Bankowość i Finanse | Nieruchomości | Jest dobrze, ale nie tragicznie…

Jak ogólnie można ocenić sytuację na rynku mieszkaniowym?

– Dobrze, ale nie tragicznie. W zeszłym roku sytuacja na rynku mieszkaniowym była bardzo dynamiczna. Początek przypadł na moment, kiedy większość ekspertów spodziewała się kontynuacji trendu wyhamowania zarówno inwestycji, jak i popytu, a równocześnie stabilizacji cen. Tak było do momentu, gdy poprzedni już rząd zdecydował, że zostanie uruchomiony program Bezpieczny Kredyt 2%. Dopłaty do kredytu zwiększyły zainteresowanie nim i napędziły popyt. Zanim jeszcze program ruszył, ludzie rezerwowali sobie mieszkania, które wkrótce zaczęły znikać z oferty. To sprawiło z kolei, że ceny zaczęły iść w górę. W rezultacie rok zakończył się naprawdę sporym boomem popytowym, który niestety miał miejsce przy bardzo mocno ograniczonej podaży.

Po kilku latach bardzo dobrej koniunktury, kiedy deweloperzy budowali najwięcej mieszkań od początku lat 70., dostępność gruntów pod nowe inwestycje mieszkaniowe znacznie spadła. To z kolei rozciągnęło procesy inwestycyjne, gdyż niska dostępność gruntów sprawiła, że sięgano po takie, które wymagały bardziej zaawansowanych prac, jak choćby uzyskania pozwolenia środowiskowego. To wydłużyło cykl inwestycyjny, który wynosi obecnie średnio pięć lat, a w dużych miastach nawet więcej. W takiej sytuacji, przy nagłym i zaskakującym wszystkich wzroście popytu trudno zapewnić odpowiednią podaż mieszkań. W rezultacie mieliśmy rok z nieoczekiwanie mocnym wzrostem cen. Jak spojrzymy na mapę Europy, to Polska była jedynym krajem poza Chorwacją, który w 2023 r. notował dwucyfrowe wzrosty cen nieruchomości. Średnio w całej Unii Europejskiej ceny spadły – najsilniej w Luksemburgu, Niemczech, Finlandii i Szwecji. Co więcej, spadki objęły też naszych południowych sąsiadów – Czechy i Słowację, którzy mają podobnie do polskiego ukształtowany sektor mieszkaniowy. W efekcie programu dopłat – na dobre i na złe – mocno się na tle Europy wyróżniliśmy.

Bardziej na dobre, czy na złe?

– Jedną z zalet tego programu, o których warto wspomnieć, było to, że nie nastąpiło silne załamanie produkcji mieszkaniowej i pod koniec roku widać było, że deweloperzy wprowadzili do ofert więcej nowych mieszkań. Pewnie by się to nie wydarzyło, gdyby nie program Bezpieczny Kredyt 2%. Jednak negatywne konsekwencje związane ze wzrostem cen przeważały nad pozytywnymi. Ograniczenie dostępności finansowej mieszkań było silniejszym bodźcem niż efekt pobudzenia oferty deweloperów.

A jaki będzie ten rok?

– Jesteśmy w analogicznej sytuacji jak rok temu – początek roku to okres ograniczenia popytu i wyhamowania podwyżek cen, ale już pojawiają się zapowiedzi kolejnego programu wsparcia zakupów mieszkań przez nowy rząd. Na razie zapowiedzi są dosyć mgliste, nie widzieliśmy nawet projektu ustawy i nie wiemy, czy to jest pomysł popierany przez całą koalicję oraz czy i ewentualnie kiedy wejdzie w życie, ale jakieś sygnały są. Tymczasem fundamentalne czynniki wspierające popyt na rynku mieszkaniowym, czyli wysokość stóp procentowych i dostępność kredytów hipotecznych sugerują, że raczej ten popyt nie będzie mocny. Można powiedzieć, że rynek czeka pewnego rodzaju konsolidacja, czyli że wzrośnie nieznacznie oferta mieszkań, a ceny zatrzymają się na obecnych wysokich poziomach. Gdzieś w drugiej połowie roku, razem ze wzrostem realnego dochodu, popyt powoli zacznie się odbudowywać. Jednak patrząc na fundamenty, to powinien być rok stabilizacji – o ile nie będzie jakiegoś dopalacza ze strony rządowej. Wtedy znowu ograniczona podaż nie sprosta popytowi, co przełoży się na dalszy wzrost cen i w konsekwencji także na powiększanie nierównowagi na rynku mieszkaniowym.

Jak zatem pomagać w zakupie własnego „M”, by nie podnosić cen i nie zachwiać równowagi?

– Moim zdaniem, społeczeństwo oczekuje, że państwo powinno pomagać w zakupie pierwszego mieszkania własnościowego. Jednak aby dobrze pomagać, trzeba mieć kompleksową politykę mieszkaniową. Żaden pojedynczy program – niezależnie od tego, czy jest to program zwiększający popyt, czy budowy mieszkań na tani wynajem – sam w sobie nie uzdrowi sytuacji, gdyż mamy różne grupy społeczne z różnymi potrzebami. Przykładowo, dopłaty do kredytu mogą nieznacznie pomóc ludziom młodym w dużych miastach, ale na terenach mniej zurbanizowanych czy terenach wiejskich już nie, bo ludzie mieszkają tam w domach. Bezpieczny Kredyt 2% w niewielkim stopniu pomagał w budowie domu. Dla ludzi z małych czy średnich miast potrzebne są inne inicjatywy. Co więcej, zróżnicowanie jest też wewnątrz tych obszarów – sam program dopłat do kredytu może trochę poprawiać dostępność finansową mieszkań dla osób młodych o wysokich dochodach, ale – poprzez wzrost cen – bardzo mocno ogranicza dostępność mieszkań wszystkim pozostałym. Zatem tutaj musimy myśleć o kilku równoległych działaniach.

Jakich?

– Na przykład, jeśli dopłacamy do kredytów, to równolegle musimy zwiększyć elastyczność podaży w dużych miastach. Najważniejsze są ułatwienia skracające proces inwestycyjny dla deweloperów. Poza tym trzeba uelastycznić podaż na rynku wtórnym. Bardzo często zapominamy w ogóle o rynku wtórnym, który w Polsce jest bardzo mało elastyczny i bardzo słabo reaguje na zmianę cen. Są kraje, jak np. Stany Zjednoczone, do których lubimy się odwoływać. Tam jednak wzrosty cen wprost przekładają się na zwiększenie podaży mieszkań, bo część ludzi, która kupiła mieszkanie inwestycyjnie, stwierdza, że czas wyjść z inwestycji i zrealizować zysk. I sprzedaje mieszkanie. W Polsce tak się nie dzieje, bo nie ma takich motywatorów.

Dlaczego tak się dzieje?

– Diagnoza jest złożona. Przede wszystkim jest niska świadomość cen nieruchomości. To jest jeden z wyników, które uzyskuję, prowadząc badania razem z socjologami. Według nich, mieszkania lub domy są traktowane jako dobra rodzinne, czyli mają niski stopień utowarowienia. Ludzie myślą o nich bardziej w kategoriach miejsca, w którym się wychowali, miejsca, w którym mieszkała ich babcia, jeśli je odziedziczyli, lub w kategoriach ojcowizny, jeżeli mówimy o terenach słabiej zurbanizowanych. Nie myślą o mieszkaniach w kategoriach aktywa finansowego, dla którego zmiana ceny wpływa na sposób percepcji, albo „może dzięki sprzedaży takiego mieszkania i zamiany go na inne, mniejsze, będę miał dodatkowe pieniądze do emerytury”. To jest coś, co powoduje, że – znowuż odwrotnie niż w Stanach Zjednoczonych – w Polsce mamy bardzo niską mobilność gospodarstw domowych. Osoby starsze nie decydują się na zmianę miejsca zamieszkania po wyprowadzeniu się dzieci, czy po śmierci partnera lub partnerki. Wciąż pozostają w tej samej nieruchomości, choć jest dla nich za duża, a jej koszt utrzymania bardzo wysoki. Nawet jeśli cena nieruchomości wzrasta. To zwiększa sztywność rynku wtórnego. Pokażmy to na liczbach – nawet w latach ­boomu 2021–2022 rocznie oddawano do użytkowania po prawie 240 tys. nowych nieruchomości mieszkaniowych (mieszkań i domów). Jednak to stanowiło zaledwie 1% całości zasobu mieszkaniowego w Polsce. Jeżeli więc byśmy sobie porównali korzyść z uelastycznienia rynku wtórnego do budowy nowych mieszkań, to ona jest gigantyczna. Wystarczyłoby nam odblokować 1% całości zasobu mieszkaniowego, po to żeby osiągnąć dokładnie taki sam efekt, jaki osiągamy nowym budownictwem mieszkaniowym. I to jest coś, o czym czasami zapominamy w polityce mieszkaniowej.

Ale jak zachęcić ludzi do sprzedawania mieszkań w okresach boomu?

– Kluczowa jest kwestia utowarowienia mieszkań, czyli sprawienia, aby ludzie myśleli o swoich nieruchomościach nie tylko jako miejscu, gdzie się wychowali i które przekażą swoim dzieciom, ale także jako o części ich majątku, którą mogą wynająć, zamienić lub sprzedać. Dobrym sposobem do tego byłoby wprowadzanie podatku, który jego przeciwnicy nazywają katastralnym. Ja wolę nazwać go podatkiem od wysokiej wartości nieruchomości. To podatek tylko dla osób, które mają duży majątek mieszkaniowy. Taki podatek – rosnący w okresach boomu – może zachęcać do sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza trzeciej, czy czwartej, bądź pustostanu, który ...