Polski Ład podbije ceny nieruchomości?
Zgodnie z danymi NBP, dynamika cen transakcyjnych na rynku pierwotnym dla 7 największych miast w Polsce (por. wykres) wyniosła 7,4% r/r w IV kw. 2020 r. i 7,7% w I kw. 2021 r. Tym samym zmaterializował się nasz scenariusz zarysowany w MAKROmapie z 08.02.2021. Prognozowaliśmy wówczas, że wspomniane wyżej tempo wzrostu cen wyniesie 7,8% w IV kw. ub. i przejściowo zwiększy się do 7,9% na koniec 2021 r., po czym od 2022 r. zacznie się stopniowo obniżać.
W naszej analizie korzystamy z danych NBP dotyczących cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym uśrednionych dla 7 największych miast w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław). W celu przygotowania prognozy posłużyliśmy się modelem ekonometrycznym, w którym roczna dynamika cen mieszkań uzależniona jest od trzech zmiennych:
Stopy bezrobocia BAEL, która reprezentuje w modelu wpływ zmian popytu mieszkaniowego ze strony gospodarstw domowych na kształtowanie się cen mieszkań. Stopa bezrobocia pozwala na uchwycenie jednocześnie wielu czynników determinujących popyt mieszkaniowy z punktu widzenia sytuacji na rynku pracy (zmiany wynagrodzeń, zdolności kredytowej, obaw o utratę pracy, etc.). Zmienna ta została uwzględniona w modelu z jednokwartalnym wyprzedzeniem, co oznacza, że to przyszła sytuacja na rynku pracy (a tym samym sytuacji finansowej gospodarstwa domowego) mają duże znaczenie w kontekście decyzji o zakupie mieszkania.
Wartości zakupów mieszkań „za gotówkę”, która reprezentuje wpływ tzw. popytu inwestycyjnego (długoterminowa lokata kapitału) na ceny mieszkań. Posłużyliśmy się roczną dynamiką szacowanego przez NBP popytu gotówkowego na zakup mieszkań deweloperskich we wspomnianych wyżej siedmiu miastach.
Oczekiwań gospodarstw domowych na wzrost cen mieszkań. Miernikiem takich oczekiwań w naszym modelu są wyniki badania ankietowego „Finansowy Barometr ING”. W latach 2014-2018 34-38% ankietowanych zgadzało się ze stwierdzeniem, że ceny domów nigdy nie spadają. W latach 2018-2019 odsetek odpowiedzi twierdzących kształtował się na poziomie zbliżonym do 50%. Z kolei w 2020 r. odnotowano spadek tego odsetka do 46%. Zmienna ta odzwierciedla nie tylko skłonność Polaków do zakupu mieszkania w obawie przed dalszym wzrostem cen, ale również ma za zadanie uwzględniać zmiany popytu spekulacyjnego (zakup mieszkań w celach inwestycyjnych).
Czytaj także: GUS: ceny mieszkań wzrosły o 7,2 proc. rdr w I kw. 2021 r. >>>
W celu przygotowania aktualizacji prognozy cen mieszkań musieliśmy przyjąć kilka założeń dotyczących kształtowania się zmiennych objaśniających w najbliższych latach. Należy zwrócić uwagę, że na początku br. stopa bezrobocia wg BAEL uległa wyraźnemu wzrostowi z uwagę na zmianę metodyki badania i przez to stała się ona niespójna ze swoimi poprzednimi wartościami. W naszej prognozie pomijamy wspominane wyżej „sztuczne” zwiększenie stopy bezrobocia i zachowując ciągłość szeregu czasowego zakładamy jej stopniowy spadek w kolejnych latach do poziomu ok. 3%. Taka tendencja będzie wynikała m.in. z oczekiwanego przez nas przyspieszenia wzrostu gospodarczego powiązanego z cyklem w absorpcji środków unijnych. W kontekście popytu gotówkowego, po jego przejściowym spadku w II i III kw. 2020 r. (o 8,0% r/r) z uwagi na podwyższoną niepewność dotyczącą dalszego przebiegu pandemii oraz jej wpływu na sytuację na rynku pracy oraz popyt na mieszkania na wynajem w IV kw. 2020 r. i I kw. obserwowaliśmy jego ponowne zwiększenie o odpowiednio 26,7% r/r i 16,9%. Uważamy, że popyt gotówkowy na mieszkania wzrośnie w br. średniorocznie o 10% i ustabilizuje się na tym poziomie w kolejnych latach. Czynnikiem ograniczającym zakupy za gotówkę w IV kw. br. będzie oczekiwane przez nas wystąpienie czwartej fali pandemii i związana z tym podwyższona niepewność. Stopy procentowe pozostaną w najbliższych latach na wciąż niskim poziomie, co będzie sprzyjać inwestycjom w mieszkania, które będą alternatywą dla nisko oprocentowanych depozytów bankowych. Z drugiej strony, wraz z postępującym ożywieniem gospodarczym na znaczeniu zyskają również inwestycje w inne klasy aktywów, np. akcje. Czynnikiem strukturalnym ograniczającym popyt gotówkowy na mieszkania w średnim okresie będzie wyczerpujący się zasób oszczędności pozwalających na sfinansowanie takiego zakupu. Zgodnie z ankietą przeprowadzoną na zlecenie Krajowego Funduszu Długów w listopadzie 2020 r., tylko 7,1% gospodarstw domowych deklaruje, że posiada oszczędności powyżej 50 tys. PLN. Ponadto, zgodnie z badaniem NBP z 2016 r., nawet wśród najbogatszych gospodarstw domowych (ostatni decyl pod względem majątku netto) mediana aktywów finansowych wynosiła wówczas 47,1 tys. zł, a liczbę gospodarstw z aktywami finansowymi powyżej tej mediany można szacować na ok. 711 tys. Spójne z założeniem utrzymującym się wysokim popytem gotówkowym na mieszkania jest przyjęcie założenia, że odsetek Polaków oczekujących, że „ceny domów nigdy nie spadają” będzie utrzymywał się na podwyższonym poziomie. W naszej prognozie przyjęliśmy, że odsetek respondentów zgadzających się z tym stwierdzeniem obniży się nieznacznie do 45% w horyzoncie 2023 r. i będzie utrzymywał się wyraźnie powyżej średniej z lat 2014- 2017.
Czytaj także: Za dwa lata bańka spekulacyjna na polskim rynku mieszkaniowym?
Oprócz zmiennych uwzględnionych bezpośrednio w modelu należy zwrócić uwagę na szereg czynników wynikających z wprowadzenia Polskiego Ładu, które będą oddziaływały w kierunku wzrostu cen mieszkań. Po pierwsze, na IV kw. 2021 r. planowane jest wprowadzenie programu gwarantowania wkładu własnego za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego przy zakupie mieszkania na kredyt przez osoby młode. Taka zmiana będzie oddziaływała w kierunku zwiększenia popytu na mieszkania, a tym samym ich cen. Po drugie, w ramach Nowego Ładu będzie realizowany Program Inwestycji Strategicznych polegający na zwiększeniu skali inwestycji publicznych przez bezzwrotne dofinansowanie inwestycji realizowanych przez jednostki samorządu terytorialnego. Program realizowany będzie poprzez promesy inwestycyjne udzielane przez BGK. Pierwsza edycja pilotażowego naboru wniosków rozpoczęła się w lipcu br. Oczekujemy, że realizacja tego programu przyczyni się do wzrostu cen materiałów budowlanych i kosztu robocizny w ramach budownictwa mieszkaniowego w kolejnych latach. Szybki wzrost kosztów budowy mieszkań obserwowaliśmy już w ostatnich latach. Zgodnie z danymi GUS, tzw. cena 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania zwiększyła się w I kw. o 8,3% r/r w I kw. br. wobec 9,6% średniorocznie w 2020 r. Wskaźnik ten obrazuje przeciętne dla całego kraju nakłady poniesione przez inwestorów na budowę nowych budynków mieszkalnych (innych niż jednorodzinne i zbiorowego zamieszkania – m.in. hotele, pensjonaty) w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej budynku. Nakłady na budowę budynku dotyczą wszystkich kosztów poniesionych do momentu zakończenia budowy. Biorąc pod uwagę zarysowane powyżej tendencje, oczekujemy jego dalszego wzrostu w kolejnych kwartałach, co będzie czynnikiem podbijającym ceny transakcyjne na rynku pierwotnym.
Zgodnie z powyższymi założeniami, prognozujemy, że tempo wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym zwiększy się przejściowo do 8,9% r/r w IV kw. 2021 r. i w kolejnych latach będzie znajdować się w trendzie spadkowym osiągając poziom 7,3% w 2023 r. Oznacza to, że przeciętna cena transakcyjna we wspomnianych siedmiu miastach zwiększy się z 9,2 tys. zł w I kw. br. do 11,1 tys. na koniec 2023 r. (por. wykres). W porównaniu do naszej poprzedniej prognozy ścieżka dynamiki cen mieszkań została zrewidowana w górę o ok. 0,7 pkt. proc. w latach 2021-2023, co jest efektem uwzględnienia silniejszych oczekiwań gospodarstw domowych na wzrost cen. Należy zwrócić uwagę, że jest to prognoza warunkowa, uzależniona od materializacji zarysowanego powyżej scenariusza dla zmiennych objaśniających. Oczekiwany dalszy, aczkolwiek wolniejszy wzrost cen mieszkań w średnim terminie będzie wspierany nie tylko przez utrzymujący się popyt, ale również ograniczoną podaż nowych mieszkań związanych z trudnościami deweloperów w pozyskiwaniu nowych gruntów pod inwestycje. Czynnikiem niepewności dla naszej prognozy pozostaje dalszy przebieg pandemii w kolejnych kwartałach. Ponadto, wspomniane wyżej czynniki związane z wprowadzeniem Polskiego Ładu, podbijające koszty w budownictwie, stanowią ryzyko w górę dla naszej prognozy.
