Akademia: Rynek nieruchomości w Polsce a dostępność produktów kredytowych

dr Elżbieta Gołąbeska
Politechnika Białostocka
Wydział Budownictwa i Inżynierii Środowiska
Zakład Informacji Przestrzennej

Polacy zaczęli postrzegać nieruchomość nie tylko w kontekście zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, ale również w kontekście inwestycji czy też lokaty kapitału. Należy jednak podkreślić, że nieruchomość jest dobrem stosunkowo drogim, zatem „gracze” na tym rynku muszą dysponować dużymi środkami finansowymi. Często finansowanie inwestycji nieruchomościowych wspomagane jest kredytem bankowym (najczęściej hipotecznym).

Kredytowanie rynku nieruchomości niesie jednak ze sobą pewne ryzyko zarówno dla kredytobiorców, jak i kredytodawców. Na uwagę zasługuje fakt, że w ostatnich latach wzrost transakcji nieruchomościowych był niezwykle dynamiczny. Szybko rosła liczba kupujących i sprzedających, a banki, chcąc wykorzystać tę koniunkturę, prześcigały się wzajemnie w ofertach kredytowych.

To mogło rodzić pewne ryzyko. Łatwość uzyskania kredytu, bez względu na poziom dochodów kredytobiorców, stała się normą. Banki udzielały kredyty nawet na 120-130 proc. wartości nieruchomości licząc, że wartość nieruchomości szybko i stale rośnie. Poza tym sytuacja gospodarcza w kraju wydawała się być coraz lepsza i osiągać poziom stabilizacji, co z punktu widzenia kredytobiorcy stwarzało korzystne warunki i oddalało pesymizm związany z ewentualną utratą pracy, a co za tym idzie, utwierdzało poczucie wypłacalności.

W fazie tak dynamicznego rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, pojawiły się problemy na amerykańskim rynku nieruchomości, co ściśle wiązało się właśnie z rynkiem kredytowym. W końcu bardzo szybko przerodziło się to w kryzys. Należało się zatem spodziewać, że podobna sytuacja zdarzyć się może w Polsce.

Rynek nieruchomości jest szczególnym rodzajem rynku, choćby z uwagi na swoją złożoność. Nietypowość polega jednak przede wszystkim na tym, iż rynek ten skupia ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości. Zawierane są również umowy stwarzające wzajemne prawa i obowiązki związane z władaniem nieruchomościami. Rynek nieruchomości zaliczany jest do rynków nieformalnych, gdyż nie ma stałej siedziby, statutu i miejsca, jak to bywa przy rynkach formalnych.

Jedną z cech wyróżniających rynek nieruchomości jest wysoka kapitałochłonność. Nieruchomości są dobrem stosukowo drogim, co wiąże się między innymi z brakiem substytutu. Szczególnie w ostatnich latach odnotowano znaczny wzrost cen nieruchomości. Spowodowane jest między innymi zwiększeniem popytu na nieruchomości, tzn. klienci, kierowani chęcią zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych, chęcią posiada mieszkania na własność czy też modą, coraz częściej kupowali nieruchomości. Jednakże, z powodu wysokich kosztów związanych z transakcjami tego typu, Polacy coraz częściej i chętniej korzystali z różnych form kredytowych.

Kredyt mieszkaniowy jest pojęciem dość szeroko rozumianym. W bankowości pod tym pojęciem można dostrzec wiele rodzajów kredytów. Zasady ich udzielania są w zasadzie takie same, jednakże istotną różnicą jest przeznaczenie każdego z nich. Oferty banków są na bieżąco modyfikowane w dziedzinie kredytów przeznaczonych na sfinalizowanie inwestycji związanych z nieruchomościami, tak aby dostosować się do panujących tendencji.

Celem artykułu jest ukazanie wpływu rozwoju rynku nieruchomości w Polsce na sytuację rynku kredytowego, jaka zaistniała w Polsce po transformacji systemowej, jak również zobrazowanie podstawowych informacji dotyczących kredytowania zakupu nieruchomości oraz przedstawienie obecnej sytuacji na rynku nieruchomości w dobie światowego kryzysu finansowego.

Problem związany z mieszkalnictwem w Polsce nie pojawił się nagle. Jest on następstwem szeregu faktów i zdarzeń, jakie miały miejsce w naszej historii. Pomimo zaobserwowanego, coraz większego wzrostu rynku nieruchomości, który nadal dynamicznie się rozwija i zmienia swoje oblicze, Polska nadal ma najgorszą sytuację mieszkaniową wśród krajów Unii Europejskiej.

Realizowane od 1989 roku włączenie mieszkalnictwa w sferę oddziaływania rynku zostało przeprowadzone jedynie w dziedzinie budowy mieszkań. Kolejne zmiany zasad doprowadziły do pełnego urynkowienia warunków pozyskiwania i spłaty kredytów. Likwidując większość obowiązujących wcześniej dotacji budżetowych, wspomagających nowo realizowane budownictwo mieszkaniowe, Polska ...