Nieruchomości: ceny pozostaną w trendzie spadkowym
Sytuację na rynku mieszkaniowym w przyszłym roku w znacznym stopniu determinować będzie spadek tempa wzrostu gospodarczego i pogarszająca się w konsekwencji tego zjawiska sytuacja na rynku pracy. Rok 2013, zdaniem większości ekonomistów, ma być najtrudniejszy, jednak osłabienie nie powinno trwać długo i już druga jego połowa powinna przynieść w tej kwestii poprawę. Niemniej, towarzyszący spowolnieniu gospodarczemu przekaz medialny może negatywnie wpływać na plany zakupowe Polaków, odwlekając decyzję o zakupie mieszkania.
Obecnie poziom sprzedaży mieszkań jest może i niewysoki, ale stabilny. Popyt jest dodatkowo podsycany wygasającym wraz z końcem roku programem dopłat do kredytów Rodzina na Swoim, co widać po wzroście liczby udzielonych w jego ramach kredytów w październiku i listopadzie br. Na drugim biegunie jest jednak wysoka liczba mieszkań w ofercie sprzedażowej deweloperów. Wg danych prezentowanych przez REAS, na koniec III kw. 2012 roku w sześciu największych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź), deweloperzy oferowali na sprzedaż 55,7 tys. mieszkań, z czego 12,7 tys. to mieszkania gotowe. Obydwie te liczby wzrosły w porównaniu ze stanem sprzed roku.
Wydaje się, że najsłabszy okres na rynku mieszkaniowym przypadnie na pierwszą połowę przyszłego roku. W ostatnim kwartale 2012 roku do użytkowania wprowadzonych zostanie szereg mieszkań, które powiększą pulę mieszkań gotowych niesprzedanych, co zwiększy presję na sprzedających. Od początku roku na pewno nie zaczną obowiązywać złagodzone przepisy rekomendacji S i T, regulujących zasady udzielania kredytów hipotecznych. Skończy się stymulacja ze strony RnS, a jeszcze nie zacznie działać jego następca – Mieszkanie dla Młodych (ma ruszyć od połowy roku), w ramach którego kupujący pierwsze lokum będą mogli liczyć na to, że państwo dopłaci im co najmniej 10 proc. wartości kupowanego mieszkania. Ponieważ dopłata jest jednorazowa i to na samym początku, a nie rozłożona na lata, jak w przypadku RdS, nowy program wpłynie na poprawę zdolności kredytowej młodych Polaków, co akurat jest pozytywną wiadomością. Drugim pozytywem są malejące stopy procentowe, co przekłada się na spadek oprocentowania kredytów hipotecznych. Warunki, na jakich oferowane są kredyty mieszkaniowe, powinny się więc nieco poprawić. Po kilkunastoprocentowej przecenie mieszkań, obserwowanej przez nas w ostatnich kilkunastu miesiącach, ich ceny stają się osiągalne dla coraz szerszego grona potencjalnych klientów. Jeśli ich nastawienie do zaciągania długoterminowych zobowiązań się poprawi, przyszły rok skończy się pewnie umiarkowanym, kilkuprocentowym spadkiem średnich cen mieszkań. Jeśli nastroje pozostanę minorowe, niewykluczone są spadki rzędu kilkunastu procent.
Czynnikiem hamującym spadek cen mieszkań może okazać się czarny koń w postaci popytu inwestycyjnego. Jego ewentualną skalę i wpływ na rynek trudno szacować, ale niewątpliwie czas na rozpoczęcie rozważań na ten temat przez potencjalnych inwestorów jest jak najbardziej odpowiedni. Malejący koszt kredytu jest dodatkową motywacją do tego, aby z inwestycją zdążyć przed tym, zanim na zakupy wybiorą się klienci indywidualni.
Bernard Waszczyk
Open Finance
Rok 2013 według analityków Open Finance
Spowolnienie gospodarcze przyniesie ze sobą coraz niższe zyski z lokat, kurczącą się liczbę chętnych na kredyty hipoteczne i lokaty ustrukturyzowane oraz dalszy spadek cen mieszkań w I połowie roku. A jasne strony? Rosnące zyski z funduszy, hossa na warszawskim rynku akcji i dobre wyniki z zapadających lokat ustrukturyzowanych. Dowiedz się jak będzie wyglądał przyszły rok według analityków Open Finance.
Zapowiadana i oczekiwane w I półroczu spowolnienie gospodarcze będzie miało swoje konsekwencje dla finansów Polaków. Pewne procesy już się rozpoczęły i spodziewamy się ich kontynuacji, a nawet przyspieszenia. Mowa przede wszystkim o spadku stóp procentowych, który będzie coraz mocniej wpływał na wysokość oprocentowania lokat. Spadnie również oprocentowanie kredytów hipotecznych, ale – w szczególności w I połowie roku – nie wpłynie to na ożywienie na rynku kredytowym. Obawy przed utratą pracy i kryzysem nie pozwolą na odważne decyzje, mimo że niskim stopom procentowym towarzyszą też najniższe od lat ceny nieruchomości. Dopiero druga połowa roku może okazać się pod tym względem lepsza.
Poprawę w gospodarce już teraz dyskontuje giełda. Szanse na hossę są spore, zwłaszcza w pierwszych miesiącach roku. Później oczekiwania na poprawę w gospodarce zostaną zweryfikowane z rzeczywistością i przekonamy się, czy były podstawy do poprawy na giełdzie. Do tego czasu tempa mogą nabrać napływy do funduszy, czemu sprzyjać będzie także spadek oprocentowania lokat i wzrost zainteresowania agresywniejszymi formami inwestycji. Natomiast lokaty strukturyzowane mogą tracić klientów m.in. za sprawą działań regulatora, który chce uczynić tę kategorię produktów inwestycyjnych bardziej przejrzystą.
