Wartość nieruchomości z perspektywy kredytobiorcy i banku

Wartość nieruchomości definiowana jest przez ustawę o gospodarce nieruchomościami. Ustawa ta wprowadza podział na wartość rynkową, wartość odtworzeniową oraz wartość katastralną nieruchomości, a także zasady i tryb określania i ustalania tych wartości.

Wartość rynkowa nieruchomości zgodnie z ww. ustawą to najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a ponadto upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Transakcje przebiegające zgodnie z zasadami powyższej definicji określa się mianem transakcji rynkowych.

Natomiast cena jest to kwota pieniężna, która za daną nieruchomość została zapłacona i jest wynikiem zachowań uczestników rynku działających z bardzo różnych pobudek w sytuacjach często przymusowych. Z definicji wartości rynkowej wynika wprost, że cena nieruchomości nie musi być tożsama z wartością rynkową, którą określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Wiedza o wartości danej nieruchomości jest ważna dla wszystkich uczestników rynku. Zarówno dla właściciela nieruchomości, zainteresowanego nią klienta, jak i banku będącego potencjalnym kredytodawcą.

Definicja wartości rynkowej pozwala zrozumieć, co jest wartością rynkową, a co nią nie jest. Przykładem transakcji nierynkowych mogą być transakcje rodzinne, w przypadku których nie jest spełniony warunek niezależności stron.

Jak wynika z definicji, każdy przymus powoduje, że zawarta w takiej sytuacji transakcja nie mieści się w kategoriach rynkowych. Nie jest to kwestia tylko przymusu ekonomicznego jak np. kłopoty ze spłatą kredytu i zagrożeniem pojawienia się komornika. Chodzi także o „przymus” związany z planowaną zmianą miejsca zamieszkania wynikającą z planowanego wyjazdu za granicę lub do innego miasta. Także chęć zakupu konkretnej, nieruchomości oraz gotowość zapłaty za nią większych pieniędzy niż za podobną nieruchomość w tej samej lokalizacji, ogranicza możliwość podejścia do takiej transakcji jak do transakcji rynkowej. Przykładem może być zamiar zakupu mieszkania położonego obok już posiadanego przez kupującego, w celu połączenia dwóch mieszkań w jedno większe. Jasne jest, że klient jest zainteresowany tylko tym konkretnym mieszkaniem, co sprzedający sąsiad może wykorzystać dyktując cenę wyższą niż za porównywalne mieszkania położone w okolicy.

Także ceny uzyskane podczas licytacji komorniczych nie są cenami rynkowymi. Oczywiście może się zdarzyć, że komornicza licytacja skutkuje transakcją okołorynkową, ale z reguły tak się nie zdarza. Ceny zapłacone w tego typu transakcjach nie powinny być brane pod uwagę przez rzeczoznawców majątkowych w opracowywaniu operatów szacunkowych. Rzeczoznawca określa wartość nieruchomości tylko na podstawie transakcji rynkowych, w których nie zaszły szczególne okoliczności zawarcia.

Należy jednak pamiętać, że na rynku nieruchomości funkcjonują wartości inne niż definiowane przez Ustawę o Gospodarce Nieruchomościami. Funkcjonuje również podział wprowadzony przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych ujęty w Powszechnych Krajowych Standardach Wyceny (PKSW) oraz przepisy stosowane na świecie, ujęte min. w Międzynarodowych Standardach Wyceny. W PKSW definiuje się, podobnie jak w ustawie, wartość rynkową, odtworzeniową i katastralną ale także bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości wprowadzoną do obrotu prawnego ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych,  wartość godziwą, wartość indywidualną, wartość ubezpieczeniową oraz wartość dla wymuszonej sprzedaży nieruchomości. Ponadto w Międzynarodowych Standardach Wyceny definiuje się wartości takie jak: wartość szczególna, wartość synergiczna oraz wartość dla alternatywnego sposobu użytkowania, natomiast nie definiuje się wartości odtworzeniowej oraz wartości katastralnej. Wyżej wymienione wartości nie wyczerpują zbioru,który stale się powiększa – wprowadzane są coraz nowsze rodzaje wartości.

Dla osób zajmujących się na co dzień rynkiem nieruchomości, te pojęcia nie stanowią problemu. Z punktu widzenia  przeciętnego Kowalskiego, są to często całkowicie egzotyczne określenia. Potencjalny kredytobiorca nie zawraca sobie głowy wszystkimi powyższymi rodzajami wartości nieruchomości. Dla niego istotne jest, czy otrzyma kredyt i czy jego nieruchomość będzie dla banku odpowiednim i wystarczającym zabezpieczeniem.

Kredyt hipoteczny charakteryzuje się niską marżą, więc jest tańszy niż pożyczka gotówkowa – dlatego też jest chętniej zaciągany. Kredyty zabezpieczone hipoteką na nieruchomości mogą być zaciągane na zakup, budowę, remont czy modernizację nieruchomości. Często także łączone są z dodatkową kwotą traktowaną jako pożyczka na dowolny cel lub zaciągane wyłącznie na dowolny cel. Z punktu widzenia przyszłego kredytobiorcy im większa jest wartość jego nieruchomości tym wyższy kredyt może on dostać. Nie jest to oczywiście do końca prawdą, gdyż głównym czynnikiem jest zdolność kredytowa klienta, ale pierwsze myśli kierują się w stronę wartości nieruchomości. Właściciel zawsze postrzega swoją nieruchomość przez różowe okulary. Nie ma chyba właściciela nieruchomości, który w standardowym  procesie wyceny stwierdziłby, że jego nieruchomość została wyceniona zbyt wysoko. Natomiast nagminnym zachowaniem jest kwestionowanie wartości określonej przez rzeczoznawcę, postrzeganej jako zbyt niska. Można zaobserwować szerokie spektrum zachowań klientów planujących zaciągnięcie kredytu, od racjonalnych do całkowicie szalonych. Klienci zachowujący się racjonalnie planując cel i kwotę kredytu, oceniają swoją możliwość spłaty (po swojemu – nie jako zdolność w rozumieniu banku) i trzymają się tych zasad. Na drugim biegunie są osoby wpadające w pętle kredytowe, spłacające jeden kredyt drugim. W którymś momencie dla tej grupy jedynym wyjściem jest skonsolidowanie zadłużeń w jeden kredyt (kredyt konsolidacyjny z reguły zabezpieczany jest hipoteką). Oczekiwania co do wartości nieruchomości siłą rzeczy są duże. W większości przypadków klient postrzega swoją nieruchomość poprzez jej wartość rynkową, niejednokrotnie utożsamianą przez niego z ceną. Dodatkowo, emocjonalny związek z domem lub mieszkaniem, kreuje w oczach właściciela większą wartość niż realna – właściciel dolicza wszystkie udogodnienia i usprawnienia, których dokonał w swojej nieruchomości, a także wszystkie elementy trwałe, które zamierza pozostawić. To wszystko w jego oczach podnosi znacznie wartość nieruchomości, choć w oczach nabywcy niekoniecznie.

Z perspektywy kredytobiorcy nieruchomość postrzegana jest jako przedmiot zabezpieczenia oczekiwanego kredytu i jednocześnie jako przedmiot finansowania. Wartość nieruchomości w odczuciu klienta, związana z emocjonalnym podejściem, w większości przypadków znacznie przekracza jej wartość realną wycenioną przez rzeczoznawcę majątkowego w odniesieniu do sytuacji na danym rynku lokalnym.

Jak natomiast wygląda zagadnienie z perspektywy banku ? Temat wycen nieruchomości w banku jest bardzo złożony. Banki ograniczone są obowiązującymi regulacjami prawnymi, ale też własnymi procedurami i regulaminami. Czym zatem jest nieruchomość dla banku w procesie kredytowym ?

Nieruchomość w banku, podobnie jak w percepcji klienta, postrzegana jest jako przedmiot finansowania, ale także i może przede wszystkim, jako długoterminowy przedmiot  zabezpieczenia kredytu lub pożyczki hipotecznej. W trakcie bieżącej działalności operacyjnej bank jest zobowiązany określić wartość nieruchomości przyjmowanej jako zabezpieczenie udzielanego kredytu. Wartość ta może być określona przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, ale także przez uprawnionego pracownika banku jako tzw. wycena wewnętrzna.

Podejście do wartości zależy od tego, na jakim etapie życia kredytu wartość nieruchomości jest określana. Inaczej bank ocenia wartość w procesie analizy kredytowej, inaczej w trakcie analizy portfela aktywnych kredytów, a jeszcze  inaczej w przypadku analizy portfela nieruchomości wpisanych w straty.

Na etapie analizy kredytowej określa się wartość rynkową nieruchomości. W zależności od tego, czy przedmiotem kredytowania ma być nieruchomość istniejąca, czy będąca w trakcie budowy, szacuje się wartość w stanie aktualnym lub wartość aktualną oraz ostateczną, po ukończeniu inwestycji. Wartość rynkowa nieruchomości przekłada się bezpośrednio na wskaźnik LtV (stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości), a więc na wysokość marży  i  wysokość oprocentowania kredytu.

W trakcie życia kredytu bank, zgodnie z  wymogami nadzoru finansowego sformułowanymi w rekomendacjach KNF, zobowiązany jest dokonywać oceny wartości zabezpieczeń na nieruchomości i monitorować wartości tych zabezpieczeń. W procesie analizy portfela banki dokonują weryfikacji wartości metodami statystycznymi lub  zlecając wyceny w formie operatów szacunkowych sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych.

A co w przypadku, gdy z nieruchomością coś się wydarzy? W przypadku pożaru lub innych zdarzeń losowych następuje konieczność odbudowy danej nieruchomości. Tu wchodzi w grę cesja praw z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, a ta opiera się o wartość odtworzeniową nieruchomości.

Można postawić tezę, że dopóki kredytobiorca spłaca kredyt, nawet błędnie oszacowana na etapie analizy wniosku kredytowego wartość nieruchomości nie daje bieżących negatywnych skutków. Problem zaczyna się, gdy kredytobiorca ma kłopoty ze spłatą i rozpoczyna się proces windykacyjny. Skuteczność windykacji i ewentualna kwota odzyskana ze sprzedaży nieruchomości jest sprawdzianem prawidłowości wyceny w procesie udzielenia kredytu.

Jarosław Chmiel,
Dyrektor Działu Wycen,
Centrum AMRON