Jak się zmieniło finansowanie budownictwa mieszkaniowego w Polsce przez ostatnich 20 lat?
„Zupełnie inaczej podchodzimy do finansowania. Kiedyś kredyty zaciągały spółdzielnie mieszkaniowe, które potem były spłacane przez kredytobiorców. Dzisiaj indywidualny odbiorca jest jednocześnie indywidualnym kredytobiorcą” – powiedział Jacek Furga.
Przyznał także, że w wyniku rosnących cen mieszkania budowane przez deweloperów są relatywnie mniejsze niż wcześniej.
Dr Jacek Furga przypomniał, że jak wynika z analiz Centrum AMRON, które w tym roku obchodzi dwudziestolecie swojego istnienia, od 2004 roku banki sfinansowały kredytem hipotecznym zakup ponad dwóch milionów mieszkań. Jednak nie zmniejszyło to luki mieszkaniowej, która utrzymuje się na poziomie 1,8 mln mieszkań.
W jego opinii przyczyną tego, że luka mieszkaniowa nie zmniejsza się mimo budowania przez deweloperów ponad 200 tysięcy mieszkań rocznie – są zmiany społeczne. Rośnie liczba singli, rodzin po rozwodach. Jednocześnie następuje degradacja substancji mieszkaniowej, wiele budynków nie nadaje się do remontu lub są w bardzo niskim standardzie (brak łazienek, toalet, itd.).
Czytaj także: Dlaczego luka mieszkaniowa w Polsce nie zmniejsza się?
Mieszkanie – własne czy czynszowe?
„Dostępność mieszkań w zasadzie jest stabilna” – mówił Jacek Furga. „Wszyscy narzekamy, że mieszkania drożeją, ale popatrzmy też na nasze wynagrodzenia, które także rosną” – dodał.
„Pomimo wysokiej ceny kredytu i rosnących cen nieruchomości nadal kupujemy mieszkania, i podejrzewam, że rok 2024 może należeć do jednych z lepszych, jeśli chodzi o kredytowanie hipoteczne” – stwierdził. Ocenił prawdopodobną liczbę kredytów w tym roku na ponad 200 tysięcy o łącznej wartości ponad 80 mld złotych.
Nie zmienia to jednak faktu, że wielu Polaków nie stać na zakup mieszkania, nawet przy wspomaganiu się kredytem. Właśnie do tych osób, jego zdaniem, powinna być adresowana polityka mieszkaniowa. Chodzi o to, aby te osoby mogły znaleźć mieszkania na wynajem o umiarkowanym czynszu.
Czytaj także: Polska bankowość przyczyniła się do sfinansowania od roku 2000 ponad 2 mln mieszkań
Kasy oszędnościowo-budowlane i REIT-y
W dalszej części wywiadu pytaliśmy o zgłaszane przez ZBP postulaty, które mogłyby poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym. Bankowcy np. bezskutecznie apelowali o utworzenie w Polsce kas oszczędnościowo-budowlanych.
„Te pomysły są cały czas aktualne. Dzisiaj prezes dr Tadeusz Białek, prezes Związku Banków Polskich, przywołał przykład Słowacji, Czech, Węgier czy Niemiec, gdzie kasy oszczędnościowo-budowlane są filarem budownictwa mieszkaniowego i jego finansowania”.
Tego typu kasy mogłyby zwiększyć dostępność kredytu hipotecznego, bo systematyczne oszczędzanie buduje odpowiednio wysoki wkład własny. Budowa takiego wkładu własnego zajmowałaby od 3 do 7 lat.
Innym rozwiązaniem są fundusze typu REIT, służące do inwestowanie w nieruchomości pod wynajem. REIT-y z jednej strony stymulowałyby budowę mieszkań czynszowych, a z drugiej dawałaby możliwość inwestowania tym osobom, których nie stać na zakup mieszkania i samodzielny wynajem na rynku.
„Taka osoba mogłaby zainwestować 10, 20, 30 tysięcy złotych, tyle na ile ją stać” – zauważył. Dodał, że jest to doskonała możliwość budowania swojego prywatnego kapitału, zbierania pieniędzy na starość.
Jak można zmodyfikować kredyty hipoteczne?
W czasie wywiadu poprosiliśmy o komentarz do propozycji zgłoszonej podczas jednej z debat przez wiceprezes ING Banku Śląskiego Bożenę Graczyk, która uważa, że pierwszy kredyt mieszkaniowy dla młodych osób powinien być oferowany tylko z okresowo-stałą stopą procentową.
Z tym postulatem zgodził się nasz rozmówca. Tego typu kredyt daje kredytobiorcy pewność niezmienności obciążeń.
„Stabilność i przewidywalność jest najważniejsza, bo na tym rynku nie może być tak, że dzisiaj ogłaszamy Bezpieczny Kredyt 2%, w dwa miesiące banki go uruchamiają, i po sześciu miesiącach brakuje środków na produkcję kredytów. Zaś efektem ubocznym są 30-procentowe wzrosty cen mieszkań w ciągu jednego roku” – mówił Jacek Furga.
Inną propozycję dotyczącą kredytów mieszkaniowych zgłosił główny ekonomista Pracodawców RP, Kamil Sobolewski. Jego zdaniem kredyt hipoteczny z wkładem własnym w wysokości 20% i regularnie spłacany przez kilka lat mógłby posiadać opcję oddania bankowi kluczy do mieszkania przez kredytobiorcę i w ten sposób zakończenia umowy z bankiem.
Zdaniem Jacka Furgi takie rozwiązanie mogłoby być do przyjęcia przez banki w dużych miastach, gdzie oddane bankowi mieszkanie stosunkowo łatwo można by było potem sprzedać na rynku wtórnym.
W mniejszych miejscowościach, aby to rozwiązanie było bezpieczne dla banków, wkład własny kredytobiorcy powinien wynosić minimum 40 procent.
