Bankowość i Finanse | Banki Hipoteczne | Należy zapewnić odpowiednią podaż listów zastawnych i popyt na nie

Reforma wskaźników referencyjnych to jedna z najistotniejszych zmian dla sektora bankowego na przestrzeni minionych dwóch dekad, a z uwagi na specyfikę polskiego rynku finansowania nieruchomości mieszkaniowych ma ona szczególnie silne przełożenie na funkcjonowanie tego segmentu. Co oznaczać będzie przejście od WIBOR w kierunku WIRON dla bankowości hipotecznej, zarówno od strony znajdujących się już w portfelach i nowych kredytów, jak i emisji listów zastawnych?

– Reforma wskaźników referencyjnych jest oczywiście ogromnym wyzwaniem dla całego sektora bankowego, natomiast w przypadku banku hipotecznego oprócz konieczności wdrożenia nowego produktu opartego na WIRON, dostosowania systemów i regulacji wewnętrznych banku, reforma będzie miała również wpływ na bank jako emitenta listów zastawnych. Listy zastawne emitowane na rynku krajowym, podobnie jak większość nieskarbowych instrumentów dłużnych, oparte są na zmiennej stopie procentowej i będą podlegały konwersji. Zmiany dotyczyć będą także instrumentów pochodnych związanych z emisją listów zastawnych w celu zabezpieczenia stopy procentowej lub ryzyka kursowego. Liczymy również na rozwój rynku instrumentów dłużnych opartych na stałej stopie procentowej wzorem rynków zagranicznych.

Pomimo kolejnych inicjatyw legislacyjnych na przestrzeni minionych lat, polska bankowość hipoteczna nadal nie jest w stanie wykorzystać swego potencjału. Czy barierą wciąż pozostaje otoczenie regulacyjne, a może na pierwsze miejsce wysuwają się uwarunkowania makroekonomiczne? Jakie działania należałoby podjąć, żeby polskie banki hipoteczne mogły się rozwijać, zwłaszcza w obliczu luki pomiędzy zapadalnością pasywów i aktywów, z jaką mamy do czynienia na polskim rynku?

– Jeżeli mówimy o rozwoju rynku listów zastawnych w Polsce, to szczególnie ważne jest zapewnienie odpowiedniego popytu i podaży. Oznacza to, że powinny zostać podjęte działania w zakresie poszerzenia bazy inwestorów oraz poprawy opłacalności listów jako źródła finasowania. Popyt na listy mogłyby pobudzić np. odpowiednie zachęty fiskalne, w tym m.in. zwolnienie inwestycji w listy z podatku bankowego. Z punktu widzenia emitentów korzystne byłoby obniżenie obciążeń podatkowych np. poprzez zmniejszenie podstawy wymiaru podatku bankowego o wartość wyemitowanych listów zastawnych, zwolnienie z VAT usług niefinansowych w ramach GK czy możliwość uwzględniania wybranych pozycji w kosztach uzyskania przychodu.

Widzimy także potrzebę zaangażowania NBP szczególnie na rynku wtórnym, tak jak to ma miejsce w przypadku europejskich banków centralnych. Chcielibyśmy, aby nasze propozycje dotyczące m.in. zmiany poziomu redukcji (haircutów) dla listów zastawnych, a także możliwości zawierania transakcji zabezpieczających z NBP spotkały się z aprobatą naszego banku centralnego.

Warto również rozpocząć prace nad budową rynku listów zastawnych dla inwestorów indywidualnych. Tu najważniejsze byłyby trzy elementy. Po pierwsze – zbudowanie odpowiednio płynnego rynku, tak aby nabywcy listów mieli możliwość wyjścia z inwestycji przed terminem zapadalności w sytuacji zapotrzebowania na środki pieniężne. Po drugie – zbudowanie mechanizmów ochrony inwestycji przed inflacją, tak jak to ma miejsce np. w przypadku antyinflacyjnych obligacji skarbowych i ostatnie, chociaż nie mniej ważne, jest edukacja potencjalnych inwestorów indywidualnych. Powinni oni dysponować odpowiednią wiedzą w zakresie funkcjonowania listów zastawnych, w tym ryzyk związanych z tym rodzajem inwestycji.

Warto wskazać, że KNF, dostrzegając potencjał listów zastawnych jako instrumentów zwiększających stabilność systemu finansowego, zapowiedziała podjęcie działań zmierzających do stymulowania podaży listów zastawnych. Środkiem do realizacji tego celu może być wprowadzenie wymogu przestrzegania przez sektor bankowy wskaźnika finansowania długoterminowego (WFD), którego celem jest poprawa struktury finansowania kredytów hipotecznych.

Jakie regulacje należałoby wprowadzać, by rozwijać rynek bankowości hipotecznej? Na których rynkach powinniśmy się wzorować?

– Jak już wspomnieliśmy powyżej, zmianom powinny ulec przede wszystkim regulacje z zakresu prawa podatkowego, dzięki którym inwestowanie w listy zastawne będzie atrakcyjniejsze dla szerszego grona inwestorów oraz dla samych emitentów. Wprowadzenie obowiązku dla banków uniwersalnych domykania luki w zakresie zapadalności pasywów i aktywów instrumentami dłużnymi, w tym w szczególności listami zastawnymi, także sprzyjać będzie zwiększeniu podaży.

Rozwojowi rynku hipotecznych listów zastawnych towarzyszyć powinny również zmiany optymalizujące proces dokonywania wpisu hipoteki do ksiąg wieczystych. Obecnie okres oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej jest znacznie wydłużony i często przekracza obowiązujący, miesięczny termin rozpoznania wniosku, wynikający z ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Postulowane zatem jeszcze w ub.r. rozwiązania regulacyjne w zakresie rozszerzenia uprawnień notariusza o dokonywanie wpisu hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości należy ocenić pozytywnie. Być może warto byłoby zastanowić się także nad rozwiązaniami uprawniającymi szersze grono osób o właściwych kompetencjach, np. powiernicy, do dokonywania zmian wierzyciela hipotecznego w księdze wieczystej nieruchomości. Taka zmiana, w połączeniu z dostępnymi rozwiązaniami technologicznymi, mogłaby pozytywnie wpłynąć na czas budowy bazy wierzytelności będących podstawą emisji listów zastawnych.

Jak może zmienić się rynek finasowania mieszkalnictwa w kontekście regulacji ESG?

– Nowe regulacje mają wpływ na rynek finansowy w kilku wymiarach. Z jednej strony, kwestie związane z ESG mają coraz większe znaczenie z punktu widzenia działań realizowanych w ramach strategii instytucji finansowych. Takie podejście wspierane jest również rosnącymi oczekiwaniami ze strony inwestorów co do aktywności banków w zakresie zrównoważonego rozwoju. Z drugiej strony, coraz wyższe wymagania dotyczące realizowanych przez deweloperów inwestycji wpływają pozytywnie na atrakcyjność portfeli nieruchomości stanowiących zabezpieczenie emitowanych przez banki hipoteczne listów zastawnych. W końcu rosnąca świadomość nabywców mieszkań, co do  istotności parametrów efektywności energetycznej budynków sprawia, że klienci coraz częściej poszukują energooszczędnych nieruchomości a zielona oferta jest nieodzownym elementem oferty produktowej banków.

Nie należy przy tym zapominać, że dla dalszego wzrostu zainteresowania nieruchomościami zielonymi konieczne jest stosowanie coraz bardziej wydajnych rozwiązań, których koszty instalacji z czasem powinny być coraz niższe, a to możemy osiągnąć tylko dzięki odpowiednim nakładom na rozwój technologiczny oraz wsparciu inwestorów indywidualnych w realizacji działań podnoszących efektywność energetyczną ich nieruchomości.

List zastawny emitowany przez bank hipoteczny charakteryzuje się wysokim poziomem bezpieczeństwa z uwagi na zabezpieczenie na najwyższej jakości portfelu kredytów hipotecznych, a zatem mógłby stanowić formę bezpiecz­nego długoterminowego lokowania oszczędności szerokiego grona klientów. Aby tak się stało, mu­simy najpierw zbudować kulturę długotermino­wego oszczędzania wśród klientów indywidual­nych.

Nasz bank przywiązuje ogromną wagę do działań w obszarze ESG zarówno w ramach działań strategicznych, jak również w ramach bieżącej działalności. Jesteśmy centrum kompetencyjnym dla Grupy PKO w zakresie zielonego produktu mieszkaniowego, w ramach którego pracujemy nad nową ofertą produktową, emitujemy zielone listy zastawne zgodne z międzynarodowymi standardami Climat Bond Initiative, publikujemy materiały edukacyjne dla klientów, propagujemy zdrowy tryb życia wśród naszych pracowników, a w ostatnich dniach zmieniliśmy biuro na budynek z certyfikatem BREEAM potwierdzającym, że jest on ekologiczny i wywiera ograniczony wpływ na środowisko.

Ważnym aspektem wdrożonej w 2023 r. strategii PKO BH są aspekty związane z ESG. W jaki sposób bank podchodzi do tych zagadnień i jakie działania chce podjąć, by zrealizować swoje cele?

– W ramach celu strategicznego „Podejmowanie działań w zakresie zrównoważonego rozwoju w kontekście ESG” chcemy pozostać liderem w zakresie oszczędności megawatogodzin oraz emisji dwutlenku węgla wygenerowanych przez pozostające w obrocie listy zastawne. Planujemy także emisję co najmniej 0,5 mld euro listów zastawnych w formacie zielonym, regularnie dzielimy się wiedzą, publikując artykuły z zakresu rynku nieruchomości i istotnych zagadnień związanych z finansowaniem mieszkaniowym oraz kładziemy nacisk na zapewnienie pracownikom równych szans i przyjaznego środowiska pracy.

W ramach operacjonalizacji celu nasz bank przyjął sześć inicjatyw strategicznych, dotyczących m.in. wdrożenia zmodyfikowanej oferty finansowania zielonych nieruchomości mieszkaniowych, utworzenia centrum kompetencji w obszarze ESG, redukcji śladu węglowego w banku, czy rozwoju pracowników i wellbeingu. Inicjatywy te mają bardzo wysoki priorytet, a ich status jest cyklicznie raportowany w Komitecie Strategii i Inicjatyw Biznesowych Banku.

Zmianom powinny ulec przede wszystkim regulacje z zakresu prawa podatkowego, dzięki którym inwestowanie w listy zastawne będzie atrakcyjniejsze dla szerszego grona inwestorów oraz dla samych emitentów. Wprowadzenie obowiązku dla banków uniwersalnych domykania luki w zakre­sie zapadalności pasywów i aktywów instrumentami dłużnymi, w tym w szczególności listami zastawnymi, także sprzyjać będzie zwiększeniu podaży.

Po okresie spadków na rynku nieruchomości i kredytów mieszkaniowych mamy do czynienia z dynamicznym nadrabianiem strat, co widoczne jest choćby w raportach BIK. Czy jest to początek odbicia, czy chwilowy trend związany z ustabilizowaniem się stóp procentowych, i jakie czynniki w nadchodzących kwartałach będą najsilniej determinowały popyt na finansowanie hipoteczne?

– W pierwszym półroczu tego roku mieliśmy do czynienia z odreagowaniem wcześniejszych spadków – zarówno w za­kresie sprzedaży mieszkań przez deweloperów, jak i w zakresie sprzedaży przez banki kredytów mieszkaniowych. Średniomie­sięczna wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych przez sektor bankowy w lipcu 2023 r. była ponad dwukrotnie wyższa niż w styczniu br., co oznacza że skala wzrostu pozwoliła odro­bić już mniej więcej jedną trzecią wcześniejszych strat. Zatrzymanie wzrostów cen dóbr i usług konsumpcyjnych w ujęciu miesięcznym od maja 2023 r. wzbudziło oczekiwanie rynków na rozpoczęcie obniżek stóp procentowych. Na wrześniowym posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej zgodnie z przewidywaniami rozpoczęła cykl obniżek stóp procentowych NBP, zaskakując jednak analityków rynkowych skalą dokonanej obniżki. Prezes NBP, A. Glapiński, wyjaśnił, że obniżka stóp procentowych o 75 pb (wobec oczekiwanych przez rynek 25 pb) jest reakcją na szybszy od oczekiwań spadek inflacji, oceniając, że do końca roku inflacja wyhamuje do 6-7% w skali roku. Zapowiedział jednocześnie, że dalszy spadek inflacji w kierunku 5% będzie za sobą pociągał kolejne obniżki stóp. Realnym odzwierciedleniem powyższych wydarzeń jest spadek notowań stawek referencyjnych, stanowiących podstawę ustalania wysokości oprocentowania kredytów mieszkaniowych. WIBOR 6M, który jeszcze w listopadzie 2022 r. sięgał poziomu 7,82%, dzień po decyzji RPP kształtował się już na poziomie 5,87%. Dodatkowo spadek wskaźnika inflacji, przy utrzymującym się wysokim, bo ponad 10-procentowym tempie wzrostu przeciętnych wynagrodzeń, spowodował wygaśnięcie negatywnego efektu spadku realnych dochodów gospodarstw domowych. To przełożyło się na syste­matyczną poprawę nastrojów konsumenckich i wzrost gotowości konsumentów do dokonywania poważnych zakupów. Z kolei na zwiększenie dostępności kredytów mieszkaniowych wpły­nęło obniżenie wymogów w zakresie bufora na ryzyko stopy procentowej dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej oraz wejście w życie rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Mając na uwadze stabilną sytuację na rynku pracy, w szczególności niskie bezrobocie i wysoką dynamikę wzrostu przeciętnych wynagrodzeń, zasadniczym czynnikiem determinującym kontynuację wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe w najbliższych kwartałach będzie tempo dalszego spadku inflacji. Przekładać się ono będzie z jednej strony na utrzymanie, a nawet wzrost realnych wynagrodzeń gospodarstw domowych, i z drugiej strony determinować będzie możliwość kontynuacji przez RPP rozpoczętego we wrześniu cyklu obniżek stóp procentowych. Na potencjalny popyt może mieć również wpływ dostępność mieszkań oraz kształtowanie się ich cen. Istotny spadek ilości wprowadzanych na rynek inwestycji rodzi ryzyko dalszego wzrostu ich cen, zwłaszcza w przypadku nieruchomości do 700 tys. zł. Dlatego kluczowe będą decyzje podejmowane w najbliższych miesiącach przez deweloperów w zakresie nadwyżki pozyskanych pozwoleń na budowę. W roku 2022 liczba rozpoczętych budów mieszkań przez deweloperów stanowiła zaledwie 57% liczby pozwoleń, podczas gdy w poprzednich latach wskaźnik ten przekraczał 80%.

Listy zastawne mogą być atrakcyjnym produktem inwestycyjnym, zwłaszcza w dobie niepewności, kiedy to apetyt na ryzyko określonych grup inwestorów, zwłaszcza indywidualnych, jest mniejszy. Czy obecny moment jest właściwy, by udrożnić dostęp do inwestowania w listy zastawne drobnym ciułaczom, i w jakich sytuacjach produkt ten jest dla nich wskazany, a jakie ryzyka może generować?

– List zastawny emitowany przez bank hipoteczny charakteryzuje się wysokim poziomem bezpieczeństwa z uwagi na zabezpieczenie na najwyższej jakości portfelu kredytów hipotecznych, a zatem mógłby stanowić formę bezpiecznego długoterminowego lokowania oszczędności szerokiego grona klientów. Aby tak się stało, musimy najpierw zbudować kulturę długoterminowego oszczędzania wśród klientów indywidualnych, a do tego potrzebna jest szeroka edukacja i wdrożenie mechanizmów, o których mówiliśmy wcześniej. Pomocne byłyby oczywiście również zachęty dla inwestorów prywatnych m.in. z obszaru podatkowego.