BIK: kredyty mieszkaniowe w kwietniu – załamanie akcji kredytowej

Analizując sytuację w poszczególnych przedziałach kwotowych, określających wartość udzielanego kredytu mieszkaniowego, w okresie styczeń – kwiecień 2022 r. widać duże zróżnicowanie.

Dodatnie dynamiki sprzedaży kredytów mieszkaniowych, zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym, dotyczyły jedynie kredytów z przedziału powyżej 500 tys. zł, w ujęciu liczbowym (+11,8%) i w wartościowym (+15,7%). W pozostałych przedziałach zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym dynamiki są ujemne.

Czytaj także: InfoMonitor: prawie połowa Polaków obawia się pogorszenia swojej sytuacji finansowej

Banki akceptują mniej wniosków kredytowych

W części newslettera BIK dotyczącej kredytów mieszkaniowych w kwietniu znajduje się komentarz prof. Waldemara Rogowskiego głównego analityka Biura Informacji Kredytowej, który przytaczamy w całości.

„Dla kredytów mieszkaniowych kwiecień był bardzo zły. A w ujęciu liczbowym nawet bardzo zły, bowiem w kwietniu banki udzieliły tylko 14 570 kredytów. Jest to najmniej w całej pandemii i najmniej od grudnia 2017 r. Pomimo tego, że w lutym br. liczba osób wnioskujących o kredyt wzrosła, a w marcu tego roku przekroczyła nawet 53 tys. ustalając drugi w ostatnich dziesięciu latach rekordowy wynik.

W poprzednim Newsletterze pisałem, że w tym kontekście, kwiecień może być całkiem udanym miesiącem pod względem zarówno liczby, jak i wartości udzielonych kredytów. Rzeczywistość okazała się jednak inna. W mojej opinii tak słaby wynik akcji kredytowej w kwietniu mimo tak rekordowo dużej liczby wnioskujących o kredyt mieszkaniowy w marcu może częściowo wynikać ze spadku poziomu akceptacji wniosków kredytowych przez banki.

Kwietniowa wartość Indeksu jest najniższa od kwietnia 2009 r. czyli od 13 lat

Obecnie jesteśmy już po ośmiu podwyżkach stóp procentowych. Ostatnia majowa nie znalazła jeszcze, bo nie mogła, swojego odzwierciedlenia w samej akcji kredytowej. Podwyżki stóp procentowych obniżyły bardzo znacząco zdolność kredytową. Do tego dochodzą działania KNF, zaostrzające wymogi liczenia zdolności kredytowej, które również negatywnie wpływają na zdolność kredytową.

W ujęciu wartościowym kwietniowy wynik 5,142 mld zł jest najniższy od stycznia 2021 r. Wartość akcji kredytowej z pierwszych czterech miesięcy 2022 r. jest praktycznie na poziomie akcji kredytowej z pierwszych czterech miesięcy 2020 r. Rynek spada więc również w ujęciu wartościowym.

W mojej opinii kolejne miesiące będą trudnymi miesiącami na rynku kredytów mieszkaniowych. Kwietniowy odczyt Indeksu popytu na kredyty mieszkaniowe jest zapowiedzią dalszego dużego schłodzenia na rynku kredytów mieszkaniowych w kolejnych kwartałach. Kwietniowa wartość Indeksu jest najniższa od kwietnia 2009 r. czyli od 13 lat.”

Cała prawda o jakości kredytów mieszkaniowych dopiero na jesieni

W dalszej części newslettera znajdujemy informację o polepszającej się jakości kredytów mieszkaniowych. Jak się okazuje miesięczny odczyt Indeksu Jakości portfela kredytów mieszkaniowych w kwietniu 2022 r. wyniósł 0,53%. W ostatnich 12 miesiącach (od kwietnia 2021 r. do kwietnia 2022 r.) jakość portfela nieznacznie polepszyła się, o czym świadczy spadek Indeksu o (-0,02 p.p.). Do tej kwestii także odnosi się prof. Waldemar Rogowski:

„Jak już sygnalizowałem w komentarzach do wcześniejszych Newsletterów czynnikiem, który może niekorzystnie wpłynąć w przyszłości – myślę że najwcześniej we wrześniu – październiku 2022 r. na jakość portfela kredytów mieszkaniowych, są kolejne podwyżki stóp procentowych. Bowiem prawie cały portfel złotowych kredytów mieszkaniowych (415,4 mld) to kredyty na zmienną stopę.

Szczególnie na obniżenie jakości narażone będą kredyty zaciągnięte w okresie historycznie rekordowo niskich stóp procentowych

Efekt będzie jak już wspomniałem opóźniony, a ponadto zróżnicowany. Wzrost oprocentowania nastąpi bowiem po trzech (WIBOR 3M) lub 6 miesiącach (WIBOR 6M). Jeżeli dodamy do tego jeszcze konieczność wystąpienia opóźnień powyżej 90 dni to negatywny efekt może pojawić się dopiero na jesieni.

Szczególnie na obniżenie jakości narażone będą kredyty zaciągnięte w okresie historycznie rekordowo niskich stóp procentowych. Wynika to z faktu, że kredytobiorcy ci (545 tys. osób) od niedawna spłacają swoje kredyty mieszkaniowe, zaciągali je na średnio wyższe kwoty, mają więc wysokie kwoty do spłaty. Na koniec kwietnia mają oni do spłaty 104 mld zł, co stanowi ok. 25% wartości zadłużenia z tytułu wszystkich kredytów mieszkaniowych zaciągniętych w złotówce.

Wśród tych kredytobiorców wyższym ryzykiem obarczone mogą być kredyty zaciągane przez pojedynczych kredytobiorców, dodatkowo tych, którzy posiadają do spłaty inne zobowiązania. Wyższym poziomem ryzyka będą prawdopodobnie charakteryzować się również kredyty wysokokwotowe powyżej 1 mln zł oraz kredyty osób z wysoką wartością wskaźnika DSTI – powyżej 50%.”

Czytaj także: Bankowcy: jakość portfeli kredytowych dobra, ale w II połowie roku mogą pojawić się problemy