Bankowość i finanse | NIERUCHOMOŚCI – AMRON | Warszawa na tle innych stolic europejskich – porównanie poziomu cen i czynszów

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
e-mail: jerzy.ptaszynski@amron.pl
www.amron.pl

Analizie poddano ceny i czynsze najmu mieszkań o powierzchni od 45 do 55 m2 o średnim standardzie, zlokalizowanych poza ścisłymi centrami miast. W przypadku czynszów były to wartości miesięcznych czynszów netto, bez tzw. opłat administracyjnych. Zaznaczyć trzeba również, że ze względu na obszerność tematu i jednocześnie stosunkowo niewielką ilość miejsca, analiza ta nie uwzględnia wszystkich różnic i uwarunkowań na poszczególnych rynkach, w tym kwestii administracyjnej regulacji wysokości czynszów czy różnic w standardzie budynków, stanowiąc jedynie proste zestawienie wartości dla poszczególnych lokalizacji. Dwie stolice – Valetta (stolica Malty) i Nikozja (stolica Cypru) nie zostały uwzględnione w zestawieniu ze względu na brak możliwości pozyskania danych.

W analizie wykorzystano dane pochodzące zarówno z oficjalnych stron statystyki publicznej (Eurostat, ec.europa.eu), jak i serwisów internetowych poświęconych tematyce jakości życia (numbeo.com) oraz tematyce nieruchomościowej w poszczególnych krajach.

Najdrożej w Paryżu

Wśród europejskich stolic krajów należących do UE zdecydowanym liderem pod względem wysokości cen mieszkań jest Paryż, gdzie metr kwadratowy mieszkania odpowiadającego przyjętym kryteriom kosztuje średnio 43 426 zł. Nieco niższe, choć nadal bardzo wysokie ceny obowiązują w Luksemburgu – 37 460 zł oraz w Sztokholmie, gdzie zanotowano ponad 26 190 zł. Najniższe ceny zanotowano tymczasem w Rydze, Bukareszcie i Sofii – odpowiednio 5790, 5200 i 5015 zł za metr kwadratowy mieszkania. Między najdroższą a najtańszą stolicą kraju Unii Europejskiej zanotowano zatem blisko dziewięciokrotną różnicę w cenie jednego metra mieszkania.

Wysokość cen mieszkań wskazuje również na wyraźny podział kontynentu. Poza Paryżem, który ze względu na specyficzne walory miejsca i nieproporcjonalnie wysoki popyt na nieruchomości ze strony obcokrajowców wymyka się nieco regułom, najwyższe ceny mieszkań notowano w stolicach krajów północnej Europy – Skandynawii, Niemczech, Holandii i Irlandii. Nieco niższe ceny obowiązują na południu i w regionie Europy centralnej, a zdecydowanie najtańsze mieszkania można natomiast znaleźć w stolicach krajów Europy południowo-wschodniej oraz krajów bałtyckich. Na 25 badanych stolic Warszawa zajmuje w tym zestawieniu 17 miejsce. Przeciętna cena metra kwadratowego badanego typu mieszkania w stolicy Polski wyniosła 11 600 zł. Warszawa wyprzedziła tym samym m.in. Budapeszt, Zagrzeb czy Ateny, gdzie zanotowano średnie ceny na poziomie odpowiednio 9140 zł, 8870 zł i 7730 zł. Ze stolic regionu Europy Środkowo-Wschodniej wyraźnie wyższe niż w Warszawie ceny mieszkań odnotowano w Pradze i Bratysławie. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy Czech wyniosła 17 096 zł (więcej niż m.in. w Rzymie czy Brukseli), a w stolicy Słowacji – 12 362 zł.

Pensje a lokale

Ze zrozumiałych względów najdroższa stolica Unii Europejskiej – Paryż – zajmuje ostatnie miejsce w zestawieniu dostępności cenowej mieszkań, wyrażonej przez proporcję ceny metra kwadratowego mieszkania i średniego dochodu netto notowanego w poszczególnych miastach. Za przeciętną miesięczną pensję paryżanin lub paryżanka może nabyć zaledwie 0,30 m2 mieszkania. Co ciekawe, na niewiele większą powierzchnię wystarczy przeciętna pensja mieszkańca zajmującej przedostatnie miejsce w zestawieniu czeskiej Pragi – 0,34 m2, czy trzeciej od końca Lizbony – 0,38 m2. Wydaje się, że w przypadku obu tych miast, podobnie jak w przypadku Paryża, powodów tego zjawiska należy doszukiwać się przede wszystkim w ich atrakcyjności.

W najlepszej pod tym względem sytuacji znajdują się mieszkańcy stolicy Irlandii, gdzie miesięczna pensja pozwala nabyć 0,75 m2 mieszkania, oraz Sofii – 0,7 m2. O ile jednak w przypadku Dublina wynik taki podyktowany jest przede wszystkim wysokością średniej płacy (ponad 2500 euro), w przypadku Sofii wynika on raczej ze stosunkowo przystępnego poziomu cen mieszkań. Warszawa, z wynikiem 0,46 m2, lokuje się na 18. pozycji z dostępnością porównywalną do notowanej w Luksemburgu i Atenach (w obu przypadkach wynik również 0,46 m2) i nieco wyższą niż w Lublanie, Rzymie i Budapeszcie (odpowiednio 0,44, 0,44 i 0,42 m2).

Czynsze najmu

Nieco inaczej wygląda sytuacja z wysokością czynszów najmu mieszkań. Najwyższy czynsz najmu modelowego mieszkania wśród analizowanych stolic europejskich zanotowano ponownie w stolicy Irlandii. Miesięczne opłaty, bez uwzględnienia opłat administracyjnych, wyniosły tu średnio aż 6440 zł. Nieco niższy, choć wciąż wysoki czynsz płacą mieszkańcy Amsterdamu i Luksemburga (odpowiednio 5736 zł i 5639 zł). Najniższy średni poziom czynszów zanotowano z kolei w Rydze (1396 zł), Bukareszcie (1287 zł) i Sofii (1255zł). Warszawa z czynszem o wysokości 2436 zł znalazła się w zestawieniu między Lizboną, gdzie przeciętny czynsz najmu analizowanego mieszkania wyniósł 2937 zł i czeską Pragą (2385 zł). Co istotne, zanotowany w Warszawie średni czynsz najmu był najwyższy spośród wszystkich stolic krajów dawnego bloku wschodniego (oczywiście poza Berlinem, gdzie średni czynsz najmu wyniósł 3061 zł).

Zestawienie dostępności czynszowej (rozumianej na potrzeby niniejszej analizy jako proporcja średniego czynszu i średniego dochodu netto) wskazuje, że w badanej grupie miast proporcjonalnie najmniej na wynajem modelowego mieszkania wydają mieszkańcy Berlina. Przeciętny czynsz wynajmu badanego rodzaju mieszkania stanowi tam zaledwie 24,1% średniego dochodu netto. W dobrej sytuacji znajdują się również mieszkańcy Brukseli (28,1%) oraz Wiednia (29,4%). Na przeciwnym biegunie są natomiast mieszkańcy Lizbony. W stolicy Portugalii czynsz najmu przykładowego mieszkania stanowi aż 55,6% średniego dochodu netto. Niewiele wyższa jest dostępność czynszowa mieszkań w Dublinie (49,7% średniego dochodu netto) oraz Rzymie (47%). Stolica Polski niestety zajmuje w tym zestawieniu wysokie, piąte miejsce, nieznacznie tylko wyprzedzana przez Ateny (46,1%). Przeciętny najemca modelowego mieszkania w Warszawie wydaje na czynsz 46% swojego miesięcznego dochodu. Ponownie jest to najwyższy wynik notowany w regionie.

Stopa zwrotu z inwestycji

Ciekawe wnioski płyną również z analizy wysokości prostych stóp zwrotu z inwestycji w mieszkanie pod wynajem w poszczególnych europejskich stolicach (dla okresu rocznego). Ponownie liderem zestawienia jest Dublin, gdzie prosta stopa zwrotu dla modelowego mieszkania przekracza poziom 8,8%. To przede wszystkim skutek wysokiego poziomu czynszów najmu notowanego w stolicy Irlandii. Zdecydowanie najniższą stopę zwrotu zanotowano natomiast w Paryżu (zaledwie 2,2%), co z kolei wynika z wysokich cen mieszkań. Wysokość stóp zwrotu dla pozostałych badanych lokalizacji zawierały się w przedziale od 6% dla Sofii do 3,3% dla stolicy Czech. Warszawa, gdzie stopa zwrotu dla modelowego mieszkania, mimo spowodowanych pandemią COVID-19 spadków wysokości czynszów wyniosła 5%, zajęła w zestawieniu miejsce 11., wyprzedzają ją m.in. Madryt, Ateny i Kopenhaga. We wszystkich tych miastach zanotowano taki sam poziom stopy zwrotu – 5,2%. Zbliżony do notowanego w Warszawie poziom stóp zwrotu zanotowano również w Tallinnie (5%) i Rzymie (4,9%).