwierć miliona mieszkań

Dlaczego miejscowe plany w praktyce są ważne?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że obowiązuje wyłącznie na obszarze gminy, która go uchwaliła. Wraz z innymi przepisami, ustalenia MPZP kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Jak tłumaczą dr Piotr Hajduga i mgr Hanna Adamiczka z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, lokalizacja inwestycji deweloperskiej zależy od wielu czynników. Obecność lub brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest jednym z nich, jednak nie musi być ona czynnikiem decydującym.

Najczęściej nieruchomości poza miastem są tańsze, bardziej dostępne (jest więcej pustych terenów) oraz łatwiejsze do zagospodarowania ze względu na kontekst urbanistyczny. Deweloperom trudniej się „wpasować” budownictwem w miejski, skomplikowany krajobraz, z dominantami i obiektami historycznymi, niż w typowo podmiejski, ze stosunkowo regularną zabudową.

Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że pod koniec 2020 r. jedynie 31,4% obszaru całego kraju było pokryte (…) planami

Z drugiej strony, mieszkania w mieście można sprzedać za wyższą cenę, a zmiany klimatyczne i problemy środowiskowe spowodowały, że coraz lepiej widziane jest budowanie na terenach już zurbanizowanych. Epidemia koronawirusa sprowokowała natomiast zmiany nawyków związanych z pracą oraz potrzebami mieszkaniowymi, co z kolei może doprowadzić do większej popularności terenów podmiejskich. Zwiększenie liczby MPZP ‒ nawet jeśli niewielkie, działa również na korzyść danej lokalizacji.

Czytaj także: GUS: ponad 15 mln mieszkań w Polsce według stanu na koniec 2020 roku; wzrost o 1,4 proc. rdr

Planistyczna mapa Polski nadal jest bardzo zróżnicowana

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przygotowali mapę, aby lepiej unaocznić problem związany z niedostatecznym pokryciem Polski miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że pod koniec 2020 r. jedynie 31,4% obszaru całego kraju było pokryte wspomnianymi planami. Analogiczny wynik z 2015 r. wynosił 29,7%.

Nie można zatem stwierdzić, że postęp jest imponujący. Ma to wpływ również na deweloperów. Firmy deweloperskie potwierdzają, że realizacja inwestycji na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zamiast decyzji o warunkach zabudowy) zapewnia im większe bezpieczeństwo prawne i jest mniej problematyczna.

Jak wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl poniższa mapa bazująca na ubiegłorocznych danych GUS pokazuje, że nie wszystkie aglomeracje cechują się wysokim poziomem pokrycia terenu miejscowymi planami. Trudno żeby sytuacja wyglądała inaczej, skoro tylko 35 polskich powiatów i miast na prawach powiatu pod koniec 2020 r. wyróżniało się planistycznym pokryciem, na poziomie co najmniej 85% obszaru.

Realizacja inwestycji na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zamiast decyzji o warunkach zabudowy) zapewnia większe bezpieczeństwo prawne

W tym aspekcie, w świetle danych GUS-u, względnie dobrze prezentuje się aglomeracja krakowska oraz wrocławska. Sytuacja wygląda gorzej między innymi w okolicach Warszawy, Poznania, Łodzi oraz Trójmiasta.

Ustawowa rewolucja będzie wymagała sporych środków

W kontekście nienajlepszych wyników, które są widoczne na powyższej mapie, warto odnieść się do rządowych planów. Mowa o szeroko zakrojonej reformie przepisów związanych z planowaniem przestrzennym.

Można jednak zastanawiać się, czy zaplanowane środki w wysokości 1 mld zł to suma wystarczająca na skuteczną pomoc, która ma dotyczyć opracowania nowych planów miejscowych, gminnych strategii rozwoju i programów rewitalizacji

Przewiduje ona między innymi obowiązek opracowania i uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przez gminy (do 2026 roku). Samorządy miałyby otrzymać specjalny zastrzyk finansowy, który częściowo sfinansuje niebagatelne koszty dotyczące zmian planistycznych.

Można jednak zastanawiać się, czy zaplanowane środki w wysokości 1 mld zł to suma wystarczająca na skuteczną pomoc, która ma dotyczyć opracowania nowych planów miejscowych, gminnych strategii rozwoju i programów rewitalizacji. Podana kwota, wedle założeń, powinna także sfinansować przekształcenie wcześniej uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w plany zabudowy oraz zintegrowane programy inwestycyjne.

W nawiązaniu do kosztów planowanej reformy warto pamiętać, że samorządy gminne mocno odczuły efekty pandemii COVID-19 i na skutek zapowiadanych zmian podatkowych mogą otrzymać mniejsze kwoty z PIT-u.

Czytaj także: Czy za dwa lata pęknie bańka spekulacyjna na polskim rynku mieszkaniowym?