W czasie pandemii koronawirusa rosną magazyny; najbardziej poszkodowane handel i hotele

Jednym z najbardziej dotkniętych pandemią segmentów jest rynek powierzchni handlowych.

„Ograniczenia w funkcjonowaniu sklepów w centrach handlowych były wprowadzane trzykrotnie. W okresie blokady najlepiej radziły sobie sklepy ogólnospożywcze, które odnotowały największy wzrost. Niestety, pomimo zniesienia obostrzeń odwiedzalność centrów handlowych nie wróciła do normy i będzie to proces długotrwały” – poinformowała Anna Andrzejewska, senior manager w grupie doradztwa rynku nieruchomości w EY Polska.

Pandemia zmienia zwyczaje zakupowe konsumentów

W ocenie Andrzejewskiej, sytuacja pandemiczna wpłynęła na zwyczaje zakupowe konsumentów, a odpowiedzią na ograniczenia w handlu stacjonarnym był znaczny wzrost sprzedaży przez internet.

„Wynikał on między innymi z szybkiego rozwoju sprzedaży wielokanałowej przez sklepy stacjonarne. W związku z przeniesieniem wielu aspektów życia do internetu, sklepy zadbały o dobrze zaprojektowane strony internetowe, proste metody płatności oraz usprawnienia w łańcuchu dostaw i szybkie dostawy” – poinformowała ekspertka.

W 2020 roku najwięcej zamknięć obiektów handlowych w historii rynku

Magdalena Topolska-Ziemak, manager w dziale real estate advisory w Deloitte ocenia, że 2020 rok był dla sektora handlowo-usługowego wielką niewiadomą.

„Branża musiała się zmierzyć z trzema okresami ograniczeń w funkcjonowaniu sklepów. Nawet w najlepszych momentach obroty sięgały 80 proc. wartości sprzedaży w porównaniu z 2019 rokiem. Deweloperzy nie wstrzymali jednak rozpoczętych inwestycji i w samym 2020 roku ukończono budowę 21 nowych obiektów, a kolejne 4 rozbudowano” – poinformowała ekspertka.

Wskazała też, że 2020 rok przyniósł jednak najwięcej zamknięć obiektów handlowych w historii rynku – działalność zakończyło 10 obiektów o łącznej powierzchni ok. 200 tys. m kw., choć – jej zdaniem – nie wszystkie te zamknięcia można przypisać pandemii.

„Obecnie w budowie jest 380 tys. m kw. powierzchni handlowej. Znaczną część, ponad 30 proc., stanowią parki handlowe typu convenience umożliwiające szybkie i wygodne zakupy” – poinformowała Topolska-Ziemak.

Usprawniania innych kanałów dotarcia do klientów

Firma CBRE zwraca uwagę, że pandemia to jednak nie tylko spadki i spowolnienia w sprzedaży – to też czas usprawniania innych kanałów dotarcia do klientów oraz poszukiwanie możliwości rozwoju.

„W naszej ocenie przekłada się to na dwa kierunki: e-commerce i wzrost zainteresowania nowymi kanałami sprzedaży wśród sieci handlowych oraz poszukiwanie przez nie tradycyjnych, ale dotąd zapomnianych miejsc handlowych. Takimi są np. główne ulice miast, przestrzenie w parkach handlowych czy centrach typu „convinence”. Te ostatnie pokazały swego rodzaju „covidoodporność” – oceniła Magdalena Frątczak, szefowa sektora handlowego w CBRE.

Największym „poszkodowanym” sektor hotelowy

W ocenie ekspertki Deloitte, największym „poszkodowanym” w czasach pandemii jest jednak sektor hotelowy.

Czytaj także: Restauratorzy i hotelarze wciąż najdotkliwiej odczuwają wpływ pandemii COVID-19; barometr EFL dla HoReCa na I kw. 2021 r. >>>

„Rok 2020 był dla niego niezwykle trudny. Większość inwestycji zostało wstrzymanych m.in. Puro w Katowicach, Solec Medical Spa w Solcu-Zdrój, Qubus w Katowicach, Hotel Gołębiewski w Pobierowie czy Hilton Garden w Radomiu. Wiele obiektów, chcąc zniwelować starty finansowe, zmieniło funkcję ze stricte hotelowej na mieszkania na wynajem długoterminowy lub – tak jak Andersia w Poznaniu – na funkcję biurową” – wskazała Topolska-Ziemak.

Najbardziej odporne na pandemię magazyny

Jak wynika z najnowszego raportu CBRE, popyt na powierzchnię magazynową w 2020 roku osiągnął rekordowe 5,2 mln m kw. i był o jedną piątą wyższy niż w 2019 roku. Spadł też poziom pustostanów. Łącznie powierzchnia magazynowa w Polsce zajmuje obecnie ponad 20,5 mln m kw. Eksperci CBRE wskazują, że rozwój e-commerce i rosnące potrzeby sektora logistycznego będą sprzyjały boomowi magazynowemu, a Polska – ze względu na niskie koszty operacyjne – może być tego głównym beneficjentem w Europie Środkowo-Wschodniej.

W 2020 roku do użytku oddano 2 mln m kw. nowej powierzchni, czyli o 26 proc. mniej niż rok wcześniej. Było to spowodowane mniejszą liczbą inwestycji i niewielkimi opóźnieniami w ich ukończeniu. W trakcie budowy pozostaje obecnie ponad 2 mln m kw.

„Można prognozować, że w 2021 roku ilość nowej przestrzeni magazynowej dostarczonej na rynek będzie podobna co w minionym, a popyt będzie się utrzymywał. Firmy chcące rozszerzać sprzedaż online będą musiały zabezpieczać więcej przestrzeni logistycznej. Zwiększy się nacisk na budowanie łańcuchów dostaw odpornych na zakłócenia gospodarcze, zwiększanie zapasów i dywersyfikację dostawców. W związku z tym będziemy obserwować dalszy spadek pustostanów” – oceniła w raporcie Beata Hryniewska, szefowa działu powierzchni magazynowych i logistyki w CBRE.

Dobre perspektywy tej gałęzi nieruchomości dostrzega także Anna Andrzejewska z EY Polska.

Sektor magazynowy wykazał największą odporność na SARS-CoV-2 spośród wszystkich segmentów komercyjnych.

„Ten od kilku lat dynamicznie rozwijający się rynek, zachował pozytywne wskaźniki, pomimo sytuacji związanej z pandemią. Napędzał go głównie sektor e-commerce oraz wielokanałowe modele sprzedaży wdrażane przez konwencjonalnych detalistów, co przyczyniło się do rekordowego popytu” – poinformowała ekspertka.

„Zwiększona sprzedaż internetowa wymusza również dostosowanie istniejących łańcuchów dostaw w celu optymalizacji terminów dostaw. Wraz ze wzrostem znaczenia szybkości realizacji dostaw, dalej będzie rosło zapotrzebowanie na logistykę ostatniej mili, SBU (small business units) oraz rozwiązania automatyzacyjne” – dodała.

Polska jednym z 7 największych rynków magazynowych w Europie

Podobnego zdania jest Magdalena Topolska-Ziemak z Deloitte. Jak wskazała, Polska jest obecnie jednym z 7 największych rynków magazynowych w Europie.

„Pandemioodporny okazał się rynek magazynowy, który odnotował najwyższą podaż, największą ilość wynajętej powierzchni i największą liczbę transakcji w historii rynku komercyjnego. W 2020 r. w Polsce oddano do użytku ok. 2,2 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co zwiększyło jej całkowite zasoby do blisko 20,8 mln m kw. Kolejne 25 mln m kw. jest zabezpieczone w gruntach pod nowe inwestycje” – poinformowała Topolska-Ziemak.

W 2021 roku spodziewamy się dalszego rozwoju rynku magazynowego oraz wzrostu podaży obiektów wielofunkcyjnych, obejmujących funkcje biurowe, handlowe i mieszkalne. Tego typu nieruchomości niewątpliwe w najbliższych latach podbiją rynek.

Zdaniem Anny Andrzejewskiej z EY Polska, sytuacja pandemiczna ma także przełożenie na zmiany na polskim rynku inwestycyjnym. Większość transakcji w 2020 roku dotyczyła – jak wskazała – segmentu magazynowego, co potwierdza jego najlepszą sytuację w porównaniu do pozostałych rynków komercyjnych.

„Inwestorzy doceniają odporność rynku logistycznego na zachwiania wywołane pandemią SARS-CoV-2. To zainteresowanie będzie kontynuowane w roku bieżącym, jak i kolejnych latach ze względu na rosnący popyt i rozwój tego segmentu w obszarze dostarczanej podaży” – powiedziała Andrzejewska.

„Drugim w kolejności będzie rynek biurowy, który nadal oferuje interesujące aktywa. Rynek handlowy będzie oferował produkty interesujące dla inwestorów oportunistycznych, którzy z założenia swoje zakupy realizują po wyższych stopach z nastawieniem na podniesienie wartości nabytych aktywów w ramach planowanych działań restrukturyzacyjnych” – dodała.

Funkcja biura może się zmieniać

„W przypadku rynku biurowego wpływ pandemii będzie bardziej widoczny w dłuższej perspektywie. Działania czy decyzje podejmowane w 2020 roku przez użytkowników powierzchni biurowych były odpowiedzią na szybko zmieniające się uwarunkowania, związane z brakiem możliwości lub znacznym ograniczeniem w korzystaniu z powierzchni biurowej przez pracowników. Zaplanowane przed pandemią działania w zakresie rozbudowy biur czy ich relokacji zostały wstrzymane lub odłożone w czasie na rzecz znacznego wzrostu inwestycji w obszarze IT, mających na celu usprawnienie działalności firmy, funkcjonującej obecnie pomiędzy biurem a prywatnymi domami” – oceniła Anna Andrzejewska z EY Polska.

Jej zdaniem, obecny rok upłynie pod hasłem redefinicji funkcji biura.

„Będzie to okres skutkujący wdrażaniem nowych rozwiązań i procedur, mających bezpośrednie przełożenie na docelowy tryb pracy. Najprawdopodobniej znacząca grupa przedsiębiorstw wprowadzi na stałe hybrydowy system pracy, czyli połączenia pracy w biurze stacjonarnym z pracą zdalną z domu. Okres pandemiczny potwierdził, że możemy w ten sposób pracować” – oceniła Andrzejewska.

Jak dodała, zmiany po stronie użytkowników biur będą miały bezpośredni wpływ na działalność deweloperów.

„Osłabiony popyt na nowe powierzchnie, konkurencja ze strony rosnącego w szybkim tempie rynku podnajmu i wynikające z tego spodziewane utrudnienia w komercjalizacji budynków, będą miały wpływ na weryfikację planów inwestycyjnych niektórych deweloperów, którzy mogą wstrzymywać się lub przesuwać w czasie realizację nowych projektów” – wskazała ekspertka EY Polska.

Magdalena Topolska-Ziemak z Deloitte wskazała, że obłożenie w biurowcach wynosiło w minionym roku poniżej 20 proc.

„Pojawił się nowy trend podnajmu powierzchni, który zmienia rynek. Obecnie szacuje się, że w samej Warszawie około 100 tys. m kw. przeznaczonych jest na podnajem. Deweloperzy jednak nie zdecydowali się wstrzymać żadnej z realizowanych obecnie inwestycji biurowych. Stolica powiększyła swoje zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej o ok. 320 tys. m kw. zlokalizowanej w 17 nowych obiektach biurowych” – poinformowała Topolska-Ziemak.

Czytaj także: Inwestycje w nieruchomości komercyjne spadły do ponad 5 mld euro w 2020 roku, raport CBRE >>>

Jak dodała, obecnie podaż w Warszawie wynosi blisko 6 mln m kw. W sumie wynajęto ok. 600 tys. m kw., z czego większość stanowiły renegocjacje umów istniejących. Poziom pustostanów wzrósł w stolicy o 2 pkt. proc. rdr do 9,9 proc.

Firma CBRE widzi szansę na wzrost popytu w 2021 roku.

„Ze względu na pozawierane umowy najmu na czas określony, najemcy będą musieli wreszcie podjąć odłożone w czasie decyzje. Jednocześnie, firmy będą lepiej rozumiały własne potrzeby i otoczenie biznesowe w pandemii” – ocenił Łukasz Kałędkiewicz, szef sektora biurowego w CBRE.

„Prognozujemy także większe zainteresowanie rozwiązaniami flex ze względu na elastyczność jaką dają. Liczymy również na kolejną falę relokacji biznesu z zachodnich lub azjatyckich rynków do Polski” – dodał.

Jego zdaniem, w 2021 roku będzie można zaobserwować, jak daleko firmy posuną się w upowszechnianiu pracy zdalnej.

„Moim zdaniem, w najbliższym roku firmy chcąc wygenerować oszczędności będą testować częściowo wymuszony model pracy zdalnej. Natomiast w kolejnym okresie będziemy obserwować korektę tego zjawiska – tęsknotę za zaletami pracy biurowej i częściowy powrót do biur, dzięki czemu poznamy rzeczywisty wpływ pandemii na rozwój hybrydowego modelu pracy” – ocenił ekspert CBRE.